Bất động sản phục hồi chậm: 'Từ âm nhiều đến âm ít nhưng chưa dương nổi'

Dòng tiền hướng vào sản phẩm căn hộ có sẵn

Trong những ngày đầu năm Giáp Thìn, thị trường địa ốc TP. HCM đã xuất hiện nhiều nhóm nhà đầu tư xuống tiền để “bắt đáy”. Cùng với đó là việc ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, người có nhu cầu mua nhà ở thực đã  có thêm động lực để tham gia thị trường. Phân khúc hồi phục rõ nét nhất là sản phẩm căn hộ đã bàn giao hoặc các dự án căn hộ đã vận hành vài năm nay.

Bà Uyên Trần - Giám đốc điều hành Công ty môi giới Nhà Vui (Quận 1) cho hay, chỉ sau Tết âm lịch 1 tuần, văn phòng môi giới của công ty tại Quận 4 đã “chốt” gần 10 giao dịch, hầu hết là chung cư dọc Bến Vân Đồn với mức giá từ 70 - 90 triệu đồng/m2. Còn văn phòng môi giới tại TP.Thủ Đức cũng đã chốt được 8 giao dịch là sản phẩm căn hộ cũng đã bàn giao và có thể cho thuê.

“Phân khúc căn hộ trung tâm quận 4 đã vận hành cho thuê hiện có diện tích vừa phải, chất lượng căn hộ khá và mức giá phù hợp so với khả năng chi trả của người mua, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tốt, là nhóm có khả năng hồi phục sớm nhất. Về phía người mua, dễ quan sát là dòng tiền từ gửi tiết kiệm hiện đang được hưởng lãi suất ngân hàng thấp. Có một số nhà đầu tư vay ngân hàng, nhưng số này chưa đáng kể”, bà Uyên Trần chia sẻ.

Còn anh Vũ Anh, một nhà đầu tư cá nhân, cũng là chủ nhân vừa bán hai căn hộ tại quận 4 và quận 8 cho hay: “òng tiền đã chuyển động, bằng chứng là cả năm 2023, tôi mong bán được các căn hộ đang có sẵn với diện tích nhỏ để cơ cấu lại sản phẩm đầu tư nhưng hầu như không thể giao dịch nổi. Giờ thì tôi đã có thể thu tiền về và mua những sản phẩm có diện tích lớn hơn. Lãi suất các ngân hàng bắt đầu đồng thuận giảm cho người mua nhà là một trợ lực.

"Tuy nhiên, tâm lý người mua nhà vẫn là yếu tố tiên quyết để giải quyết vấn đề hiện tại của thị trường”, anh Vũ Anh nói.

Tại một hội thảo mới đây, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, từ giữa năm 2024, thị trường BĐS nói chung và tại TP. HCM sẽ bước vào chu kỳ phục hồi, các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh phát triển dự án, tạo nguồn cung lớn cho thị trường khi vướng mắc pháp lý là nút thắt lớn nhất của thị trường BĐS dần được tháo gỡ.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group cũng cho rằng thị trường BĐS TP. HCM sẽ hồi phục vào giữa năm 2024. Theo ông Thắng, những phân khúc có nhu cầu ở thực, tính thanh khoản cao, mang lại dòng tiền thuê ổn định sẽ hồi phục tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ.

"Quan sát từ đầu năm 2024 cho thấy, thị trường đã qua đáy và đà hồi phục tiếp tục tăng, niềm tin của người mua nhà đã dần tăng trở lại nhưng đó mới chỉ là dấu hiệu tốt thôi, nếu nói bền vững chưa thì theo tôi, thị trường vẫn hồi phục trong nghi ngại và tốc độ hồi phục vẫn cần nhiều trợ lực khác mới hy vọng bền vững”, ông Thắng nói.

Lộ diện 3 điểm nghẽn cản trở sự hồi phục

Tại cuộc hội thảo gần đây, đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM, TS Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98 cho rằng, thị trường BĐS tăng trưởng từ âm nhiều đến âm ít nhưng chưa dương nổi là đang phục hồi chậm.

