Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: 'Chính phủ không nên ban hành khung giá đất'

Bỏ quy định khung giá định kỳ 5 năm/lần

- Xin ông cho ý kiến về khung giá đất theo Luật Đất đai 2013?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi kiến nghị bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần" (tại Điều 113 Luật Đất đai) và giao quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành "Bảng giá đất" để đảm bảo nguyên tắc quy định tại Khoản (1.c) Điều 112 Luật Đất đai yêu cầu giá đất phải "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" và phù hợp với thực tế tình hình địa phương;

Đồng thời, giao quyền cho cấp tỉnh quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình khi làm "sổ đỏ" để phù hợp với khả năng tài chính của người dân, tạo điều kiện đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Nếu thực hiện được như vậy thì cần bổ sung khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai với nội dung: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác) Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành", nhằm đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho", nhũng nhiễu tiêu cực.

Về lâu dài, tôi cho rằng cần nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho; hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước.

Tuy việc thực hiện cách tính này, trước mắt có thể làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước ở các địa phương nhưng về lâu dài sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững. Và thực hiện cơ chế này cũng là cơ sở để xem xét ban hành "Luật Thuế tài sản - bất động sản" (sẽ không dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế), để bổ sung nguồn thu ngân sách.

Thuế tài sản - bất động sản sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn. Người tiêu dùng có cơ hội hưởng lợi vì giá nhà ở có điều kiện giảm hơn so với trước. Hiện, tiền sử dụng đất đang chiếm khoảng 10% giá căn hộ chung cư, chiếm khoảng trên dưới 30% giá nhà phố, chiếm khoảng trên dưới 50% giá biệt thự trong dự án.

Cách tính, định giá đất còn nhiều bất cập

- Theo ông, cách nào để xác định "giá đất cụ thể" khi tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước và công bằng cho chủ đầu tư?

Tôi kiến nghị hoàn thiện 4 phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định "giá đất cụ thể". Cách tính theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP đang bộc lộ nhiều bất cập.

Kết quả thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập và theo phương pháp thặng dư khá chênh lệch. Riêng cách tính theo phương pháp thặng dư đều cho kết quả theo hướng làm tăng doanh thu dự án, làm giảm chi phí thực mà chủ đầu tư bỏ ra, dẫn đến xác định tiền sử dụng đất cao hơn, không đúng với chi phí thực tế đã bỏ ra.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi, hoàn thiện cách tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở để đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước và công bằng cho chủ đầu tư, như: thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án.

Hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Phần chi phí không được khấu trừ này, không được tính vào chi phí doanh nghiệp, nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà;

Điều chỉnh cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ, hệ số này tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân thì doanh nghiệp chỉ bằng 65-75% tổng diện tích sàn xây dựng. Hiện, hệ số này đang được Hội đồng thẩm định giá đất thành phố tính bằng khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng;

Không tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô-tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) vào doanh thu dự án, vì đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư. Hiện nay vẫn tính doanh thu này trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90%;

Tính giá bán căn hộ và doanh thu dự án phù hợp với thực tế thị trường, có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường và các yếu tố khác hình thành doanh thu, trên cơ sở chỉ số giá bình quân của khu vực, không chỉ căn cứ vào giá giao dịch của một trường hợp đơn lẻ. Đối với phần diện tích thương mại, dịch vụ cho thuê cần dựa theo "giá trị hiện tại ròng" (Net Present Value). Hiện, doanh thu này được tính trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90%.

Thay đổi cách tính chi phí đầu tư hạ tầng. TP HCM tính chi phí này bằng khoảng 660.000 đồng/m2 (theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố) là quá thấp, chỉ bằng 35% so với chi phí thực tế của doanh nghiệp đã bỏ ra khoảng 1,9 triệu đồng/m2.

Cần xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cơ sở dữ liệu giá đất theo thời gian thực (Real time) trong hệ thống cơ sở dữ liệu lớn dùng chung (Big data) để đáp ứng hiệu quả công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, thống kê chỉ số giá đất. Bổ sung "Phương pháp định giá đất hàng loạt" (theo cách làm của Hàn Quốc, Nhật Bản) vào Luật Đất đai để xác định giá đất.

Cần bổ sung chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất"

- Tuy nhiên, việc bãi bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần" có thể dẫn tới sự không thống nhất thực hiện trong cả nước, thưa ông?

Để đảm bảo thống nhất thực hiện trên cả nước cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Tài chính, hướng dẫn các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương xây dựng "khung cơ chế" và quy trình tính "giá đất cụ thể" theo quy định của Luật Đất đai, phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương.

Đồng thời, cần có quy định thời hạn tối đa khi thụ lý hồ sơ của doanh nghiệp, sửa đổi cách tính thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản (hiện chỉ bằng 2%/giá trị hợp đồng) đang "khuyến khích" người bán khai thấp giá chuyển nhượng, dẫn đến sai lệch thông tin thị trường và làm thất thu ngân sách nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện đấu giá đất trong trường hợp đất sạch và tài sản trên đất (nếu có) thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước.

Bổ sung chế định "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư để góp phần kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh. Cần thiết phải bổ sung chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai vì đây là Luật gốc.

Có cơ chế kiểm soát hoạt động đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoạt động đấu giá đất, để tránh tình trạng "chân gỗ" trong đấu thầu, hoặc "quân xanh, quân đỏ" trong đấu giá đất, làm sai lệch kết quả đấu thầu, đấu giá và phát sinh tiêu cực. Có cơ chế thực hiện "quyền tiên mãi" sau đấu thầu hoặc đấu giá, để mua lại khu đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc để chống tiêu cực.

Thời hạn sử dụng đất nên được tính "kể từ ngày dự án được nghiệm thu hoàn thành xây dựng, đưa vào sử dụng" hoặc tính "kể từ ngày dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác" để đảm bảo thời hạn sử dụng đất thực tế của từng dự án.

Hiện nay, tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền", là không thỏa đáng cho mọi trường hợp, có những mặt bất cập, chưa hợp tình hợp lý khi các dự án bất động sản đều phải mất khoảng 3 năm để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, thi công công trình và hoàn thành nghiệm thu hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng nên thời hạn sử dụng đất thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47-48 năm.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án "đắp chiếu", nhờ có các nhà đầu tư mua lại dự án mới được hồi sinh nên cần tính sao cho đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Đối với trường hợp nhiều dự án trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ (chủ yếu là loại hình căn hộ du lịch, nhà phố du lịch, biệt thự du lịch - condotel) tại TP Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa... đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với "thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài, không hình thành đơn vị ở", nay thực hiện kết luận của Thanh tra Chính phủ, các địa phương phải sửa sai, thì Chính phủ và Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét khi cấp lại "sổ đỏ" (mới) có thời hạn sử dụng đất là 50 năm (hoặc theo thời hạn của dự án) tính kể từ ngày cấp lại. 

Xin trân trọng cảm ơn ông!