Cấm phân lô, bán nền: Thổ cư không thể tách bán, bố mẹ không chia được đất cho con?

Luật mới siết phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. 

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trước thông tin này, anh Bùi Văn Bắc (40 tuổi), ở Hoài Đức, Hà Nội thắc mắc, gia đình anh có 4 anh chị em, bố mẹ anh có tổng 2.600m2 đất ở nông thôn, vậy muốn tách thửa chia cho các con làm nhà thì có được không?. Nếu mà không cho tách thì các anh chị em nhà anh Bắc sẽ phải lựa chọn phương án tự mua đất hoặc mua trong dự án thuơng mại. Mà không phải ai cũng có đủ tiền để mua.

Tương tự, chị Nguyễn Thuỷ(32 tuổi) ở thành phố Thái Nguyên cho biết, theo luật mới, Thái Nguyên thuộc 19 thành phố thuộc tỉnh chịu sự điều chỉnh của Luật. Vậy gia đình chị có 2 anh chị em, đã có gia đình riêng, bố mẹ có 200m2 đất ở đô thị thì có thể tách để chia hay không? Nếu không được phân lô thì có giải pháp gì cho việc này?

Còn theo anh Lê Thanh Tùng, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội được nhiều sales bất động sản mời chào dự án đất nền trung tâm thành phố Bắc Giang với mức giá khá cao, 55 triệu đồng/m2. Anh được tư vấn rằng, thị trường đất nền, đất thổ cư sau khi áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản mới sẽ rất nóng vì nhà nước cấm phân lô, bán nền. 

“Không tham gia đầu tư sớm, Luật mới áp dụng nguồn cung sẽ hạn chế, giá sẽ còn tăng thêm nữa, thậm chí nếu không sở hữu ngay thì con cháu có khi sẽ không còn đất ở”, anh Tùng chia sẻ thêm về câu chuyện của mình. 

Anh Tùng băn khoăn, liệu đây có phải là chiêu lợi dụng thông tin này để “thổi giá” đất nền hay đúng là sẽ siết nguồn cung và giá đất sẽ tăng. 

Không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

Chia sẻ với VietnamFinance về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hải, Công ty Luật An Hoàng Gia cho rằng, quy định mới không phân lô các đô thị đặc biệt, loại I,II,III của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. 

Cụ thể, tại Khoản 6, Điều 31 về "Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở" và Mục 2 "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. 

“Quy định chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác. Do đó trường hợp như của anh Bắc, chị Thuỷ nêu trên không bị ảnh hưởng”, Luật sư Hải nhấn mạnh. 

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nêu quan điểm, với quy định không cho phân lô, bán nền này, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin quy hoạch của địa phương, thi công xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhà cửa và hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Tức là lúc này sẽ phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất, chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đầy đủ pháp lý. 

"Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang", ông Toản nói thêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, cả nước có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh), 94 đô thị loại IV (thị trấn trực thuộc huyện). 

Theo đó, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát phân lô, bán nền khi chưa đủ điều kiện pháp lý, gây ra rất nhiều hệ luỵ xấu trong những năm qua.