Bất động sản Thủ Đức 'quá nóng', dòng tiền chuyển hướng

Bỏ trứng vào nhiều giỏ

Mua gom được 3 lô đất trong dân, mỗi lô gần trăm m2 tại khu vực phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức từ cuối năm 2019, khi mới nghe phong thanh địa phương này được đề xuất nâng cấp thành “thành phố trong lòng thành phố”, Toàn - một nhà đầu tư bất động sản ở TP. HCM - đang khá băn khoăn với bài toán nên chốt lời một phần và chuyển địa bàn đầu tư hay tiếp tục chờ giá tăng tiếp.

“Ba lô đó giờ đã lãi gần gấp đôi giá mua, nhưng có vẻ vẫn còn khả năng tăng”, Toàn thấp thỏm phỏng đoán, nhưng rồi cuối năm Canh Tý vừa qua, anh cũng “bấm bụng” bán đi một lô, hiện thực hóa lợi nhuận và bỏ tiền vào ngân hàng kỳ hạn ngắn để rình rập các khu vực khác giá đất chưa tăng nhiều như khu Tây chẳng hạn.

Thực tế, xuyên suốt năm 2020, thị trường phía Đông TP. HCM đã thể hiện sức nóng hầm hập nhờ sức bật từ việc thành lập TP. Thủ Đức. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trên thị trường khu Tây có dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt so với giai đoạn 2018 - 2019, sức cầu bất động sản khu vực này, nhất là từ nhà đầu tư ở mức khá thấp.

Báo cáo tổng kết thị trường năm 2020 của Công ty DKRA Vietnam chỉ ra rằng, khu Đông với động lực đến từ TP. Thủ Đức vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường, với 77,6% nguồn cung căn hộ tại TP. HCM, trong khi khu Tây chỉ chiếm 5,9%, thấp hơn 13 lần.

Tuy nhiên, những tháng cuối cùng của năm Canh Tý, khu Tây đã cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Để đón đầu cơ hội từ hệ thống cơ sở hạ tầng tiện ích được nâng cao, nhiều chủ đầu tư nắm giữ quỹ đất khu Tây đã mạnh dạn triển khai dự án mới, giúp thị trường khu vực này phát lộ những cơ hội rõ nét và khiến không ít nhà đầu tư cá nhân như anh Toàn sốt ruột.

Chẳng hạn, xét về phía cung, Tập đoàn Bất động sản An Gia đang gấp rút chuẩn bị kế hoạch giới thiệu sản phẩm căn hộ của tháp Mekong nằm trong dự án Westgate Bình Chánh. Dự án dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường gần 2.000 sản phẩm với mức giá từ 1,8 tỷ đồng.

Theo tiết lộ từ phía chủ đầu tư, trong tháng 12/2020, hơn 90% căn hộ tháp Mekong giới thiệu đợt 1 nhanh chóng được khách hàng đón nhận. Trước đó, 2 tháp Seine và Danube đã ra mắt và thu về kết quả ấn tượng với 760 sản phẩm được khách hàng đặt mua trong tổng số 800 sản phẩm mở bán, đạt tỷ lệ 93%.

Cách đó không xa, Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Land đang dồn hết tốc lực cho kế hoạch mở bán dự án Long Cang Riverpark với diện tích 10,4 ha gồm 565 nền đất. Đây là dự án được giới đầu tư chờ đợi bởi đã lâu lắm khu Tây chưa có dự án đất nền “chuẩn chỉ” để có thể xuống tiền.

Từ khu Tây TP.HCM vươn ra các khu vực vùng ven kề cận như Long An cũng đang ấm lên với nhiều chủ đầu tư rục rịch ra hàng, chẳng hạn như Công ty Cổ phần Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) đang giới thiệu ra thị trường dự án mới với diện tích hơn 103 ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, nơi chỉ cách TP. HCM chưa tới 10 km. Dự án này với dòng sản phẩm nhà phố, đất nền, biệt thự sẽ giúp cho thị trường khu Tây được giải cơn khát khan hàng suốt năm 2020 vừa qua.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cho biết, quỹ đất mà Công ty chuẩn bị cho thị trường khu Tây đã có từ lâu và dự kiến ra hàng từ năm 2020, nhưng do chịu tác động bởi dịch bệnh Covid-19 nên kế hoạch kinh doanh của năm 2020 phải thay đổi.

