Cho thuê nhà qua Airbnb: Quản hay không quản?

Airbnb đang thách thức các loại hình lưu trú tầm trung

Airbnb, viết tắt của cụm từ AirBed and Breakfast, là mô hình kết nối người thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê thông qua ứng dụng di động (tương tự như Uber, Grab). Điểm khác là ở chỗ người cho thuê đưa ra trước các điều khoản giao dịch (phòng thuê sẵn có, giá thuê đề xuất theo từng thời điểm…), người có nhu cầu thuê sẽ cân nhắc lựa chọn, từ đó xác lập giao dịch.

Theo CBRE, Airbnb mới xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây những có tốc độ phát triển rất nhanh chóng trên phạm vi toàn cầu. Nền tảng này đã ghi nhận tới 5 triệu lượt đăng ký cho thuê trên 191 quốc gia trong khi 10 đơn vị quản lý khách sạn lớn nhất thế giới hiện đang quản lý xấp xỉ 6,1 triệu phòng.

Tại Việt Nam, Airbnb tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Theo dữ liệu từ AirDNA (website theo dõi hiệu quả hoạt động của Airbnb) tính tới tháng 8/2018, Hà Nội và TP. HCM ghi nhận 21.994 đăng ký cho thuê nhà/phòng trên Airbnb. Con số này lớn hơn 26% tổng số phòng khách sạn 4 – 5 sao trên cùng địa bàn.

Với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với khách sạn 4 – 5 sao (36 USD với 106 USD tại Hà Nội, 44 USD với 108 USD tại TP. HCM) Airbnb dễ dàng thu hút được một lượng lớn khách thuê. Công suất cho thuê, vì vậy, cũng khá ổn định, trung bình đạt 53% tại Hà Nội và TP. HCM.

Sự xuất hiện của Airbnb tại Việt Nam đã và đang tác động tới sự cạnh tranh của các doanh nghiệp và chủ thể kinh doanh hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà ở (bao gồm cả các khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú…), trong đó đối tượng bị ảnh hưởng mạnh nhất là phân khúc khách sạn 2 – 3 sao và các cơ sở lưu trú bình dân.

Mặc dù vậy, phản ứng của các đơn vị kinh doanh dịch vụ lưu trú trước mô hình này lại khá nhẹ nhàng. Đến nay, thị trường chưa ghi nhận xung đột nào giữa chủ đơn vị kinh doanh dịch vụ lưu trú truyền thống và Airbnb – một điều thường xuyên xảy ra trong lĩnh vực vận tải.

Chiếc áo nào cho Airbnb?

Airbnb đang phát triển mạnh nhưng hướng quản lí đối với mô hình kinh doanh này dường như lại đang bị bỏ ngỏ.

Theo quy định của pháp luật, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch là ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Khi kinh doanh hoạt động cung cấp dịch vụ này, các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện theo quy định và phải thực hiện một số thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý về việc tuân thủ các điều kiện kinh doanh.

Các điều kiện kinh doanh của cơ sở lưu trú gồm: có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật; đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Từ Điều 21 đến Điều 28, Nghị định 168 đã quy định chi tiết các điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch của từng loại cơ sở lưu trú du lịch.

Còn theo quy định tại Nghị định 96/2016 thì kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc nhóm ngành, nghề kinh doanh phải đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự và phải được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự trước khi kinh doanh.

Theo đánh giá của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, những dịch vụ cho thuê phòng nghỉ được giao dịch trên Airbnb xét bản chất cũng là một loại dịch vụ lưu trú. Tuy nhiên, hiện không rõ mô hình kinh doanh này có phải đáp ứng các điều kiện hoặc có thực hiện các thủ tục hành chính áp dụng đối với cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú theo pháp luật về du lịch hay không.