“Nhìn tổng thể, kinh tế Việt Nam vẫn cải thiện từng tháng, từng quý nhưng năm nay khó có tăng trưởng cao, để đạt GDP 5% thì quý IV phải tăng trên 7%. Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản còn khó hơn vì liên quan thị trường tài chính, tín dụng”, TS Trần Du Lịch phân tích.

Đồng thời, TS Trần Du Lịch cũng chỉ ra 2 điểm nghẽn lớn của BĐS là vướng mắc pháp lý và hấp thụ vốn. Theo ông, số dự án BĐS được cấp phép mới đang ở mức thấp kỷ lục trong năm 2023. Với quý 1 có 17 dự án được cấp phép, quý 2 có 15 dự án và quý 3 có 15 dự án được cấp phép. Lũy kế 3 quý đầu năm, chỉ có tổng cộng 47 dự án được cấp phép trong khi kỷ lục rơi vào năm 2021 với hơn 700 dự án được cấp phép mới.

Điểm nghẽn hấp thụ vốn được xem là khó khăn lớn nhất. Theo đó, từ quý IV/2022, BĐS đã khó khăn về nguồn tiền, lãi suất cao. Cả năm 2023, NHNN đã ưu tiên kiểm soát lạm phát, giữ giá tiền đồng, giảm lãi suất. Mặc dù tín dụng kinh doanh BĐS đã tăng trưởng trở lại nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn khu vực này.

Còn theo chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh trong một tọa đàm mới đây cũng cho hay, triển vọng thị trường BĐS năm 2024 của TP. HCM nói riêng, cả nước nói chung có hồi phục bền vững không vẫn phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu lẫn dò xét nợ vay BĐS được giãn hoãn vào 2024 sẽ ra sao.

Qua vậy, theo dữ liệu ghi nhận từ hoạt động phát hành của các doanh nghiệp, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Trong đó, riêng nhóm BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn khoảng 123.000 tỷ đồng. Nợ xấu trái phiếu BĐS vẫn tăng cao và tăng rủi ro cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có “bộ đệm” vốn thấp. Thể hiện ở tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu doanh nghiệp ở mức rất cao và tỷ lệ tạo lập nợ xấu đang tăng mạnh.

Theo TS Vũ Đình Ánh, để thị trường hồi phục, quan trọng nhất, là phải hài hòa lợi ích và có sự “khớp nối đồng bộ” giữa ba nhóm gồm chủ đầu tư đơn vị phát triển dự án, ngân hàng và cơ quan quản lý. Khi nào chủ đầu tư giảm giá BĐS xuống mức độ nhất định và có cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, ngân hàng giảm lãi suất và có chương trình, kích cầu cho vay người mua nhà; Chính phủ hỗ trợ pháp lý tạo điều kiện trên diện rộng thì lúc đó thị trường mới có điểm mở.

“Một khi rủi ro pháp lý dự án cao thì đừng nói gì đến tín dụng, trái phiếu hay M&A. Tác động này không chỉ đến vĩ mô mà ảnh hưởng triển vọng thị trường BĐS năm 2024. Hiện giờ phần lớn doanh nghiệp, nhà đầu tư chỉ có thể theo dõi thôi, thị trường được đánh giá có chuyển động hồi phục nhưng hồi phục có bền vững hay không thì còn nghi ngại”, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cũng dồng tình với việc ở thời điểm này, người mua BĐS đã rục rịch trở lại nhưng chưa hẳn là các doanh nghiệp đã vượt qua được rủi ro tài chính, đổ vỡ doanh nghiệp. Kỳ vọng với môi trường lãi suất thấp, chính sách tín dụng thông thoáng hơn cùng hàng loạt biện pháp từ Chính phủ để tháo gỡ nợ xấu, vướng mắc pháp lý, thị trường BĐS của TP. HCM sẽ hồi phục vững vàng hơn trong năm 2024.