'Cắt lỗ bây giờ rất nguy hiểm nhưng có lúc phải chấp nhận lỗ hơn là mất hết'

“Suy thoái xâm nhập vào các thị trường nhưng Việt Nam thì không”

Tại tọa đàm “Dự báo thông tin thị trường bất động sản 2023”, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng: “Có vẻ suy thoái đang xâm nhập vào các thị trường, nhưng Việt Nam không suy thoái. Năm nay, Việt Nam tăng trưởng 8% và dự báo 6% trong năm tới, là mức rất cao của khu vực. Chúng ta có giảm tốc độ tăng trưởng nhưng không suy thoái”.

Về thị trường bất động sản, nhiều ý kiến nhận định thị trường đang suy thoái. Tuy nhiên, ông Lực cho rằng quý IV sẽ “suy thoái kỹ thuật”. Để thị trường đi vào phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này.

“Hôm qua, Bộ Tài chính có cuộc họp quan trọng, đích thân Bộ trưởng Hồ Đức Phớc chủ trì, cùng với các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, để cùng tìm ra giải pháp cho thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp hiện nay”, ông Lực nói.

Theo ông Lực, nền kinh tế thế giới đã phục hồi nhanh chóng trong năm 2021 khi tăng trưởng 6%. Đến năm 2022, đà tăng đã giảm nhẹ khi chỉ nhích lên 3%. Dự báo đến năm 2023 sẽ suy thoái nhẹ khi chỉ tăng trưởng ở mức 2,3 - 2,5%. Lạm phát đã tăng mạnh trong năm 2022 ở mức 8,8%, sau đó sẽ hạ nhiệt dần từ năm 2023 và xuống dần chỉ còn 6,5%.

“Nhiều người hỏi tôi đã qua đỉnh lạm phát hay chưa. Xin thưa, chúng ta đã và đang qua đỉnh lạm phát. Quý IV/2022 chính là đỉnh của lạm phát toàn cầu, chỉ số CPI là 8,8%, một con số quá cao. Năm tới thế giới sẽ giảm lạm phát nhưng vẫn rất cao, khoảng 6%. Mục tiêu đang đặt ra là cần phấn đấu đưa mức lạm phát về mức 2,5% và dự báo phải đến năm 2025 mới có thể hạ được xuống mức đó”, ông Lực nêu.

Về xu hướng sắp tới của lãi suất và tỷ giá, ông Lực cho rằng lãi suất và tỷ giá đi lên hay xuống phụ thuộc nhiều vào vấn đề lạm phát. Giá hàng hóa toàn cầu đã giảm, ngân hàng trung ương sẽ không còn tăng lãi suất mạnh như thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Lực cũng khuyến cáo lãi suất đồng USD và nhiều ngoại tệ khác đều tăng, dẫn đến rủi ro về tỷ giá. Chi phí vay nợ, trả nợ tăng sẽ kéo theo rủi ro vỡ nợ tăng. Dòng vốn đầu tư thông minh sẽ quay về nơi ít rủi ro. Điều này đã dẫn đến việc có hiện tượng rút vốn khỏi thị trường mới nổi, thanh khoản căng hơn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần cân nhắc tiêu dùng một cách kỹ lưỡng hơn (nhất là bằng vay nợ), đồng thời tìm kênh trú ẩn, an toàn nhiều hơn.

“Mỹ tăng lãi suất thì Việt Nam cũng tăng lãi suất, nhưng họ có kế hoạch điều hành kinh tế rất tốt. Còn nhà đầu tư, doanh nghiệp Việt Nam biết chắc sẽ tăng lãi suất nhưng tăng bao nhiêu thì còn phụ thuộc chính sách. Chính sách của Mỹ dễ dự báo, còn chúng ta khó dự báo hơn. Chúng tôi cũng kiến nghị như chính phủ khuyến nghị, không được tăng đột ngột, không điều hành giật cục làm khó doanh nghiệp”, ông Lực cho biết.

Bất động sản 2022: Đầu năm hưng phấn, cuối năm trầm lắng

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, ông Lực nêu rõ có hai giai đoạn: “Nói vui là đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. Nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó, giá đi ngang (có giảm nhẹ với đất nền hoặc tăng nhẹ với căn hộ...).

Từ quan sát cá nhân, ông Lực cho biết nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. Hơn nữa, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ sẽ rất nguy hiểm. "Tuy nhiên, có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết", ông Lực cho hay.

Ông Lực cũng nêu một số thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô.

“Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó, có những cái trước mắt và có cả những cái lâu dài. Hy vọng thị trường trong năm tới sẽ phục hồi dần”, ông Lực nói.

Để làm được điều đó, theo TS Cấn Văn Lực, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý; đồng thời gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản); phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản.

“Liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, theo tôi cần phải suy nghĩ và bàn thêm”, ông Lực nói và nêu rõ phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác, tức là phải khéo khoanh vùng.

Về cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%.

“Cấu trúc vốn như trên chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản và cấu trúc vốn phải thay đổi. Cụ thể, hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50%. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều”, ông Lực nêu.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm; cần lại niềm tin thì phải giữ vững lời hứa trả nợ đúng hạn; chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi; có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023-2024.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...