Hiện tại, việc cho thuê phòng mô hình Airbnb hiện chỉ thực hiện theo quy trình do doanh nghiệp đặt ra. Cụ thể, để cho thuê phòng trên Airbnb, bên cho thuê chỉ cần đăng ký tài khoản và đưa các thông tin về căn hộ cho thuê, giá thuê là hoàn thành.

Bên cho thuê nhà/căn hộ/phòng trên Airbnb không cần chứng minh nhà/căn hộ/phòng cho thuê đã đáp ứng đủ các điều kiện quy định về kỹ thuật (về phòng cháy chữa cháy, an ninh an toàn…) hay về kinh doanh (có đăng ký kinh doanh, đăng ký tạm trú cho khách...).

Trên thực tế, một số cá nhân có căn hộ cho thuê trên Airbnb đã tự quan tâm thực hiện các thủ tục như: đăng ký hộ kinh doanh cá thể, đăng ký phòng cháy chữa cháy (nếu là căn hộ dịch vụ), đăng ký tạm trú cho khách đến thuê phòng… Tuy nhiên, đây chỉ là những hành động của từng cá thể, được chia sẻ dưới dạng kinh nghiệm mà không phải là quy định chung áp dụng cho tất cả các chủ thể kinh doanh cho thuê phòng trên Airbnb ở Việt Nam.

Về mặt pháp lý, ngay cả khi các chủ thể thực hiện các thủ tục như nói trên, đây vẫn chỉ là các yêu cầu chung áp dụng với mọi loại hình cư trú. Trong khi đó, pháp luật du lịch còn có các yêu cầu riêng áp dụng cho từng loại hình cư trú (mà vì chưa xác định loại hình kiểu Airbnb là loại cơ sở lưu trú nào nên không thể áp dụng).

“Như vậy, đang có sự thiếu bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ lưu trú. Trong khi các chủ thể kinh doanh theo phương thức truyền thống chịu rất nhiều ràng buộc bởi điều kiện kinh doanh cũng như những thủ tục hành chính kèm theo thì những chủ thể kinh doanh thông qua Airbnb lại không phải chịu những ràng buộc tương tự. Điều đáng nói dường như các cơ quan có thẩm quyền vẫn ‘án binh bất động’, chưa có bất kỳ động thái nào trong việc nhận diện và xác định cơ chế quản lý đối với mô hình mới này”, VCCI nêu vấn đề.

Vẫn chưa nhận diện và xác định cơ chế quản lý đối với mô hình cho thuê nhà qua Airbnb

Trao đổi với VietnamFinane, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thừa nhận rằng việc quản lí đối với mô hình cho thuê nhà qua Airbnb đang là một khoảng trống.

“Đơn cử vấn đề phòng cháy chữa cháy, nhà riêng là đối tượng chưa được kiểm soát. Dù trong quy định khi xây nhà mới phải có phương án phòng cháy, nhưng vấn đề nằm ở các nhà xây rồi, có sổ rồi.

“Tôi cho cần thiết phải có sự tham gia của các bên quản lí, không chỉ trong vấn đề cháy nổ, an toàn mà còn kể cả trong đăng kí kinh doanh”, ông Đính nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), cho thuê nhà qua Airbnb là một vấn đề rất lớn, cần được nghiên cứu bổ sung vào Luật Nhà ở.

“Nếu là căn hộ chung cư đem cho thuê ngắn hạn (theo buổi, theo ngày, theo tuần) qua Airbnb thì Luật Nhà ở đang cấm. Nguyên nhân là căn hộ chung cư không được phép sử dụng vào mục đích kinh doanh.

“Tôi cho rằng cần điều chỉnh Luật Nhà ở chỗ này. Ta phải xem nó là hoạt động kinh doanh, phải quản lí, tính câu chuyện thu thuế, câu chuyện trật tự an toàn xã hội”, ông Châu nhấn mạnh với VietnamFinance.

Được biết, sau dịp Tết, HoREA sẽ có văn bản kiến nghị cụ thể về phương án quản lí đối với mô hình cho thuê nhà qua Airbnb.