Sau giai đoạn bùng nổ (2020 – 2021), thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã trải qua một năm 2022 ảm đạm do liên tiếp xảy ra các vụ án: Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát cũng như chịu tác động mạnh mẽ của việc sửa đổi Nghị định 153/2020 (sau là Nghị định 65/2022, được ban hành vào tháng 9/2022). Bước sang năm 2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục duy trì trạng thái căng thẳng, khi các doanh nghiệp đối diện áp lực đáo hạn một khối lượng trái phiếu khổng lồ.
Theo VnDirect, ước tính giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 vào khoảng 252 nghìn tỷ đồng, tăng 64% so với năm trước, trong đó giai đoạn quý II – quý III/2023 khá thử thách với gần 160 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn. Nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm 2023, tương đương 107,7 nghìn tỷ đồng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản khủng hoảng trầm trọng, các doanh nghiệp bất động sản đối diện nguy cơ rất lớn về việc không thể thanh toán được nợ gốc, lãi trái phiếu, thậm chí có khả năng vỡ nợ, phá sản. Trên thực tế, trong giai đoạn từ 16/9/2022 đến ngày 31/1/2023, theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), đã có 54 doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi trái phiếu, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản.
Trước thềm cao trào đáo hạn trái phiếu, Nghị định 08/2023 đã được ban hành với 3 nội dung quan trọng. Một là quy định các doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong trường hợp gặp khó khăn khi thanh toán gốc và lãi trái phiếu có thể đàm phán với các nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản hợp pháp của mình. Việc này dựa trên nguyên tắc tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và các pháp luật có liên quan, được sự nhất trí của các nhà đầu tư và phải đảm bảo tính pháp lý của tài sản cũng như công bố các thông tin có liên quan.
Hai là cho phép các doanh nghiệp nếu gặp khó khăn thì có thể đàm phán với các nhà đầu tư để gia hạn thêm thời gian đối với trái phiếu. Thời gian gia hạn tối đa là 2 năm, cũng trên nguyên tắc là được sự nhất trí của các nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhất trí thì doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trên cơ sở các quy định trong phương án đã công bố trước đây.
Ba là cho phép tạm ngưng một số quy định tại Nghị định 65/2022 gồm: ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; ngưng các quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành; ngưng về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu.
Có thể nói, đây là 3 điểm sửa đổi quan trọng, có ý nghĩa rất lớn đối với việc “gỡ bom” trái phiếu, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian chuẩn bị nguồn lực thanh toán, tránh rơi vào tình trạng vỡ nợ kỹ thuật hay tồi tệ hơn là bị hình sự hóa.
Tuy nhiên, bình tâm mà xét, các sửa đổi nêu trên chưa thể hoàn toàn gỡ được “bom” trái phiếu mà mới chỉ cắt được dây nổ nhanh để chuyển “quả bom” trái phiếu sang trạng thái nổ chậm. Sở dĩ nói vậy là bởi việc cho phép thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản hay việc gia hạn trái phiếu đều phải thực hiện qua đàm phán giữa doanh nghiệp phát hành và trái chủ. Không có bất cứ ràng buộc nào cho việc đàm phán, đồng nghĩa rằng việc đàm phán thành công hay không là thuần túy là câu chuyện “hên xui”.
Mặt khác, đối với việc giãn thời hạn thanh toán trái phiếu, Nghị định 08 chỉ cho phép thời gian giãn tối đa là 2 năm. Đây là một quy định có hàm ý tinh tế về nhiệm kỳ, đòi hỏi doanh nghiệp phải xử lý gọn gàng, dứt điểm trong khoảng thời gian này, đồng nghĩa là để ngỏ khả năng nếu không xử lý xong sau 2 năm.
