'Dò dẫm' khung pháp lý mua chung bất động sản - blockchain

Vừa háo hức, vừa lo sợ

Chị Hồng, ngụ tại quận 1, TP. HCM cho hay, gần đây, đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ hay còn gọi là mua chung bất động sản, chia nhỏ bất động sản bán theo dạng cổ phần đang dần được phổ biến tại TP. HCM. Qua một vài buổi hội thảo, chị được biết công nghệ 4.0 ngày nay có thể giúp chia nhỏ suất đầu tư thông qua hợp đồng thông minh (Smart Contract).

“Một bất động sản có giá khoảng 3 tỷ đồng sẽ được chia thành 1.000 phần, tương ứng với các token (xác nhận kỹ thuật số) gắn mã số blockchain (khối dữ liệu mã hóa) để chào bán với giá mỗi phần là 3 triệu đồng và sổ đỏ sẽ được đơn vị phát hành nắm giữ, người mua có thể kiểm tra thực tế. Với số vốn không nhiều nên tôi khá háo hức. Nhưng mặt khác, tôi cũng khá e ngại rủi ro khi tiếp cận với mô hình đầu tư này”, chị Hồng chia sẻ.

Tương tự, chị Huỳnh Vy,  một nhà đầu tư  tại quận 6, thường xuyên theo dõi thị trường bất động sản nên chú ý hình thức đầu tư mới này. Tuy nhiên khi tìm hiểu, chị chưa đủ tự tin để rót vốn tham gia kênh đầu tư. “Không được sở hữu trực tiếp và cầm trên tay sổ đỏ tạo cảm giác không yên tâm. Dò dẫm pháp lý thì tôi thấy quy định trách nhiệm của các bên tham gia còn rất mù mờ. Dù lợi nhuận có hấp dẫn nhưng tôi cũng rất lo lắng rủi ro rồi lại tiền mất tật mang”, chị Vy chia sẻ.

Khảo sát thực tế cho thấy các sản phẩm đầu tư theo hình thức này rất đa dạng, từ căn hộ hình thành trong tương lai đến căn hộ đã hoàn thiện và còn có cả nhà phố, đất nền. Hiện có doanh nghiệp đang chi mức lợi nhuận lên đến trên 45% trong vòng ba năm, số tiền đầu tư thấp nhất là 30 triệu và cao nhất là 4 tỉ đồng. Với mức lợi nhuận này, người đầu tư gói thấp nhất là 30 triệu, sau ba năm sẽ nhận được khoản lãi trên 15 triệu đồng, người đầu tư 4 tỉ sẽ được nhận thêm 1,7 tỉ đồng.

Thậm chí có app công nghệ khác giới thiệu cam kết lợi nhuận đối với nhà đầu tư mua chung bất động sản sẽ được hưởng lợi nhuận tối thiểu từ 10%/năm, thậm chí còn được cam kết mua lại bất dộng sản cứ lúc nào trong hai năm đầu.

Anh Tuấn Anh, một nhà đầu tư cá nhân ở quận 10 cho biết, nhiều cuộc gọi tư vấn đầu tư bất động sản theo hình thức này cũng không khỏi hấp dẫn anh bởi số tiền đầu tư nhỏ, tính thanh khoản cao. Tuy nhiên có rất nhiều e ngại như độ tin cậy của đơn vị phát hành hay cơ chế chuyển nhượng chưa rõ ràng, người mua có thể bị chi phối.

Anh cho biết: “Sở hữu bất động sản có nghĩa là mình phải kiểm soát được, còn trên thực tế, hành vi của người phát hành token, đơn vị quản lý sổ đỏ có thể phát sinh tình huống xấu như ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản, khi ấy người mua token sẽ mất trắng số tiền sẽ bỏ ra”.

Những lo ngại của các nhà đầu tư không phải là không có cơ sở bởi thực tế hiện nay vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý cho mô hình này. Nhiều ý kiến cho rằng, các ứng dụng mua chung bất động sản chỉ là công nghệ Fintech về huy động vốn dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh chứ không thể gọi là đầu tư bất động sản.

Cần một khung pháp lý theo kịp thực tế

Ông Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group nhận xét: “Việc sở hữu token thì không được coi là sở hữu bất động sản vì không có quyền sở hữu thực bất động sản này. Nếu bất động sản đó có tranh chấp, có vướng mắc pháp lý hay có sự cố nào đó thì không có hướng giải quyết. Bởi người mua không có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt”

Ở góc độ quản lý nhà nước, một cán bộ thuộc Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho biết: “Hiện nay luật không cấm bao nhiêu chủ sở hữu nhưng các chủ sở hữu ấy khi mua bán phải thông qua văn bản, khi mua bán phải được nhà nước thừa nhận và đảm bảo đúng quy trình thủ tục. Đây chỉ là hình thức đầu tư tài chính, các hoạt động liên quan đến blockchain hiện tại chưa có hành lang pháp lý, không nằm trong khuôn khổ pháp luật của Việt Nam".

Tại buổi đánh giá về thị trường bất động sản quý III/2022 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, nhiều khách mời đặt vấn đề về xu hướng mua chung bất động sản. Nhiều ý kiến thắc mắc đây có phải là hình thức đầu tư bền vững trong tương lai không, cần có quy định như thế nào để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư?

Nhận định về xu hướng đầu tư mua chung, ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch VARS cho rằng hình thức đầu tư này chủ yếu được cung cấp bởi các công ty hoạt động trong lĩnh vực chuỗi khối (blockchain) về công nghệ. Trên thực tế đã có những sản phẩm bán được nhưng số lượng chưa nhiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng đây là một thị trường tiềm năng. Nếu nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng được tham gia thì sẽ giải quyết được bài toán về thị trường. Tuy nhiên, do còn thiếu quy định của pháp luật nên nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro nhất định. Nhà đầu tư muốn kiểm tra tính pháp lý của dự án cũng không phải dễ dàng.

Theo luật sư Trần Mạnh Thắng (Đoàn LS TP. HCM), hiện tại, nguồn tiền nhỏ trong dân còn nhiều, một số chủ đầu tư đang tính toán làm sao để thu hút nguồn tiền đó nhưng, mô hình này trong BĐS chưa có khung pháp luật điều chỉnh. "Do đó, khi nhà đầu tư quyết định mua thì cần phải lưu tâm đến uy tín của chủ đầu tư, đơn vị quản lý sản phẩm đó hoạt động ra sao. Đồng thời, để minh bạch hoá thông tin, các sản phẩm đầu tư theo mô hình này cần được số hóa để đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Trên thế giới hình thức đầu tư này đã phát triển, trong tương lai, cần phải xây dựng khung pháp lý theo kịp thực tế để bảo vệ người đầu tư”, LS Thắng cho biết.