Tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khởi thông dự án”, TS Trần Xuân Lượng (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.
“Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất, công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, ông Lượng nói.
Thực tế, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.
Nhờ những ưu điểm, phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.
“Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Ông Lượng cũng cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn không gây tắc nghẽn thị trường.
TS Vũ Đình Ánh cũng nhận định rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển.
“Tôi chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm”, ông Ánh nói.
Ông Ánh khẳng định trường hợp phương pháp thặng dư nêu bị loại bỏ khỏi các quy định sẽ là “chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án”.
Từ phân tích trên, các chuyên gia cảnh báo, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.
“Bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ”, ông Ánh nhấn mạnh.
TS Trần Xuân Lượng cho rằng tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. Đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
“Chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường là thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập… Rõ ràng, dữ liệu đầu vào quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không”, ông Lượng phân tích.
Theo ông Lượng, mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.
Vì vậy, TS Lượng nhấn mạnh sự cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.
“Từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa”, ông Lượng nói.
Tags:
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Chủ dự án Khu dân cư Zen Garden Village là CTCP Thương mại kỹ thuật và đầu tư Tín Việt đang gặp khó khăn về tài chính, thực hiện các thủ tục sau đầu tư còn chậm. Đáng chú ý, dự án vào diện thanh tra của Thanh tra tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Theo đề xuất của Hà Nội, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng sẽ chưa triển khai đầu tư tuyến metro ngầm 45km.
(VNF) - Theo các chuyên gia, phân khúc nhà thấp tầng trong quý II/2026 sẽ không còn những đợt tăng giá nhanh như giai đoạn trước, nhưng cũng chưa xuất hiện áp lực giảm giá đủ lớn để tạo ra làn sóng mua mới. Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co giữa bên bán và bên mua.
(VNF) - Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành quy định 6 trường hợp người dân phải được cấp mới sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất.
(VNF) - TP. HCM đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý để cấp sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ, nền đất tại nhiều dự án nhà ở, trong đó có City Gate Towers, Him Lam, Nam Long.
(VNF) - Hiện tiến độ thực hiện dự án Hồng Ngự Plaza của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Xuất nhập khẩu Hoàng Gia đã chậm 39 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 3 vào năm 2020.
(VNF) - TP. HCM dự kiến thu từ đất 100.000 tỷ đồng từ các siêu dự án đã có giá đất, đấu giá đất Thủ Thiêm và gỡ vướng cho hơn 100 dự án.
(VNF) - Giai đoạn từ nay đến năm 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi hơn 50.000ha đất để triển khai 5.822 dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung mới được tung ra thị trường, lượng giao dịch trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 vẫn giảm mạnh, thanh khoản co hẹp và niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại. Trong bối cảnh đó, triển vọng khởi sắc của phân khúc này trong quý II được đánh giá vẫn khá hạn chế.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ra Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của nhà Đại Lộc tại KĐT Bắc Sông Cấm.
(VNF) - Dự án Khu đô thị đường Nguyễn Chí Thanh được định hướng phát triển thành khu đô thị hiện đại, có diện tích khoảng 33ha, vốn đầu tư hơn 1.651 tỷ đồng .
(VNF) - Sau chưa đầy hai năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư dự án đầu tiên, Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh doanh nghiệp này muốn phát triển một khu công nghiệp quy mô khoảng 370ha tại xã Thạch Xuân.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị ven sông quy mô lớn sẽ được Đà Nẵng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong giai đoạn 2026 – 2027.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Lâm Đồng đang rà soát pháp lý hai dự án Tân Thiện và Phước Hội sau khi phát hiện lệch thông tin về nhà đầu tư giữa các nguồn dữ liệu, nhằm làm rõ quá trình triển khai dự án.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng ban hành thông báo chấp thuận cho 3 tổ chức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
(VNF) - Trước thông tin về việc chuyển nhượng sân golf Hilltop Valley Hòa Bình với mức giá bán lên tới 2.500 tỷ đồng đang lan truyền trên các trang rao bán BĐS, Tập đoàn Geleximco đã khẳng định, đó là thông tin thất thiệt, không có chuyện tập đoàn rao bán Sân golf Hilltop Valley Hòa Bình,
(VNF) - Trong phân khúc bất động sản cao cấp, thiết kế ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị dự án. Tại The Magnolia Private Residences do MIK Group phát triển, kiến trúc, nội thất và quy trình thi công được xây dựng theo cùng một triết lý nhằm tạo nên không gian sống đề cao sự tinh tế, riêng tư và trải nghiệm bền vững cho cư dân.
(VNF) - TP. HCM còn 421 dự án, khu đất cơ bản tháo gỡ hoặc đang thực hiện tháo gỡ theo chỉ đạo trên tổng số 838 dự án có vướng mắc cần giải quyết.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Sau hơn một năm triển khai, dự án Vinhomes Wonder City (xã Ô Diên, Hà Nội) đang từng bước định hình diện mạo của một đại đô thị quy mô lớn ở phía Tây Hà Nội.
