Chậm cấp sổ hồng: Dân bức xúc, doanh nghiệp mang tiếng 'bội tín'

Bán hàng đã khó lại càng khó  

Chạy vạy đã 5 năm nay nhưng chủ đầu tư chung cư lô 3-4, cụm I Bình Hưng, huyện Bình Chánh (đã nghiệm thu, đưa vào sử dụng từ năm 2018) chưa thể hoàn tất thủ tục để nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận sở hữu cho cư dân.

Việc chậm trễ thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất là lỗi từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề. Đó là mang tiếng “bội tín” với khách hàng, ảnh hưởng đến thương hiệu đã gây dựng, vướng các kiện tụng không đáng có, ảnh hưởng tới việc bán hàng của dự án kế tiếp.

Tương tự, chủ đầu tư dự án Richmond City tại quận Bình Thạnh do Công ty Xây dựng Bình Triệu làm chủ dự án đã đưa vào sử dụng từ năm 2021; dự án 8X Thới An tại quận Gò Vấp hoàn thành từ năm 2016 cũng mang tiếng “bội tín” với khách hàng khi thưa thể ra sổ hồng cho người dân vì còn chờ cơ quan quản lý ra thông báo tiền sử dụng đất.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp chủ động đóng tiền sử dụng đất đến mức cao nhất theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) nhưng vẫn không giải quyết được vấn đề. Điển hình như Công ty Cơ khí xây dựng Bình Triệu sau nhiều lần trình duyệt giá đất đã chủ động ứng trước 50% tiền sử dụng đất; Tập đoàn Novaland cũng ứng 500 tỷ đồng nộp trước tiền sử dụng đất… với mong muốn nhanh chóng có sổ cho người mua nhà.

Trong hàng loạt dự án vướng mắc, chỉ tính riêng Tập đoàn Hưng Thịnh đã có tới 13 dự án với 7.944 căn hộ, 847 căn officetel vẫn chưa được cấp sổ hồng. Tất cả các dự án này đã thực hiện xây dựng đúng theo giấy phép, thẩm duyệt, nghiệm thu đưa vào theo đúng quy định; đã nộp đầy đủ hồ sơ lên Sở TN&MT để xem xét cấp sổ, cơ quan kiểm tra liên ngành xác định dự án đủ điều kiện cấp sổ. Nhưng một mấu chốt quan trọng nhất, đó là "tắc" tiền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền.

“Không có cơ quan thẩm quyền nào chịu trách nhiệm để xác định cho doanh nghiệp có phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung hay không. Chúng tôi phải hỏi lòng vòng nhiều cơ quan như Sở Tài chính, Cục thuế, chi cục thuế… rất mệt mỏi”, giám đốc điều hành một dự án ở Bình Chánh cho hay.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong hàng trăm dự án nhà ở gặp các vướng mắc về pháp lý, có tới 1/4 dự án vướng về xác định nghĩa vụ tài chính. Do các cơ quan có thẩm quyền chưa tính ra tiền sử dụng đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung khiến hàng chục ngàn cư dân chưa được cấp sổ hồng. Nhiều dự án cư dân căng băng rôn thể hiện sự bức xúc, ảnh hưởng đến an ninh trật tự khu vực, còn chủ đầu tư thì mang tiếng “bội tín” khiến thị trường đã khó khăn càng khó khăn hơn.

Cần làm rõ trách nhiệm các bên

"Khách hàng mua nhà là bên vô can, lẽ ra phải được cấp sổ hồng trước. Còn nghĩa vụ tài chính phát sinh là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, nên cần tách bạch hai vấn đề này để giải quyết cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà trước tiên", bà Hoàng Minh, giám đốc pháp chế của Bình Minh Land (TP. Thủ Đức) chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nhà nước, chủ đầu tư và khách hàng mua nhà đều bị thiệt, vì không có sổ hồng nên không thực hiện được các giao dịch dân sự, kinh tế và chưa được bảo vệ quyền sở hữu đầy đủ. Công tác quản lý nhà nước cũng bị ảnh hưởng do chậm cấp sổ hồng nên tách bạch trách nhiệm các bên và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Trước thực trạng trên, HoREA đã nhiều lần có văn bản cũng như trực tiếp kiến nghị các sở, ngành, UBND TP về tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh cấp sổ hồng cho cư dân. Hiện nay, hiệp hội này tiếp tục gửi các văn bản kiến nghị cơ quan trung ương để tháo gỡ vướng mắc trên. Theo đó, HoREA đề nghị UBND TP. HCM xem xét chỉ đạo Sở TN&MT tăng tốc độ cấp sổ hồng các căn hộ của dự án nhà chung cư đã đầy đủ hồ sơ xây dựng và nghiệm thu, ổn định sinh sống. Việc phát sinh nghĩa vụ tài chính là quan hệ giữa chủ đầu tư dự án với nhà nước, không liên quan đến trách nhiệm của khách hàng mua nhà.

Trước những ảnh hưởng của việc cư dân chưa được cấp sổ hồng, nhiều ý kiến cho rằng, các cơ quan chức năng cần chỉ rõ trách nhiệm của các bên nhằm bảo vệ uy tín cho chủ đầu tư. Trong một hội thảo gần đây, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, trong quá trình xử lý, cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng gồm người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ "tay ba" này thiếu minh bạch ảnh hưởng tới dư luận và thị trường.

Cụ thể, nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng. Cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho khách hàng, chỉ đạo cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể nhằm giải quyết triệt để các vi phạm.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Các dự án vướng mắc về tiền sử dụng đất, lỗi không phải xuất phát từ chủ đầu tư mà do cơ quan nhà nước khiến doanh nghiệp bị ảnh hưởng uy tín và thương hiệu, cũng cần giám sát, kiểm tra kỹ vướng ở khâu nào có quy trình xử lý trách nhiệm cụ thể.

“TP. HCM cần trương xây dựng “Quy trình, thủ tục, cơ chế áp dụng các phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại” phù hợp với thực tiễn, đảm bảo nguyên tắc xác định “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Chỉ có như vậy mới đẩy nhanh công tác tính tiền đất để chủ đầu tư có cơ sở hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Nhà nước nhanh thu được ngân sách, rút ngắn được quy trình cấp sổ hồng cho cư dân”, vị đại diện này cho biết.