Thị trường bất động sản đang đối diện với đợt suy giảm nặng nề nhất kể từ năm 2013 đến nay: nguồn cung ít ỏi, pháp lý ách tắc, nguồn vốn khó khăn, thanh khoản trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, vay tín dụng đen để có tiền hoạt động…
Nhiều ý kiến đề xuất giải cứu thị trường bất động sản đã được đưa ra. Tuy nhiên cũng có không ít quan điểm cho rằng cần để thị trường tự điều chỉnh, nhằm thanh lọc, hướng tới sự lành mạnh, bền vững.
Xung quanh vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM:
- Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Song đây cũng là lĩnh vực diễn ra nhiều vi phạm, nhiều vụ án, gây ảnh hưởng tới nền kinh tế. Đã có những lo lắng về ảnh hưởng này, quan điểm của ông thì sao?
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo: Tôi cho rằng chúng ta cần phải sòng phẳng, việc nào ra việc đó một cách rõ ràng. Bất động sản giữ vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc hạn chế xử lý sai phạm trong lĩnh vực này. Chủ trương chấn chỉnh và thanh lọc các vi phạm vừa qua là đúng đắn, hợp lý, cần thiết để thị trường này trở nên minh bạch, các chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, nhằm hướng tới sự phát triển bền vững.
Việc đó cũng giúp ngăn ngừa tâm lý và hành vi đầu cơ cực đoan, gây tổn hại tới sự ổn định vĩ mô. Đã từ rất lâu, mọi người ai cũng có suy nghĩ mua đất thì kiểu gì cũng lời, chắc chắn giàu, có tiền nên đi đầu tư đất, dẫn đến ai có tiền cũng đổ vào bất động sản, người người buôn đất. Khiến cho nền kinh tế này giống như bị bất động sản bắt làm con tin. Đã đến lúc, chúng ta phải điều chỉnh lại thị trường bất động sản, để nó trở lại với đúng vai trò cơ bản là của đất đai là để ở, sản xuất và phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế, thay vì như hiện nay là một quả bong bóng đầu cơ được bơm lên không ngừng.
Tất nhiên, việc chấn chỉnh sẽ phần nào tạo ra tâm lý bất ổn, tác động tới niềm tin của người dân vào triển vọng của nền kinh tế. Song đây hầu hết là tác động trong ngắn hạn, có thể hóa giải bằng cách biện pháp khéo léo.
- Dường như ông thiên về hướng không giải cứu bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay?
Đúng vậy. Tôi cho rằng nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.
Hiện có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?
Tôi nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.
Mặt khác, chúng ta cũng cần thấy rằng giải cứu là một biện pháp bất đắc dĩ. Ví như một gia đình suốt ngày cưng chiều một đứa con hư, luôn làm theo những yêu sách của nó, không để nó tự chịu trách nhiệm với những hành vi của chính mình. Một phương pháp giáo dục như vậy không bao giờ tạo nên một đứa trẻ ngoan. Tương tự, một thị trường luôn có tâm thế làm sai rồi đòi giải cứu không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có thể phát triển lành mạnh. Chúng ta cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh. Và nhà đầu tư bất động sản, qua đây, cũng rút ra được bài học cho chính mình.
- Về mặt nguyên lý điều hành, quan điểm của ông rất lành mạnh. Tuy vậy, tình thế luôn đòi hỏi những biện pháp kỹ thuật, xử lý được ngay, tránh đổ vỡ. Nếu không giải cứu thì theo ông, có cách nào để cơn khủng hoảng bất động sản “hạ cánh mềm”, không gây tổn thương nặng nề đến nền kinh tế?
Tôi cho rằng cần tập trung hỗ trợ cho hoạt động kinh tế thực, sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu… Đây mới là nền tảng của kinh tế Việt Nam. Nếu nền tảng vững chắc, sự trầm lắng của thị trường mang nặng tính đầu cơ như bất động sản hiện nay sẽ không tác động quá mạnh tới bức tranh vĩ mô nói chung.
Còn nếu chúng ta đổ tiền cứu bất động sản, thì nguồn lực như một cái chăn hẹp, người này kéo thì người kia phải hở, cứu bất động sản thì đồng nghĩa các lĩnh vực khác không được hỗ trợ tích cực.
Bên cạnh đó, phải bao nhiêu tiền mới đủ để cứu một thị trường có quy mô lớn như vậy? Tôi hình dung việc đổ tiền cứu bất động sản như dùng bông để cố gắng chữa lành vết thương thanh khoản của thị trường đang chảy máu không ngừng. Dùng bông thấm, tưởng rằng máu sẽ ngừng chảy, nhưng thực tế máu vẫn chảy, chỉ là máu thấm vào bông, che mắt người nhìn mà thôi. Ướt hết miếng bông này lại phải thay miếng bông khác.
Giá bất động sản đã tăng liên tục những năm qua, lên một mức rất cao. Tiền bơm ra giải cứu, chẳng khác gì nuông chiều cho đà tăng giá không cùng không tận ấy. Và thực sự, nền kinh tế của chúng ta được lợi gì từ việc giá nhà đất lên cao như vậy? Thu được nhiều ngân sách từ đất hơn chăng? Nếu vậy thì chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân thì chúng ta đối diện như thế nào?
Mặt khác, chúng ta cũng cần quan tâm tới khía cạnh xã hội và kỳ vọng của công chúng đối với việc giải cứu bất động sản. Chúng ta cần để người dân thấy rằng nhà nước không thiên vị cho các đại gia bất động sản, ngân hàng, trong khi khó khăn thì không chừa một giai tầng nào, một ngành nghề nào cả.
- Có một khía cạnh rất đáng lưu tâm là tác động của khủng hoảng bất động sản có thực sự ghê gớm, có thực sự gây tổn thương nghiêm trọng tới nền kinh tế, hay đó là một nguy cơ đang được thổi phồng?
Tôi chia sẻ với suy nghĩ này. Người ta nói nhiều về chuyện bong bóng bất động sản vỡ sẽ gây tổn thương lớn cho nền kinh tế. Người ta lấy những câu chuyện quá khứ để đe dọa hiện tại, dùng bất động sản làm con tin để mặc cả. Nhưng chúng ta cần nhớ rằng nền kinh tế thị trường của Việt Nam có vai trò quản lý và điều tiết của nhà nước rất cao. Hàm ý rằng vai trò chỉ huy của nhà nước trong hoàn cảnh nền kinh tế “thời chiến” sẽ hiệu quả và kiểm soát được tình hình tốt hơn là thả nổi hoàn toàn cho thị trường. Đó là điều chúng ta có thể nhìn vào để tin rằng “đám cháy” bất động sản sẽ không lan rộng ra.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