“Chúng tôi đang hoàn tất các bước chuẩn bị cuối cùng và chính thức giới thiệu dự án mới với khách hàng ngay quý I/2021”, ông Quyền nói và cho rằng, thị trường bất động sản khu Tây đang khan hiếm dòng sản phẩm mới và nhu cầu khách hàng rất lớn, chính vì vậy, để thị trường không mất cân bằng thì cần tăng tốc độ ra mắt dự án mới, nhưng điều này không chỉ riêng các chủ đầu tư làm được mà cần có sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng liên quan.

Dư địa và tiềm năng lớn, song giá đất tại khu Tây lại mềm hơn so với những khu vực khác, nhất là khu Đông và điều này đang kích hoạt sự quan tâm của dòng tiền đến bất động sản khu vực này.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho rằng, quý I/2021 sẽ là một quý bật mạnh của bất động sản khu Tây, bởi giá khu vực này còn khá mềm. Theo ông Hoàng, nếu bất động sản khu Đông rất khó tìm dự án có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 thì khu Tây lại "nhẹ nhàng" với các dự án chào thị trường đang ở ngưỡng giá dễ chịu từ từ 21 - 30 triệu đồng/m2.

Giá còn mềm, ắt biên độ tăng giá sẽ cao và theo ông Hoàng, biên độ tăng giá đất khu Tây có thể đạt trung bình từ 18 - 25%/năm. Ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn, nằm ngay khu vực cửa ngõ kết nối với TP. HCM hay vùng Tây Nam Bộ đều có tiềm năng tăng trưởng lên mức 35%/năm. Thậm chí, có một số dự án sở hữu vị trí đẹp, tiện ích đầy đủ đã đạt mức 50%/năm chỉ từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng.

Cơ hội cho nhà đầu tư vốn mỏng

Nếu nói về mức tăng giá thì trong hơn 1 năm qua, bất động sản khu Đông là khu có mức tăng nóng nhất tại TP.HCM, nhưng nếu nói về mức giá hợp lý thì khu Tây đang là lựa chọn. Giới chuyên gia cho rằng, khu vực này có mức giá hợp lý, bởi xu hướng tăng ổn định, đều và dựa vào nhu cầu thật của thị trường.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings nhận định rằng, trong tương lai, giá bất động sản khu Tây TP.HCM sẽ còn đi lên và lượng giao dịch cũng sẽ tăng, bởi nơi đây không chỉ là điểm trung chuyển trong mô hình phát triển đô thị tập trung và đa cực của TP.HCM mà còn là khu đô thị cửa ngõ với những dự án dân cư, hạ tầng kết nối cũng như các tiện ích về y tế, giáo dục và thương mại…

“Đặc điểm đầu tư bất động sản ở khu Tây TP.HCM khá đặc biệt vì đây không chỉ thu hút các nhà đầu tư bất động sản tầm cỡ mà còn kéo theo các nhà đầu tư bất động sản tầm trung, các công ty bất động sản non trẻ”, ông Phương nói và cho rằng, hiện giá đất khu tây rẻ hơn nhiều so với các khu vực khác ở TP.HCM. Dù khá gần với tuyến Metro, các khu vực như quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình vẫn còn giá đất cạnh tranh và giá căn hộ chỉ dưới 40 triệu đồng/m2, mức thấp ở khu vực đô thị tại TP.HCM.

Nhìn nhận về cơ hội phát triển của thị trường khu Tây TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, khu vực này đang được đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng và không hề thua kém gì "người đàn anh" khu Đông. Nếu nghĩ rằng thành phố đang chỉ tập trung đầu tư cho khu Đông và bỏ quên khu Tây là cách hiểu không đúng, bởi theo ông Châu, vài năm trở lại đây, hạ tầng giao thông của khu Tây ngày càng hoàn thiện nhờ sự hiện diện của các công trình giao thông trọng điểm như Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10, Quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cầu vượt An Sương, các tuyến cao tốc "tỷ đô" TPHCM - Mộc Bài (Tây Ninh), TP.HCM - Cần Thơ, tuyến Metro số 3A (Bến Thành - Tân Kiên), Metro số 5 (ngã tư Bảy Hiền - cầu Sài Gòn).

“Khu Tây TP.HCM thiếu vắng dự án mới trong suốt cả 2020 nên khi xuất hiện các dự án mới ở khu vực và cả vùng giáp ranh như Long An ngay lập tức đã khiến các nhà đầu tư quan tâm đặc biệt”, ông Châu nói và nhấn mạnh, đây là thị trường còn dồi dào quỹ đất, từ năm 2021 trở đi sẽ có nhiều dự án mới được triển khai, bên cạnh đó là những chính sách bán hàng tốt, giá cả còn hấp dẫn sẽ khiến nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn tại thị trường này.