Như vậy, có thể thấy Nghị định 08 không phải “đũa thần” cho bài toán trái phiếu mà mang yếu tố hỗ trợ tâm lý nhiều hơn. Thực tế, nó cũng chỉ hợp thức hóa các biện pháp mà các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã thực hiện lâu nay: đàm phán gia hạn kỳ hạn, điều khoản; đàm phán trả nợ thành nhiều đợt; đàm phán hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản… Và trên thực tế, các biện pháp này cũng không mang lại nhiều hiệu quả.
Về mặt logic, việc thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản (cổ phần, bất động sản, tài sản khác) có tỷ lệ thành công không cao, bởi đây chỉ là một cách đổi mận lấy đào, hoán đổi rủi ro này bằng rủi ro khác. Đã có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đề nghị trả nợ cho trái chủ bằng các bất động sản, nhưng nhiều bất động sản trong số đó lại đang dở dang pháp lý hoặc hình thành trong tương lai. Đừng nói trái chủ, ngay đến chính doanh nghiệp cũng không thể chắc chắn về tương lai của các bất động sản đó nên việc thuyết phục hoán đổi là không dễ dàng. Với tài sản hoán đổi là cổ phần, tỷ lệ thành công có thể cao hơn, song có lẽ chỉ có nhà đầu tư tổ chức mới cân nhắc chứ đa phần nhà đầu tư cá nhân thường sẽ phản ứng rất thận trọng.
Với thị trường tài chính, điều quan trọng nhất là niềm tin. Khi niềm tin bị đánh cắp, sẽ không có gì ngăn cản được cơn cuồng loạn của đám đông. Dòng người đổ xô đi rút tiền tại SCB sau khi nổ ra vụ án tại Tập đoàn Đầu tư An Đông (Vạn Thịnh Phát) đã cho thấy điều đó. Có thể thấy nhà đầu tư trái phiếu hiện nay đang trong cơn khủng hoảng niềm tin, khi liên tiếp bị dội lên đầu những thông tin tiêu cực về tình hình tài chính kém sáng của các đơn vị phát hành, về sự đóng băng của thị trường bất động sản và nhất là bị “khủng bố” bởi các loại tin đồn.
Điều này sẽ dẫn đến tình trạng không ai dám hoán đổi lấy bất động sản khi không biết giá trị của nó được xác định như thế nào, sẽ biến động ra sao trong tương lai cũng như không dám đàm phán kéo dài kỳ hạn khi không biết doanh nghiệp phát hành có còn trụ được trong 1 – 2 năm tới hay không. Đó là chưa kể đến việc nhiều trái chủ đã đầu tư vào trái phiếu bằng tất cả vốn tự có, thậm chí đi vay lãi suất cao. Khi bị chậm thanh toán, họ như bị đẩy đến chân tường. Tâm lý phải đòi bằng được tiền, bất chấp mọi điều kiện của các trái chủ hiện nay là khá phổ biến và điều này gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, có thể đưa đến trường hợp rất xấu là cả hai cùng “chết”.
Bởi vậy, để cứu thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trước hết phải cứu được lòng tin của nhà đầu tư. Lòng tin đó phải được xây đắp bằng việc nhà quản lý có những cơ chế xử lý cho doanh nghiệp (mà Nghị định 08 là một ví dụ), phát đi thông điệp kịp thời, rõ ràng về việc bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư và quan trọng nhất là “giải cứu” doanh nghiệp phát hành, tránh để có đơn vị lâm vào cảnh vỡ nợ, phá sản, tạo nên hiệu ứng dây chuyền, khiến mọi chuyện trượt khỏi tầm kiểm soát.
Với trọng tâm là khối trái phiếu bất động sản, việc giải quyết tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trở nên rất cấp thiết. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý là chìa khóa để tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận tín dụng, bán được hàng và chuyển nhượng được dự án để cơ cấu dòng tiền, từ đó tháo được ngòi nổ cho thị trường trái phiếu. Nếu không làm được kịp thời, hệ quả sẽ là rất khó hình dung.
