Tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khởi thông dự án”, TS Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.
“Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất, công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, ông Lượng nói.
Thực tế, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.
Nhờ những ưu điểm, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.
“Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Ông Lượng cũng cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn không gây tắc nghẽn thị trường.
TS Vũ Đình Ánh cũng nhận định rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển.
“Tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm”, ông Ánh nói.
Ông Ánh khẳng định trường hợp phương pháp thặng dư nêu bị loại bỏ khỏi các quy định sẽ là “chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án”.
Từ phân tích trên, các chuyên gia cảnh báo, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.
“Bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ”, ông Ánh nhấn mạnh.
TS Trần Xuân Lượng cho rằng tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
“Chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập… Rõ ràng, dữ liệu đầu vào quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không”, ông Lượng phân tích.
Theo ông Lượng, mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.
Vì vậy, TS Lượng nhấn mạnh sự cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.
“Từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa”, ông Lượng nói.
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) chính thức công bố trúng thầu và khởi công gói thầu HCMVNU-CW-01 - Xây dựng các khối nhà YB1, YB2, YB3 và hạ tầng cảnh quan - thuộc Dự án Phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam - Tiểu dự án Đại học Quốc gia TP. HCM (VUDP-HCM), có giá trị gần 500 tỷ đồng, do Ban Quản lý dự án Quốc tế (ĐHQG TP. HCM) làm chủ đầu tư.
(VNF) - Đây là khu đất B2-CC3 sẽ triển khai dự án CMC Creative Space Hanoi có tổng vốn đầu tư khoảng 1.789 tỷ đồng.
(VNF) - Loạt dự án dính “đại án” ở Đà Nẵng được Quốc hội thông qua Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc sẽ hoàn thành việc rà soát hồ sơ pháp lý trong tháng 4/2025.
(VNF) - Tỉnh Hoà Bình đang kêu gọi đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Phú Minh tại xóm Vật Lại, xã Thịnh Minh, thành phố Hòa Bình.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng và Quảng Nam có những diễn biến tích cực khi thị trường chung đang ấm dần lên cùng với những thông tin về việc sáp nhập, đặc biệt là khu vực vùng ven.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An tập trung tối đa nhân lực, nguồn lực đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án, đưa vào sử dụng đảm bảo tiến độ đến tháng 12/2025.
(VNF) - Quảng Ngãi thống nhất hỗ trợ 70% kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(VNF) - Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh vừa có đề xuất đầu tư 3 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh này.
(VNF) - Khu đất A2-4 và A2-5 cho thuê để làm chợ đêm Sơn Trà nằm ngay đường dẫn lên cầu Rồng có diện tích hơn 3.800m2.
(VNF) - Ngày 5/12/2024, dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình chính thức được khởi công, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong nỗ lực giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân Thủ đô. Dự án được kỳ vọng mang đến những căn hộ chất lượng với mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu an cư của nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình.
(VNF) - UBND tỉnh Thái Nguyên sẽ lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị Hồng Tiến (khu nhà ở đường 47m) với tổng vốn đầu tư lên đến 1.660 tỷ đồng theo phương thức đấu thầu.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã kiến nghị Công an thành phố xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để thu tiền hoặc đặt cọc trái quy định.
(VNF) - Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) vừa ký kết khoản vay liên kết bền vững (SLL) trị giá 150 triệu USD với Công ty Cổ phần Vinschool (công ty con của Tập đoàn Vingroup).
(VNF) - Dự án TIG Tower là toà tháp văn phòng, căn hộ khách sạn cao 29 tầng, nằm trên trục đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
(VNF) - Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản miền Bắc ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý của dòng tiền đầu tư, từ Hà Nội sang các tỉnh lân cận.
(VNF) - Được ví như trái tim của Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tòa tháp The Harmony mô phỏng kiến trúc kiệt tác du thuyền Harmony of the Seas. Đây không chỉ là sự hòa hợp giữa kiến trúc và thiên nhiên mà còn là không gian mang đậm chất sống toàn cầu, là nơi sống, làm việc và nghỉ dưỡng lý tưởng dành cho giới trẻ.
(VNF) - Một loạt băng rôn đòi quyền lợi được cư dân căng trên hàng rào các căn biệt thự tại Khu đô thị Starlake, nơi được xem là một trong những dự án cao cấp và đắt đỏ nhất dành cho giới nhà giàu Hà Nội.
(VNF) - Dự án Khu nghỉ dưỡng Quang Phú Luxury tại xã Quang Phú, TP. Đồng Hới được chấp thuận đầu tư nhằm xây dựng khu nghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn 4 sao phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
(VNF) - TP.HCM dự kiến đấu giá hàng chục lô đất, phát triển hàng loạt khu đô thị TOD dọc các tuyến metro. Nếu thuận lợi, việc đấu giá sẽ mang về nguồn thu hàng trăm nghìn tỷ đồng
(VNF) - Giá đất tại huyện Đan Phượng, Hà Nội, đang là một trong những tâm điểm chú ý của giới đầu tư trong thời gian gần đây, do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Wonder City cùng tiến độ của tuyến đường đang được xây dựng. Giá đất “nhảy múa” khiến một số chủ đất tại Đan Phượng hưởng lợi lớn.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Diện tích căn hộ tại dự án NƠXH Thăng Long Green City dao động từ 49,56 m2 đến 58,9m2, mức giá bán là 18,4 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT 5% và phí bảo trì 2%).
(VNF) - Theo kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất và danh mục các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất năm 2025 của TP.HCM, trong quý III/2025, TP. HCM sẽ tổ chức đấu giá 7 khu đất.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh, Hà Nội) do Tổng Công ty 319 (doanh nghiệp thuộc Bộ Quốc phòng) làm chủ đầu tư, tổng mức đầu tư hơn 630 tỷ đồng.
(VNF) - Quy hoạch TP.Thủ Đức đến năm 2040, là trung tâm phía Đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật và công nghệ, văn hóa, giáo dục đào tạo. Định hướng chiến lược sẽ giúp nâng tầm diện mạo đô thị mà còn mở ra cơ hội cho BĐS khi hạ tầng được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) chính thức công bố trúng thầu và khởi công gói thầu HCMVNU-CW-01 - Xây dựng các khối nhà YB1, YB2, YB3 và hạ tầng cảnh quan - thuộc Dự án Phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam - Tiểu dự án Đại học Quốc gia TP. HCM (VUDP-HCM), có giá trị gần 500 tỷ đồng, do Ban Quản lý dự án Quốc tế (ĐHQG TP. HCM) làm chủ đầu tư.
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
