Chục tỷ USD bứt tốc giao thông: 'Ăn theo' hạ tầng không phải chắc thắng

Cầu - đường tới đâu, bất động sản sốt tới đó

Đơn cử tại TP. HCM, các trục đường chính như xa lộ Hà Nội, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Mai Chí Thọ, Võ Văn Kiệt, Nguyễn Hữu Thọ... sau khi được xây dựng, các dự án bất động sản (BĐS) mọc lên san sát 2 bên đường, giá cũng tăng qua nhiều đợt. Tại Bình Dương, dọc mặt tiền QL13, chỉ một đoạn từ TP. HCM đến TP. Thủ Dầu Một đã có hàng chục dự án BĐS, với tổng số căn hộ được ước tính là 40.000 căn. Khi có thông tin tuyến cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết được đầu tư xây dựng vào năm 2019 thì Bình Thuận đã trở thành tâm điểm của thị trường BĐS khi hàng loạt các ông lớn trong lĩnh vực này nhảy vào đầu tư kéo theo các cơn sốt đất.

Thực tế cho thấy, những cơn sốt đất vừa qua ở các nơi đều xuất phát từ việc nhà nước thực hiện các dự án hạ tầng, công bố các quy hoạch phát triển đô thị. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam ở TP. HCM, nhận định, thời gian qua khu vực phía nam, khu tây TP.H CM không sôi động bằng khu đông, bởi khu đông được đầu tư khá nhiều dự án hạ tầng trọng điểm và kết nối với các tỉnh thành khác. Tương tự, thị trường BĐS phía bắc mấy năm qua cũng phát triển vượt bậc do cầu, đường được đầu tư khá tốt. Hạ tầng đi đến đâu các dự án BĐS, đô thị được xây dựng đến đó, tạo sự phát triển cho bộ mặt đô thị chung cho cả vùng. Năm 2021, hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia được hoàn thành khiến thị trường BĐS khắp nơi lên cơn sốt.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, hạ tầng là nền tảng, cú huých không chỉ cho BĐS mà các lĩnh vực khác từ sản xuất, dịch vụ cùng hưởng lợi khi nó tạo nên sự thông thương, tiết giảm chi phí vận chuyển, thời gian đi lại. Hiện nay các doanh nghiệp BĐS thường “căn” theo tiến độ phát triển hạ tầng giao thông để đầu tư, nhằm đảm bảo thu hút cư dân về ở, góp phần gia tăng giá trị cho BĐS.

Tránh mắc bẫy

Cầu đường chạy tới đâu, BĐS sốt tới đó là thực trạng nhiều năm nay. Nhiều nhà đầu tư nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi, bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Rất nhiều nhà đầu tư mua bị om vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng này.

Trong đó bài học “đau đớn” nhất là Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) hay tại TP. HCM là Cần Giờ. Giá nhà đất liên tục tăng theo các đợt thông tin về cầu Cần Giờ, cầu Nhơn Trạch được đầu tư. Đến nay sau nhiều lần lên cơn sốt đất, cây cầu Nhơn Trạch vẫn chưa được khởi công và các khu đô thị tại đây gần như vắng bóng người nên bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây mọc um tùm.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương cũng cảnh báo, khi dự án hạ tầng được công bố, mọi người đổ về mua gom đất, chờ tăng giá. Nhưng các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không, đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển kinh tế, đô thị, thị trường BĐS được hay không mới quyết định đầu tư.

Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường BĐS phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng. “Nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư BĐS. Do vậy phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng một tương lai quá sáng sủa rồi vác tiền đi lướt sóng, sẽ rất dễ chết chìm vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn”, bà Hương cảnh báo.