Tags:
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Giá căn hộ tại TP. HCM quý I/2026 có mức trung bình khoảng 112 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng mới so với cùng kỳ 2025.
(VNF) - Tính đến hết tháng 4/2026, TP. HCM ước giải ngân vốn đầu tư công khoảng 22.000 tỷ đồng, tức khoảng 15% kế hoạch 147.599 tỷ đồng của Thủ tướng giao.
(VNF) - Nhóm bất động sản chính thức trở lại ngôi vương trên thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau 1 năm "im hơi lặng tiếng". Tuy vậy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn.
(VNF) - Theo PGS.TS.KTS Hoàng Mạnh Nguyên, Chủ tịch Viện Khoa học Công nghệ Đô thị xanh, Vinhomes Global Gate Hạ Long đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một công trình bất động sản đơn thuần để trở thành một hình mẫu định hình chuẩn sống mới – xanh hơn, sạch hơn và đáng sống hơn.
(VNF) - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, ông Trần Báu Hà vừa ký quyết định số 1055/QĐ-UBND phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sân golf thể thao 18 hố thuộc quy hoạch khu Thể thao phía Tây Nam, huyện Thạch Hà (cũ).
(VNF) - Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, khi các tiêu chí như pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng thực dần thay thế kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Sự chuyển dịch này đang định hình lại cách phát triển dự án, qua đó thiết lập một chuẩn mực mới cho doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Thị trường BĐS đang kỳ vọng dòng tiền quay trở lại theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, thanh khoản rõ ràng.
(VNF) - Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, bất động sản công nghiệp miền Nam bước qua giai đoạn phát triển thuần túy theo chiều rộng, để chuyển sang một chu kỳ mới, nơi các yếu tố về hạ tầng, chuỗi cung ứng, tiêu chuẩn sản phẩm và tính bền vững đóng vai trò ngày càng lớn.
(VNF) - Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh, dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu sẽ bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ ngày 20/5 đến ngày 20/6, với mức giá gần 24 triệu đồng/m2.
(VNF) - Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế – Vinhomes Sài Gòn Park vừa được khởi công tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực tây bắc TP. HCM. Với định hướng phát triển gắn với giáo dục, nghiên cứu và hệ sinh thái dịch vụ, dự án được kỳ vọng góp phần thúc đẩy quá trình hình thành một cực phát triển mới trong chiến lược đô thị đa trung tâm của thành phố.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng giá rõ nét, đi kèm là sự bùng nổ nguồn cung nhưng lệch mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang. Diễn biến này không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường mà còn khiến bài toán tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Công ty Vận hành đường sắt Nhật Bản Nishi - Nippon Railroad (Nishitetsu - NNR) của Nhật Bản dự kiến xây dựng 22.000 căn nhà tại Việt Nam từ nay đến năm 2035 thông qua hợp tác với một nhà phát triển địa phương.
Những căn hộ có giá thấp hơn từ 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Giá chung cư Hà Nội neo ở mức cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, trong bối cảnh giao dịch suy giảm và nguồn cung tăng trở lại.
(VNF) - Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của CTCP Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt hơn 409 tỷ đồng, tăng vượt trội so với cùng kỳ năm ngoái.
(VNF) - Hai chị em ở Ninh Bình nhận 500 triệu đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất nhưng sau đó không thực hiện cam kết. Khi tranh chấp phát sinh, họ phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt số tiền 3 tỷ đồng.
(VNF) - Khu đất bị thu hồi có diện tích 10.030,9m² tại khu dân dụng Bắc Phú Cát (xã Hòa Lạc) do Công ty cổ phần Constrexim - Meco thuê từ năm 2008.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường biến động, “khẩu vị” của nhiều nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì tiếp tục đổ tiền vào các tài sản “bất động” với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn cho bất động sản có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền thực. Với nhà đầu tư hiện nay, việc “nắm tài sản để chờ chu kỳ” không quan trọng bằng “quản trị dòng tiền để đi qua chu kỳ”.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
