Chuyển nhượng ‘đất vàng’ 2-4-6 Hai Bà Trưng: Có ‘vấn đề’ ngay từ gốc

Liên quan đến lô "đất vàng" 2-4-6 Hai Bà Trưng rộng hơn 6.000m2 nằm tại trung tâm TP. HCM (phường Bến Nghé, quận 1), nguyên Phó chủ tịch UBND TP. HCM Nguyễn Hữu Tín và 4 cán bộ dưới quyền vừa bị Cơ quan điều tra của Bộ Công an khởi tố do sai phạm trong quản lý khu đất này.

Trước đó, trong Báo cáo kiểm toán quyết toán ngân sách nhà nước năm 2016 do Kiểm toán Nhà nước (KTNN) trình Quốc hội, đề cập đến công tác giao đất, KTNN cho biết, đa số không thực hiện đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà áp dụng ngay hình thức chỉ định nhà đầu tư là vi phạm Luật Đấu thầu và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Theo báo cáo của KTNN, dự án 'đất vàng' 2-4-6 Hai Bà Trưng cùng với 2 dự án khác tại TP. HCM là dự án 08 Hoàng Minh Giám, phường 9, quận Phú Nhuận và dự án 79/81 Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh nằm trong số dự án chuyển mục đích sử dụng đất không đúng đối tượng, không thuộc danh mục di dời, không thuộc trường hợp giao chỉ định theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg và Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có diện tích lên đến hơn 6.000m2 với 4 mặt tiền giáp với đường Hai Bà Trưng, Đông Du, Thi Sách và Công Trường Mê Linh (cạnh bên phố đi bộ Nguyễn Huệ) từng thuộc về Tổng công ty Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco).

Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng có diện tích lên đến hơn 6.000m2 với 4 mặt tiền giáp với đường Hai Bà Trưng, Đông Du, Thi Sách và Công Trường Mê Linh (cạnh bên phố đi bộ Nguyễn Huệ) từng thuộc về Tổng công ty Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco) theo phương án sắp xếp lại nhà, đất công của Bộ Tài chính.

Sabeco được Bộ Tài chính cho phép sử dụng khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng để xây dựng trụ sở văn phòng tổng công ty và trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng.

Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng là một trong 5 khu đất được Bộ Công Thương và Bộ Tài chính đồng ý đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2006 khi Sabeco thực hiện cổ phần hóa.

Các khu đất này đều chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Do đó, Sabeco không được tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau đó, Phó chủ tịch UBND TP. HCM Nguyễn Hữu Tín lại cho phép Công ty Cổ phần đầu tư Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án trên theo đề nghị của Sở KH&ĐT mà không qua ý kiến của Bộ Tài chính.

Để triển khai đầu tư dự án này, năm 2015, Sabeco góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án Sài Gòn Mê Linh Tower. Khi đó, Sabeco Pearl có vốn điều lệ gần 484,7 tỷ đồng, gồm có 4 cổ đông sáng lập gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An sở hữu 25,5% và Công ty Cổ phần Đầu tư Mê Linh sở hữu 25,5%, Sabeco sở hữu 26% và Công ty Cổ phần Attland sở hữu 23%.

Ngày 10/4/2015, UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định số 1660/QĐ-UBND do ông Nguyễn Hữu Tín - Phó chủ tịch UBND TP. HCM ký, phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (Sabeco Pearl) với giá trị là 997.270.733.167 đồng.

Tiếp đó, ngày 11/5/2015, UBND TP. HCM đã ban hành Công văn số 2493/UBND-ĐTMT chấp thuận cho Sabeco Pearl được làm chủ đầu tư dự án “Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê” tại số 2–4–6 Hai Bà Trưng.

Tới tháng 6/2015, ông Nguyễn Hữu Tín tiếp tục ký quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất tới 50 năm trả tiền 1 lần để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Tháng 10/2015, dự án đã xin được điều chỉnh mục tiêu đầu tư thành "đầu tư xây dựng và kinh doanh trung tâm hội nghị, thương mại - dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ bán", thay vì chỉ là dự án "xây dựng khu phức hợp 6 sao, trung tâm hội nghị - hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê" chứ không có chức năng căn hộ ở, cho thuê theo quyết định ban đầu (năm 2007).

