Thị trường bất động sản đang đối diện với đợt suy giảm nặng nề nhất kể từ năm 2013 đến nay: nguồn cung ít ỏi, pháp lý ách tắc, nguồn vốn khó khăn, thanh khoản trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, vay tín dụng đen để có tiền hoạt động…
Nhiều ý kiến đề xuất giải cứu thị trường bất động sản đã được đưa ra. Tuy nhiên cũng có không ít quan điểm cho rằng cần để thị trường tự điều chỉnh, nhằm thanh lọc, hướng tới sự lành mạnh, bền vững.
Xung quanh vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM:
- Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Song đây cũng là lĩnh vực diễn ra nhiều vi phạm, nhiều vụ án, gây ảnh hưởng tới nền kinh tế. Đã có những lo lắng về ảnh hưởng này, quan điểm của ông thì sao?
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo: Tôi cho rằng chúng ta cần phải sòng phẳng, việc nào ra việc đó một cách rõ ràng. Bất động sản giữ vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc hạn chế xử lý sai phạm trong lĩnh vực này. Chủ trương chấn chỉnh và thanh lọc các vi phạm vừa qua là đúng đắn, hợp lý, cần thiết để thị trường này trở nên minh bạch, các chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, nhằm hướng tới sự phát triển bền vững.
Việc đó cũng giúp ngăn ngừa tâm lý và hành vi đầu cơ cực đoan, gây tổn hại tới sự ổn định vĩ mô. Đã từ rất lâu, mọi người ai cũng có suy nghĩ mua đất thì kiểu gì cũng lời, chắc chắn giàu, có tiền nên đi đầu tư đất, dẫn đến ai có tiền cũng đổ vào bất động sản, người người buôn đất. Khiến cho nền kinh tế này giống như bị bất động sản bắt làm con tin. Đã đến lúc, chúng ta phải điều chỉnh lại thị trường bất động sản, để nó trở lại với đúng vai trò cơ bản là của đất đai là để ở, sản xuất và phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế, thay vì như hiện nay là một quả bong bóng đầu cơ được bơm lên không ngừng.
Tất nhiên, việc chấn chỉnh sẽ phần nào tạo ra tâm lý bất ổn, tác động tới niềm tin của người dân vào triển vọng của nền kinh tế. Song đây hầu hết là tác động trong ngắn hạn, có thể hóa giải bằng cách biện pháp khéo léo.
- Dường như ông thiên về hướng không giải cứu bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay?
Đúng vậy. Tôi cho rằng nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.
Hiện có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?
Tôi nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.
Mặt khác, chúng ta cũng cần thấy rằng giải cứu là một biện pháp bất đắc dĩ. Ví như một gia đình suốt ngày cưng chiều một đứa con hư, luôn làm theo những yêu sách của nó, không để nó tự chịu trách nhiệm với những hành vi của chính mình. Một phương pháp giáo dục như vậy không bao giờ tạo nên một đứa trẻ ngoan. Tương tự, một thị trường luôn có tâm thế làm sai rồi đòi giải cứu không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có thể phát triển lành mạnh. Chúng ta cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh. Và nhà đầu tư bất động sản, qua đây, cũng rút ra được bài học cho chính mình.
- Về mặt nguyên lý điều hành, quan điểm của ông rất lành mạnh. Tuy vậy, tình thế luôn đòi hỏi những biện pháp kỹ thuật, xử lý được ngay, tránh đổ vỡ. Nếu không giải cứu thì theo ông, có cách nào để cơn khủng hoảng bất động sản “hạ cánh mềm”, không gây tổn thương nặng nề đến nền kinh tế?
Tôi cho rằng cần tập trung hỗ trợ cho hoạt động kinh tế thực, sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu… Đây mới là nền tảng của kinh tế Việt Nam. Nếu nền tảng vững chắc, sự trầm lắng của thị trường mang nặng tính đầu cơ như bất động sản hiện nay sẽ không tác động quá mạnh tới bức tranh vĩ mô nói chung.
Còn nếu chúng ta đổ tiền cứu bất động sản, thì nguồn lực như một cái chăn hẹp, người này kéo thì người kia phải hở, cứu bất động sản thì đồng nghĩa các lĩnh vực khác không được hỗ trợ tích cực.
Bên cạnh đó, phải bao nhiêu tiền mới đủ để cứu một thị trường có quy mô lớn như vậy? Tôi hình dung việc đổ tiền cứu bất động sản như dùng bông để cố gắng chữa lành vết thương thanh khoản của thị trường đang chảy máu không ngừng. Dùng bông thấm, tưởng rằng máu sẽ ngừng chảy, nhưng thực tế máu vẫn chảy, chỉ là máu thấm vào bông, che mắt người nhìn mà thôi. Ướt hết miếng bông này lại phải thay miếng bông khác.
Giá bất động sản đã tăng liên tục những năm qua, lên một mức rất cao. Tiền bơm ra giải cứu, chẳng khác gì nuông chiều cho đà tăng giá không cùng không tận ấy. Và thực sự, nền kinh tế của chúng ta được lợi gì từ việc giá nhà đất lên cao như vậy? Thu được nhiều ngân sách từ đất hơn chăng? Nếu vậy thì chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân thì chúng ta đối diện như thế nào?
Mặt khác, chúng ta cũng cần quan tâm tới khía cạnh xã hội và kỳ vọng của công chúng đối với việc giải cứu bất động sản. Chúng ta cần để người dân thấy rằng nhà nước không thiên vị cho các đại gia bất động sản, ngân hàng, trong khi khó khăn thì không chừa một giai tầng nào, một ngành nghề nào cả.
- Có một khía cạnh rất đáng lưu tâm là tác động của khủng hoảng bất động sản có thực sự ghê gớm, có thực sự gây tổn thương nghiêm trọng tới nền kinh tế, hay đó là một nguy cơ đang được thổi phồng?
Tôi chia sẻ với suy nghĩ này. Người ta nói nhiều về chuyện bong bóng bất động sản vỡ sẽ gây tổn thương lớn cho nền kinh tế. Người ta lấy những câu chuyện quá khứ để đe dọa hiện tại, dùng bất động sản làm con tin để mặc cả. Nhưng chúng ta cần nhớ rằng nền kinh tế thị trường của Việt Nam có vai trò quản lý và điều tiết của nhà nước rất cao. Hàm ý rằng vai trò chỉ huy của nhà nước trong hoàn cảnh nền kinh tế “thời chiến” sẽ hiệu quả và kiểm soát được tình hình tốt hơn là thả nổi hoàn toàn cho thị trường. Đó là điều chúng ta có thể nhìn vào để tin rằng “đám cháy” bất động sản sẽ không lan rộng ra.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
