Chiến lược nào giúp Nam Long vượt qua khủng hoảng bất động sản?

FiinRatings mới đây đã có báo cáo về năng lực kinh doanh và tình hình tài chính của NLG. Theo đó, NLG được đánh giá là đã duy trì vị thế cạnh tranh tốt so với các doanh nghiệp khác trong ngành nhờ chiến lược thận trọng trong hoạt động mở rộng quỹ đất và phát triển dự án, cũng như khả năng phân bổ và luân chuyển vốn linh hoạt.

Các chiến lược này đã thể hiện hiệu quả lên chất lượng tài sản, khả năng bán hàng và tỷ suất lợi nhuận của công ty - ở mức vượt trội hơn so với trung bình ngành trong nhiều năm qua.

Nhờ việc hợp tác với các đối tác nước ngoài và chính sách kiểm soát đòn bẩy tài chính tương quan với quy mô dự án, NLG được đánh giá có khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ và khả năng thanh khoản ở mức phù hợp.

Chi tiết hơn, FiinRatings cho rằng vị thế cạnh tranh của NLG ở mức tốt trong ngành bất động sản dân cư. Với doanh thu trong giai đoạn 2021 - 2023 chiếm khoảng 3% thị phần các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và quỹ đất gần 700ha, NLG có quy mô nằm trong danh sách 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất ở Việt Nam.

Công ty có các sản phẩm đa dạng, từ biệt thự, nhà phố tới các phân khúc căn hộ, thường có vị trí tại các khu vực có kết nối hạ tầng thuận lợi với khu trung tâm TP. HCM. Trong thời gian tới, NLG định hướng mở rộng dần ra một số khu vực cận biên tiềm năng ở cả các tỉnh thành phía Nam và phía Bắc với các chiến lược mở rộng khá thận trọng.

Khả năng phân bổ nguồn vốn là một thế mạnh của NLG. Bằng cách chia nhỏ dự án thành nhiều phân khu và phát triển các sản phẩm vừa túi tiền trước, NLG tăng dần tỷ lệ lấp đầy tại các địa bàn mới trước khi đưa các sản phẩm trung và cao cấp ra thị trường.

Nhờ đặc thù của sản phẩm ở quy mô tối giản, NLG đáp ứng được nhu cầu của người mua về cả mặt kinh tế và tiện ích, giúp công ty đạt tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao trong khi vẫn duy trì mức giá bán/diện tích ở mức cạnh tranh trên thị trường.

Bên cạnh đó, NLG cũng chú trọng việc hợp tác với các đối tác quốc tế kinh nghiệm, chủ yếu ở hoạt động chuyển giao hoặc bán một phần vốn dự án sau khi đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý để tạo ra giá trị gia tăng tốt hơn cho sản phẩm. Qua đó, NLG có thể đẩy nhanh tốc độ quay vòng dòng tiền tại mỗi dự án, hạn chế việc đọng vốn tới hết vòng đời dự án và cho phép công ty triển khai dự án mới nhanh hơn.

Các chiến lược trên phản ánh lên hiệu quả hoạt động và khả năng sinh lời của NLG, trong đó tỷ suất lợi nhuận gộp của công ty đạt 49% và tỷ lệ doanh thu bán trước/hàng tồn kho của công ty đạt 0,23 lần trong năm 2023, đều cao hơn mức trung bình ngành.

Rủi ro tài chính của công ty được đánh giá ở mức trung bình, khi mức độ sử dụng đòn bẩy và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của công ty ở mức phù hợp với tiến độ phát triển các dự án hiện hữu.

Tại ngày 31/12/2023, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của NLG đạt 0,45 lần, tương đương với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tương đồng. Tỷ lệ này có xu hướng tăng lên từ năm 2019, do công ty mở rộng đầu tư phát triển các dự án như Southgate – giai đoạn 1 (165ha, Long An), Akari (8,5ha, TP. HCM), Central Lake (43ha, Cần Thơ), và Izumi (170ha, Đồng Nai), tuy nhiên luôn được duy trì dưới mức 0,50 lần.

Tỷ lệ nợ vay/EBITDA của NLG dao động trong khoảng 2,0 - 4,7 lần trong giai đoạn 2020 - 2023, được đánh giá phù hợp với vòng đời triển khai mỗi dự án có quy mô lớn từ 5-7 năm.

“Chúng tôi dự phóng các hệ số này không thay đổi đáng kể trong 12 tháng tới với mức nợ vay/vốn chủ sở hữu và nợ vay/EBITDA đạt lần lượt 0,47 lần và 4,74 lần cho năm 2024”, FiinRatings nhấn mạnh.

Nhờ năng lực bán hàng tốt từ các dự án trọng điểm trên, tổng dòng tiền về từ các mảng kinh doanh của công ty được dự phóng đạt 3.154 tỷ đồng trong năm 2024. Cùng với các tài sản có tính thanh khoản cao, gồm cả tiền mặt và các khoản đầu tư ngắn hạn 3.590 tỷ đồng, FiinRatings đánh giá NLG có khả năng đáp ứng được đầy đủ nghĩa vụ nợ gốc và lãi vay tới hạn 2.680 tỷ đồng cũng như nhu cầu đầu tư mới khoảng 4.548 tỷ đồng trong năm 2024.

FiinRatings xếp hạng tín nhiệm nhà phát hành cho NLG ở mức “A-“, triển vọng xếp hạng “Ổn định”. Triển vọng này phản ánh kỳ vọng NLG sẽ duy trì chính sách mở rộng quỹ đất và phát triển dự án thận trọng cũng như sản phẩm từ các dự án mới của công ty tiếp tục có tỷ lệ hấp thụ tốt khi thị trường bất động sản dân cư phục hồi.

Ngoài ra, NLG cũng được kỳ vọng sẽ duy trì chính sách tài chính và khẩu vị rủi ro ở mức phù hợp với khả năng tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng như với quy mô và tiến độ dự án. Khả năng thanh khoản cũng được kỳ vọng có khả năng đáp ứng được các nghĩa vụ nợ tới hạn và nhu cầu đầu tư các dự án mới.