Bất động sản công nghiệp rộng đường tăng trưởng

Tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tăng hai chữ số

Có mặt tại Đồng Nai từ năm 2017, Công ty Samtec Việt Nam ban đầu chỉ phát triển hai nhà xưởng xây sẵn liền kề trong khu công nghiệp (KCN) Long Thành. Nhưng mới đây, công ty mở rộng, phát triển thêm nhiều khu nhà xưởng liên hoàn xây theo đặc thù sản xuất của công ty với diện tích thuê khu đất công nghiệp tới 15.000m2.

Không chỉ Samtec Việt Nam, nhiều nhà đầu tư khác cũng chọn các KCN tại phía nam là điểm đến. Trong xu hướng khả quan của thị trường, nhiều chủ đầu tư KCN đã hồ hởi tuyên bố tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng rất cao. Đơn cử, hệ thống nhà xưởng cho thuê trong các KCN của Tổng công ty Sonadezi và một số đơn vị thành viên đã lấp đầy 92%, thu hút khoảng 130 triệu USD vốn FDI và 720 tỷ đồng vốn DDI.

Ông Trần Thanh Hải, Tổng giám đốc Tổng công ty Sonadezi, cho biết mảng BĐS công nghiệp trong hệ thống Sonadezi dự tính trong năm 2024 sẽ phát triển mạnh mẽ do khách hàng đông, giá cho thuê rất ổn định. Hiện Tổng công ty đang đẩy mạnh triển khai thêm nhiều dự án mới như KCN Tân Đức (300ha) tại Bình Thuận; KCN Ninh Diêm 3 trong Khu Kinh tế Vân Phong, tỉnh Khánh Hoà; cụm công nghiệp Long Phước (75ha) tại huyện Long Thành, Đồng Nai.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường nhà xưởng công nghiệp phía nam đang thu hút vốn đầu tư khá tốt. Nhiều KCN đã chuẩn bị sẵn nguồn cung để đón dòng vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam bởi từ đầu quý I/2024, nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Trong đó, Đồng Nai dẫn đầu với gần 60% tổng lượng hấp thụ.

Báo cáo thị trường bất động sản Việt năm 2023 và dự báo năm 2024 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cả nước có 412 KCN đã thành lập với tổng diện tích 217.000ha, 293 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92.200ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.000ha và 119 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37.000ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24.700ha.

Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy các KCN đang hoạt động đạt trên 70%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía bắc đạt 80% và các tỉnh trọng điểm phía nam đạt 90%. Giá thuê tăng khoảng 20% so với kỳ trước. Tại miền Bắc, giá thuê trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 33% so với năm 2022. Ở miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với năm 2022.

Riêng tại miền Nam, thị trường TP. HCM và Bình Dương không ghi nhận biến động về giá do các KCN sẵn có đều đã được lấp đầy với chu kỳ thuê dài hạn. Long An có mức giá thuê trung bình tăng khoảng 12%, dao động 140 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức giá thuê trung bình tại Đồng Nai tăng 20% so với cùng kỳ, dao động 120 – 240 USD/m2. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, giá thuê trung bình là 130 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% theo năm.

Tại Đồng Nai, có 33 KCN đã cho thuê được 6.024ha, đạt gần 86% diện tích đất có thể cho thuê. Còn theo báo cáo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, lũy kế 10 tháng năm 2023, dự án FDI cấp mới trên địa bàn tỉnh đạt tổng vốn đăng ký hơn 751 triệu USD, tăng 2,78 lần so với cùng kỳ năm 2022; các dự án điều chỉnh tăng vốn thêm 503 triệu USD, tăng 15,3% so với cùng kỳ năm 2022.

