Doanh nghiệp địa ốc 'kẹt cứng' giữa khó khăn pháp lý và nguồn vốn

Khó khăn lớn nhất vẫn là vướng mắc pháp lý và nguồn vốn

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, trong 9 tháng năm 2022, địa bàn TP. HCM đã có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân, trong đó có 70% nguyên nhân bắt nguồn từ các vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Điều này thể hiện qua việc hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Bao quát và có tính quyết định nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Nhưng quá trình này dự kiến đến 2023 mới hoàn tất.

Về nguồn vốn, thị trường xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" ở một số phân khúc sản phẩm khi người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao.

Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Cụ thể, trong 9 tháng năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt giá trị hơn 93.000 tỷ đồng và tháng 10 thì “đóng băng” nhưng phải mua lại trước hạn với khối lượng lớn kỷ lục. Theo đánh giá, có thể từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay.

Một vị lãnh đạo tập đoàn bất động sản than thở: "Không chỉ chủ đầu tư mà khách hàng cũng cần nguồn vốn từ ngân hàng để mua sản phẩm, tuy nhiên, dòng tiền này đang bị nghẽn lại và lãi suất vay ở mức rất cao. Do đó, việc mua mới bị chậm lại và những sản phẩm đến hạn nhận giao nhà cũng bị ảnh hưởng trong các quý vừa qua".

Bên cạnh những khó khăn chính, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thực hiện các quy trình pháp lý, thậm chí làm mất cơ hội tháo gỡ khó khăn và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp; thị trường bất động sản khả năng rơi vào suy thoái ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn vốn huy động từ khách hàng…

Cấp bách những giải pháp gỡ điểm “nghẽn”

Ông Lê Hoàng Châu cho biết các doanh nghiệp rất lo lắng và kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành sớm tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật, giúp làm tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung cầu nhà ở dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.

Cơ quản quản lý cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê... của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội...

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, chia sẻ hiện các doanh nghiệp bất động sản đang gặp ba khó khăn chính, thứ nhất đó là pháp lý, thứ hai về quy hoạch và thứ ba là vốn. "Về pháp lý, chúng ta đã nói nhiều, các cơ quan chức năng cũng đã lắng nghe, nhưng theo tôi, cần có thời gian để điều chỉnh, không thể trong ngắn hạn giải quyết được".

Thứ hai, về mặt quỹ đất thì phần lớn các doanh nghiệp đều gặp khó và muốn tạo ra quỹ đất thì phải có quy hoạch. Một miếng đất mà không có quy hoạch thì doanh nghiệp không thể làm được gì, trong khi quy hoạch nằm trong tay nhà nước. Do đó, nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách công tác quy hoạch phải thực hiện một cách kịp thời để tạo ra quỹ đất, tạo ra bộ mặt của đô thị, giúp các doanh nghiệp có điều kiện chọn được những quỹ đất để phát triển dự án. Nhất là đối với các dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội hoặc cho người có thu nhập trung bình thì nhà nước nên tạo lập quỹ đất và đấu giá cho doanh nghiệp làm, còn hiện nay để doanh nghiệp đi tìm quỹ đất, đền bù, giải tỏa rồi bán ra giá rẻ thì khó mà làm được.

Thứ ba, nhà nước không nên vì một vài doanh nghiệp làm sai mà cắt đi nguồn tín dụng cho cả ngành bất động sản bởi thị trường có nhiều phân khúc khác nhau, dành cho những đối tượng, nhu cầu khác nhau. Nếu "bóp nghẹt" một cách đại trà thì ảnh hưởng đến những doanh nghiệp hướng đến nhu cầu ở thực cho những người có thu nhập trung bình.

Theo ông Bùi Xuân Huy, Chủ tịch Novaland, doanh nghiệp mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng. Một trong những giải pháp hiện nay là với những chủ đầu tư lớn, những dự án đã được thẩm định, được duyệt thì cần có sự cởi mở hơn trong việc tiếp cận tín dụng, giúp cho thị trường bất động sản ấm hơn.

Chính phủ cũng đã từng nói cung cấp tín dụng cho những doanh nghiệp có năng lực, đầu tư sản phẩm thị trường cần, tạo lập nguồn cung thì phải ủng hộ những doanh nghiệp này. Do đó, cần phải đánh giá lại các doanh nghiệp, ai tạo ra những sản phẩm phù hợp, cần cho thị trường thì phải ưu tiên về tín dụng để tạo nguồn cung cho thị trường, tạo ra dòng tiền và kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành nghề khác.