Sau cơn bĩ cực: Bất động sản tái sinh từ đống 'tro tàn'

Thị trường bất động sản năm 2013, về cơ bản, vẫn là sự tiếp nối những u ám của giai đoạn 2011 – 2012: giá bán giảm mạnh, giao dịch trầm lắng, tồn kho ở ngưỡng cao, nợ xấu chưa được giải quyết như kỳ vọng.

Tuy nhiên, cũng trong năm này, những chuyển động rất lớn về chính sách đã diễn ra, nhằm giải cứu thị trường. Trong số đó, đáng chú ý nhất là chính sách về nhà ở xã hội. Cụ thể, đầu năm 2013, Chính phủ đã tung ra gói cho vay nhà ở xã hội trị giá 30.000 tỷ đồng, thực thi trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6% (về sau lãi suất được giảm xuống 5%, nâng thời hạn vay lên 15 năm và mở rộng đối tượng được vay vốn).

Bên cạnh gói cho vay, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 188 tạo điều kiện cho cả nhà phát triển dự án và người mua nhà ở xã hội, như: cho phép người mua được chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm (thay vì 10 năm) kể từ ngày ký hợp đồng với chủ đầu tư; chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được áp thuế suất ưu đãi, được hỗ trợ vay vốn…

Cùng với 2 chính sách trên, Chính phủ cũng cho phép các dự án nhà ở thương mại được chuyển sang nhà ở xã hội và đặc biệt là cho phép chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để bán, do giai đoạn trước đây, hầu hết căn hộ đều được thiết kế với diện tích lớn đến rất lớn (hàng trăm m2) khiến giá trị căn hộ rất cao.

Đáng kể khác, vào cuối năm 2013, Luật Đất đai (sửa đổi) và sau đó hơn nửa năm là Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua. Sự sửa chữa, bổ sung 2 đạo luật này đã tăng thêm những điều kiện thuận lợi để hỗ trợ thị trường, ví như lần đầu tiên cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Những giải pháp này được đánh giá là có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đã mở ra “con đường sống” cho hàng trăm chủ đầu tư cũng như cứu thị trường bất động sản ra khỏi đêm trường khủng hoảng.

Tái sinh

Dưới tác động tích cực của chính sách, từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã bắt đầu vượt qua được đáy. Tới năm 2014, mức độ cải thiện đã trở nên hết sức rõ rệt. Đây cũng là năm chứng kiến sự “ra mặt” của những cái tên đã âm thầm lớn lên trong khủng hoảng mà biểu hiện sinh động nhất chính là sự bùng nổ của hoạt động M&A (mua bán, sáp nhập) trên thị trường địa ốc - tiền đề để thị trường tiến vào giai đoạn hoàng kim, bắt đầu từ 2015.

Năm 2015 có thể xem là một dấu ấn đậm nét trên hành trình phục hưng của thị trường bất động sản. Trong năm này, nguồn cung bật tăng mạnh mẽ, trong khi tồn kho giảm tới 60% so với năm 2013 và giao dịch tăng 70 – 80% so với năm 2014. Tâm lý hưng phấn bao trùm thị trường, kích hoạt đà tăng trưởng ở hầu hết phân khúc.

Bước sang 2016, thị trường thăng hoa rực rỡ. Ở mảng nhà ở, nguồn cung trở nên hết sức dồi dào, phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh nhưng phân khúc cao cấp cũng cho thấy sự tăng trưởng rất mạnh. Số dự án quy mô lớn, thậm chí rất lớn với tổng mức đầu tư hàng tỷ USD, xuất hiện ngày một nhiều hơn.

Ở mảng nghỉ dưỡng, làn sóng đầu tư condotel, biệt thự nghỉ dưỡng dâng cao như sóng thần, lôi cuốn hầu hết các tên tuổi của làng bất động sản tham gia, kéo dài từ Nam chí Bắc. M&A vẫn tiếp tục “nổ như pháo hoa”, với sự hoạt động năng nổ từ cả cả hai nhóm trong và ngoài nước. Thị trường tiếp tục ghi nhận một loạt “tay chơi” mới có tiềm lực rất mạnh (Sunshine Group, M.I.K Group, Thaco…), hoặc chứng kiến những cú niêm yết lịch sử (Novaland).

Cơn say của thị trường tiếp tục kéo dài sang năm 2017, tạo nên 2 năm đỉnh cao của bất động sản. Trong năm này, hoạt động xây dựng dự án vẫn hết sức nhộn nhịp; giao dịch sôi động, thanh khoản dồi dào khiến giá cả sản phẩm tăng trưởng đều đặn. Đặc biệt, một cơn sốt đất nền kéo dài đã diễn ra trên phạm vi toàn quốc, mạnh nhất là tại TP. HCM.

Một điều đáng nói là kể từ 2016, thị trường đã cơ bản hoàn thành quá trình “tạo sao” hậu kỳ khủng hoảng, với miền Bắc là Vingroup, Sun Group, FLC Group, BIM Group, CEO Group, Hà Đô Group…; miền Nam là Novaland, Phát Đạt, Nam Long, Khang Điền, An Gia, Hưng Thịnh, Đại Phúc, Him Lam, DIC Group… Trong 2016 và 2017, những “ngôi sao” này ra sức bành trướng, thông qua các giao dịch M&A, đưa quy mô doanh nghiệp lên một tầm mức chưa từng có trước đó.

Tuy nhiên, 2017 cũng là năm đánh dấu sự hiện diện ở một mức độ nào đó của các vấn đề như: pháp lý dự án bị rà soát, tín dụng bất động sản bị kiểm soát, cung cầu lệch pha, tranh chấp dự án leo thang… Đây là những hạt mầm của khủng hoảng mà chỉ vài năm sau sẽ nảy nở để tạo ra một thời kỳ biến động dữ dội hơn bất kỳ năm tháng nào trước đó.

Chậm dần

Năm 2018, đà tăng trưởng của thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu của việc chậm lại, mà biểu hiện khá rõ nét là số lượng dự án nhà ở đô thị mới được cấp phép sụt giảm.

Trong năm này, hoạt động đáng chú ý ở mảng nhà ở là Đại Phúc Group xây dựng “đại dự án” Vạn Phúc City (tại TP. HCM) và Vingroup khởi công dự án lớn nhất của mình đến thời điểm đó tại phía tây Hà Nội mang tên “Vinhomes Smart City”. Dự án này đã tạo ra một hình mẫu về khái niệm “đại đô thị” để trong năm tiếp theo, Vingroup cho triển khai tại phía đông Hà Nội dự án “Vinhomes Ocean Park” (gồm 3 hợp phần) và tại phía đông TP. HCM dự án “Vinhomes Grand Park”.

Bộ ba dự án này không chỉ tạo nên sự thành công vượt bậc cho Vingroup/Vinhomes mà còn làm xoay chuyển cục diện phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội/TP. HCM cũng như tạo trụ đỡ quan trọng cho thị trường trong giai đoạn tiếp sau đó.

Như một hệ quả dây chuyền, sự suy giảm của mảng nhà ở đô thị đã buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản dồn lực sang mảng nghỉ dưỡng. Nhờ đó, trong năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục phát triển mạnh tại các “thủ phủ du lịch” như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…

Tuy nhiên, về tổng thể bù trừ lẫn nhau, thị trường bất động sản 2018 chỉ cơ bản được giữ ở mức “ổn định”, chứ không còn những cú “nhảy vọt” ấn tượng như 2 năm trước đó nữa. Đây có thể xem như cơn gió lạnh đầu tiên, báo hiệu cho một mùa đông sắp tới.