Giá bất động sản nghỉ dưỡng: Giằng co kẻ bán, người mua

Bán dự án condotel, resort để thu hồi nợ

Các ngân hàng lớn đang rao bán dự án condotel, sân golf, resort để xử lý nợ xấu. Nhưng thanh khoản những dự án trên không là điều dễ dàng.

Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Thành An (VietinBank Thành An) mới đây thông báo rao bán khoản nợ có tài sản bảo đảm của khách hàng là Công ty Cổ phần Khách sạn Bến du thuyền (Marina Hotel) để xử lý thu hồi nợ vay. Theo đó, tổng dư nợ tín dụng của Công ty Khách sạn Bến du thuyền tại VietinBank tính đến ngày 26/7 là hơn 540 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo cho khoản nợ trên bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rộng gần 6.000m2 tại địa chỉ Khu A - Ô số 8, Khu đô thị Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Đây là đất xây dựng khách sạn, căn hộ du lịch (đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở) có thời hạn sử dụng đến năm 2064.

Cùng với đó, là toàn bộ bất động sản hình thành thuộc Dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia - Swisstouches Laluna Resort - Khu A bao gồm nhưng không giới hạn: Các máy móc, trang thiết bị, nội thất, công cụ dụng cụ, phương tiện vận tải và các động sản khác thuộc Dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia - Swisstouches Laluna Resort - Khu A. Dự án “Trung tâm Bến du thuyền Hoàng gia - Khu A” có tổng mức đầu tư gần 2.421 tỷ đồng với khoảng 1.292 căn hộ khách sạn (condotel) và gần 3.000m2 shophouse...

Ngân hàng Vietcombank đang rao bán khu resort Mỹ Khê (Quảng Ngãi) của Công ty cổ phần Du lịch Quảng Ngãi với giá khởi điểm hơn 30 tỷ đồng. Dự án có diện tích gần 3.700m2, thời hạn sử dụng đất đến năm 2042. Ngân hàng Agribank cũng thông báo đấu giá lô đất diện tích hơn 3.000m2 tại quận Bình Thạnh, TP. HCM là tài sản đảm bảo khoản vay của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Xuất nhập khẩu quốc tế Thái Dương với giá khởi điểm lên tới 165 tỷ đồng.

Nợ xấu tăng, áp lực bán tài sản đảm bảo đang cho thấy, các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng khá bế tắc về đầu ra. Trong khi đó, nguồn cung năm 2022 tăng lên. Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung mới condotel tại khu vực Nam trung bộ và khu vực TP. HCM cùng các tỉnh lân cận sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 2.500 – 3.100 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết...

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng năm 2022 đón nhận 26 dự án mở bán với hơn 2.700 căn, tăng 53% so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 4 tháng cuối năm dao động từ 2.000 – 2.500 nền.

BĐS nghỉ dưỡng 'neo' ở giá cao là một trong những nguyên nhân khó tiếp cận người mua 

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của VietnamFinance thì lượng khách hàng chốt mua đang rất chậm. Tại nhiều dự án ở Phan Thiết, hầu như các sàn giao dịch BĐS đều đóng cửa. Chị Minh Lý, một môi giới ở khu vực này cho biết, giá vẫn cao, cho thuê khó, hầu như không có lời, tâm lý của khách hàng là chờ giá hạ thấp hơn hiện tại.

Còn tại một số sàn giao dịch BĐS ở Vũng Tàu, khách hàng tới xem là phần lớn, lượng khách chốt thực tế không nhiều. Một khách hàng chia sẻ, giá căn hộ nghỉ dưỡng vọt lên tới 60-80 triệu đồng/căn là điều khó chấp nhận được, đầu tư chắc khó có lời.

Giằng co về giá, ai thắng ai?

Nhiều chủ dự án cho biết, đang khổ sở vì xây dựng giá bán sơ cấp, có xu hướng tăng do áp lực chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất... Ở phân khúc nhà chung cư, 7 tháng qua giá chủ đầu tư chào bán lần đầu ghi nhận tăng 7-15% so với các đợt mở bán trước. Còn nhóm bất động sản liền thổ, tính đến đầu tháng 8, giá chào bán nhà phố, biệt thự cũng tăng 10-25% so với đầu năm. Đà tăng giá của thị trường nhà ở sơ cấp thậm chí còn được dự báo tiếp tục đội lên trong những tháng cuối năm nay.

Ông Phan Công Vũ, Giám đốc Đông Phương Group  phân tích, thị trường sơ cấp tăng giá do tác động của biến động tỷ giá, lạm phát và lãi suất, cộng thêm chi phí đầu vào liên tục leo thang buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro. “Trong điều kiện bình thường, biên lợi nhuận của một nhà đầu tư được tính bằng công thức: lãi ròng bằng doanh thu trừ chi phí và thuế. Song hiện nay doanh thu khó tăng trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường đang gặp khó khăn, chi phí đầu vào và thuế phí tăng trong khi yếu tố thanh khoản cũng không chắc chắn khiến chủ đầu tư rất tiến thoái lưỡng nan”, ông Vũ nói.

Ông Trần Tuấn Việt, Giám đốc điều hành một tập đoàn BĐS cũng dự báo, năm 2022-2023 là thời điểm các nhà phát triển dự án  gặp không ít khó khăn. Trong giai đoạn này, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản sơ cấp có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên liệu đầu vào tăng từ 7-15% so với cuối năm 2021.

Tuy nhiên nhiều nhà đầu tư thứ cấp có kinh nghiệm lại phân tích,  các chi phí đầu vào: giá đất, giá vật tư, giá nhân công, xây dựng, lãi suất, tỷ giá và lạm phát thực tế đều đã được các chủ đầu tư tính toán, dự phòng ngay từ khi khởi động dự án. Thế nhưng thực tế khi xây dựng giá bán, nhiều chủ đầu tư phẩm tham vọng tối ưu hóa lợi nhuận vì hy vọng hạ tầng hoàn thiện trong 3 năm tới sẽ khiến người mua cảm thấy hấp dẫn.

Giá bán đã cộng thêm phần lãi cả cho tương lai khi nhiều tuyến cao tốc đang được thực hiện và giải ngân dồn dập ví dụ bất động sản ở Bà Rịa, Phan Thiết, Vũng Tàu. Giá bán căn hộ nghỉ dưỡng mà lên tới 60 tới 80 triệu đồng/m2 là tham vọng lợi nhuận một cách vô lý, lượng cầu giảm sẽ buộc chủ đầu tư phải giảm giá trong thời gian tới.

Sự giằng co trong tâm lý giữa người mua và người bán, vì vậy vẫn chưa có hồi kết!