Tháng 6/2016, thực hiện chủ trương thoái vốn đầu tư tại Sabeco Pearl theo văn bản chỉ đạo của Bộ Công Thương, Sabeco đã tiến hành việc thoái vốn theo hình thức đấu giá bán toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ cho cổ đông sáng lập khác (Attland, Hà An và Mê Linh).

Căn cứ vào Báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán của Sabeco năm 2015, giá trị quyền sử dụng khu đất 6.000m2 tại 2-4-6 Hai Bà Trưng được đánh giá lại lần 1 theo giá trị thị trường theo Quyết định số 3553/QĐ-UBND của UBND TP. HCM ngày 19/7/2011 là 1.237 tỷ đồng.

Để xác định giá khởi điểm, Sabeco đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp là Công ty TNHH Cushman&Wakefield (Cushman&Wakefield), Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) và Công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam (Thẩm định giá Đông Nam).

Trong số đó, chỉ có Thẩm định giá Đông Nam là doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện thẩm định giá được Bộ Tài Chính chấp thuận.

Tuy nhiên, Sabeco đã lựa chọn kết quả thẩm định giá của Cushman&Wakefield, vì đơn vị này đã đưa ra giá trị doanh nghiệp cao nhất, và xác định giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần.

Theo báo cáo định giá của Cushman&Wakefield, giá trị khu đất 2–4–6 Hai Bà Trưng tại ngày 26/2/2016 được định là 54 triệu USD, căn cứ tính dựa trên 2 phương pháp là: phương pháp so sánh (53,8 triệu USD) và phương pháp thặng dư (54,1 triệu USD), tương đương 1.182 tỷ đồng. Giá khởi điểm được tính bằng giá trị sổ sách: 9.987,5 đồng/cổ phần và chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là 3.259,93 đồng/cổ phần.

Kết quả đấu giá cho thấy, nhà đầu tư trúng giá mua lại toàn bộ số cổ phần của Sabeco là Attland với mức giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần (cao hơn mức giá đấu 100 đồng). Sabeco thu về gần 195 tỷ đồng từ thương vụ này.

Điều đáng lưu ý là, trong 147 tỷ đồng (chiếm 26%) vốn góp của Sabeco vào Sabeco Pearl (theo BCTC của Sabeco 2015), thì chỉ có 92.026.720.800 đồng là tiền mặt. Phần vốn góp còn lại là quyền sử dụng hơn 6.000m2 đất ở 2-4-6 Hai Bà Trưng.

Như vậy, sau 1 năm theo đuổi dự án, Sabeco đã bỏ ra 92 tỷ đồng tiền mặt và chuyển nhượng khu đất có giá trị ghi sổ tới 1.237 tỷ đồng để rồi thu về 195 tỷ đồng, còn khu đất lúc này (vì đã chuyển nhượng cho Sabeco Pearl) cũng coi như là đã rơi vào tay tư nhân.

Kết quả kiểm tra của KTNN cho thấy Cushman&Wakefield đã mắc phải một số vấn đề trong định giá.

Đến tháng 10/2016, Sabeco Pearl đã đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh, quy mô vốn điều lệ cũng được nâng lên mức 1.019 tỷ đồng. Đồng thời, ông Nguyễn Như Pho lên làm Chủ tịch HĐQT thay cho ông Bùi Cao Nhật Quân. Nhưng chỉ 1 tháng sau đó (tháng 11/2016), ông Nguyễn Như Pho lại bị thay bởi ông Ngô Văn An.

Ngày 11/6/2018, ba cổ đông tổ chức còn lại cũng thoái sạch vốn khỏi Sabeco Pearl, toàn bộ số cổ phần của công ty này (cũng là chủ đầu tư của dự án) rơi vào tay các cá nhân là ông Ngô Văn An (nắm 98,53% vốn điều lệ), ông Trần Quang Huy (nắm 0,49%) và bà Nghiêm Thị Hương (0,98%).

Ông Thái Bảo Anh (sinh năm 1974) – Tổng giám đốc, sau đó đã trở thành người đại diện theo pháp luật thay cho ông Ngô Văn An (sinh năm 1977) – Chủ tịch HĐQT.

Sau nhiều lần chuyển nhượng, khu đất 2–4–6 Hai Bà Trưng từ tài sản nhà nước đã về tay tư nhân và đến nay vẫn là một khu 'đất vàng' nằm hoang sơ, trơ trọi giữa trung tâm TP. HCM. Điều đáng nói đây không phải là mảnh 'đất vàng' duy nhất của Sabeco được tư nhân hóa.