Để đón đầu và sẵn sàng đáp ứng nhu cầu thuê xưởng của khách hàng, một số KCN của Bà Rịa – Vũng Tàu đã đẩy mạnh mảng nhà xưởng cho thuê. Đơn cử như KCN Châu Đức, bên cạnh đất công nghiệp cho thuê, chủ đầu tư đã dành hàng trăm ha đất để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Báo cáo chiến lược vừa công bố của SSI Research cho thấy, dự báo nhu cầu KCN sẽ phục hồi trong năm 2024. Nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Tạo đà tăng trưởng

BĐS công nghiệp đã duy trì vị trí “đầu bảng” trong suốt cả năm 2023 và được nhìn nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024. Nguyên do là theo nhiều nhà đầu tư nước ngoài, so với các nước trong khu vực, giá thuê bất động sản KCN tại Việt Nam vẫn đang ở mức rất cạnh tranh. Mặt khác, Việt Nam vẫn có nhiều động lực giúp thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn khởi sắc trong năm 2024 như: dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế, hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc tốp đầu trong khu vực, dịch vụ phụ trợ KCN ngày càng được cải thiện.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), kinh tế Việt Nam đang yển đà tăng trưởng, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đầu tư. Chính trị – xã hội của nước ta ổn định, việc cải thiện môi trường đầu tư, chính sách đối với đầu tư nước ngoài của Việt Nam ngày càng phù hợp. Đó là cơ sở để các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tìm đến Việt Nam trong những năm tới.

Theo quy hoạch của các tỉnh, thành phố trên cả nước, đến năm 2030, Việt Nam sẽ có 558 KCN với tổng diện tích đất sử dụng 205.800ha và 1.500 cụm công nghiệp, với tổng diện tích khoảng 50.000ha. Dự báo đến năm 2050, diện tích đất khu, cụm công nghiệp trên cả nước sẽ ở mức 300.000 – 350.000sha, chưa kể diện tích của gần 50 khu kinh tế.

Hiện, nguồn cung bất động sản KCN đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam. Đặc biệt ở phía nam, nhu cầu bất động sản KCN vẫn còn rất lớn, nhất là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

Dẫu vậy, theo một số chuyên gia, Luật Đất đai 2024 được thông qua sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản KCN, đặc biệt đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý cần đẩy nhanh giải phóng mặt bằng dự án để nắm bắt cơ hội trước khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.

“Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, quy định này được đánh giá ít nhiều sẽ khiến giá đền bù đất bám sát với giá thị trường. Với bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo”, ông Lê Hoàng Minh, Giám đốc quản lý dự án một KCN tại Bình Dương, cho hay.

Vì vậy, theo ông Minh, sẽ có 2 xu hướng xuất hiện trên thị trường. Một là các chủ đầu tư có năng lực, nguồn tiền sẵn sẽ tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng dự án đã có chủ trương đầu tư. Hai là một số doanh nghiệp sẽ hướng đến M&A các dự án đang bị “ngộp” dòng tiền để nắm bắt cơ hội.

Dưới một góc nhìn khác, LS Trần Mạnh Thắng (Đoàn luật sư TP. HCM) cho biết, thị trường bất động sản KCN vẫn tồn tại một số thách thức về pháp lý cần tháo gỡ để tạo đà tăng trưởng mới như: thiếu quỹ đất và nguồn vốn, trình tự thủ tục hành chính kéo dài, giải phóng mặt bằng liên tục trì hoãn… Theo LS Thắng, các giải pháp là tiếp tục đơn giản hóa và giảm các hàng rào thủ tục hành chính liên quan đến thành lập và phát triển KCN, đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong việc cấp phép đầu tư; bên cạnh đó, cần chính sách hỗ trợ vốn, miễn thuế, giảm thuế cho doanh nghiệp đầu tư và các chính sách hỗ trợ này phải kịp thời, giúp doanh nghiệp tiếp cận nhanh chóng, dễ dàng hơn.

Ngoài ra, việc hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, điện, nước, các dịch vụ công cộng nhằm giảm bớt chi phí cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản KCN và thúc đẩy tiếp cận thị trường thông qua chương trình xúc tiến nhằm tạo sự kết nối giữ doanh nghiệp đầu tư với đối tác trong và ngoài nước là hết sức cần thiết.