Giải mã cơn 'khát vốn' của doanh nghiệp bất động sản - nhìn từ góc độ cung cầu

Điệp khúc “khát” vốn

Tại một cuộc tọa đàm khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mới đây tại TP. HCM, đại diện của Vạn Xuân Group cho biết, doanh nghiệp này có khoản vay 2.000 tỷ đồng đã được duyệt giải ngân, nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng bị nhà băng dừng cho vay với lý do đã hết room tín dụng. Sự từ chối bất ngờ này khiến doanh nghiệp bị hụt dòng vốn trong quá trình phát triển dự án.

Còn giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án bất động sản ở Cần Thơ cho biết, từ năm 2020 đến nay, doanh nghiệp phải gồng mình vượt qua dịch bệnh. Việc tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài cũng gặp trở ngại khi phía đối tác đánh giá hành lang pháp lý chưa ổn do thủ tục dự án kéo dài. Hiện có 4 kênh huy động vốn là từ khách hàng, trái phiếu/cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước, ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng nhưng đến nay các nguồn này đều vướng. Thông tin ngân hàng siết tín dụng cũng góp phần làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, khiến nguồn vốn huy động từ người mua cũng bị ách tắc.

Bà Võ Thị Hồng Mai, Phó tổng giám đốc Công ty Asian Holding, nhìn nhận thanh khoản của thị trường nhà ở từ sau "mùa" Covid-19 đến nay diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chào bán bất động sản vì khách hàng lo ngại về thông tin ngân hàng siết tín dụng khiến họ không dám xuống tiền mua nhà, khó tiếp cận vốn vay. "Rất mong ngành ngân hàng tháo gỡ khó khăn, nới room tín dụng cho doanh nghiệp và cả khách hàng để thị trường có thể hồi phục lại trong những tháng cuối năm", bà Mai trình bày.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu cho biết, tại TP. HCM, 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021. Nhiều doanh nghiệp bất động sản kêu thiếu vốn.

Mổ xẻ nguyên nhân

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định, không có chuyện cơ quan này chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Theo ông Tú, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát rủi ro đối với các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn giá. Với các dự án hiệu quả, khả thi, chứng minh được phương án thực hiện, không bị giới hạn cho vay.

Quyền quyết định cho vay hay không là của các ngân hàng thương mại, ông Tú giải thích. Trong cơ chế thị trường bình đẳng, ngân hàng có quyền lựa chọn doanh nghiệp để cho vay. Ngược lại doanh nghiệp cũng có quyền lựa chọn ngân hàng để đi vay vì có đến hàng chục nhà băng để tiếp cận. Còn nếu doanh nghiệp đến ngân hàng nào cũng bị từ chối thì phải tự xem lại mình.

Đại diện của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước cũng cho hay, bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng không có nghĩa ngân hàng hạn chế cho vay đối với lĩnh vực này. Việc hạn chế rủi ro của ngân hàng được kiểm soát bằng cách lựa chọn dự án hiệu quả, chọn chủ đầu tư đủ năng lực mới xem xét giải ngân vốn.

Hoạt động cho vay bất động sản hiện nay chia làm hai loại, một là cho vay trực tiếp với các chủ đầu tư, hai là cho vay thông qua tiêu dùng, phục vụ người dân mua nhà. Dư nợ đối với người dân mua nhà vẫn được đẩy mạnh. Điều này cũng đồng nghĩa với việc thúc đẩy nguồn tiêu thụ cho các dự án bất động sản hiện nay. Thậm chí, các ngân hàng sẵn sàng bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai để phục vụ nhu cầu thực tế của người dân. Vậy nên, khát vốn thì doanh nghiệp cần xem lại có phải do giá nhà, giá chung cư quá cao nên thanh khoản kém, mà đã không bán được sản phẩm thì đương nhiên, sẽ khát vốn.

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, thực tế tại TP. HCM, nhiều người cần mua căn hộ phải ra về tay không mặc dù các ngân hàng thương mại sẵn sàng bảo lãnh cho vay không tính lãi trong 24 tháng. Lý do đơn giản, giá căn hộ quá cao, trả nợ quá nặng nề trong thời gian quá dài.

"Tôi tính mua căn hộ ở quận Bình Tân, hay tận Thủ Đức mà giá đã lên tới 60 triệu đồng/m2, thì dù ngân hàng có sẵn sàng giải ngân cũng chào thua, chị Thúy Hồng", cư dân ở quận 5, TP. HCM cho biết. Còn anh Vũ Đình Tôn nhà ở Thủ Đức cho hay: "Đã 4 tháng nay, tôi cày nát các dự án mở bán để tìm mua nhà cho con trai lấy vợ mà chịu thua, giá cao quá dù ngân hàng sẵn sàng giải ngân".

Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 4 năm qua ở TP. HCM. Nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017. Nhà ở bình dân cung cấp ra thị trường chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Như vậy rất mất cân đối.

Theo phân tích của ông Đào Minh Tú, Việt Nam trong giai đoạn 2009 - 2012 đã có bài học từ bong bóng bất động sản. Khi thị trường địa ốc khủng hoảng, 10 năm sau xử lý nợ xấu chưa xong. Điều này ảnh hưởng đến nền tài chính quốc gia và quá trình phát triển của cả nền kinh tế.

Người phát ngôn của Ngân hàng Nhà nước cho biết, chính sách kiểm soát nhằm mục đích không để các tổ chức tín dụng rơi vào tình trạng yếu kém, mất an toàn, giúp đảm bảo an toàn hệ thống vì khi đổ vỡ ảnh hưởng rất lớn. Ngân hàng Nhà nước nhất quán việc kiểm soát rủi ro trong việc cho vay bất động sản để đảm bảo an toàn tài chính quốc gia đồng thời tạo điều kiện cho tất cả doanh nghiệp nói chung được tiếp cận tín dụng, trong đó có bất động sản. Ngược lại, doanh nghiệp bất động sản cũng cần vì xã hội và cộng đồng nhiều hơn nữa trong việc phát triển lành mạnh thị trường, không vì những mục tiêu siêu lợi nhuận mà đầu cơ, thổi giá.

Dòng tín dụng có xu hướng đổ vào đối tượng người dân vay tiêu dùng phân khúc nhà ở 2-4 tỷ đồng/căn hộ. Trong khi các chủ đầu tư đều xây nhà thương mại cao cấp có giá trên dưới 100 triệu đồng/m2, hay khu nghỉ dưỡng vài chục tỷ đồng/căn nhà, thậm chí có căn hộ nghĩ dưỡng ven biển lên tới 90 triệu đồng/m2 thì khát vốn luôn là câu chuyện đương nhiên. Doanh nghiệp bất động sản cần phải xem lại chiến lược phát triển sản phẩm của bản thân doanh nghiệp mình.

Về vĩ mô, các nhà quản lý cũng cần tăng tốc tháo gỡ thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung, đẩy mạnh tốc độ giải phóng mặt bằng, có quỹ đất sạch, sớm cấp phép phê duyệt dự án giá nhà ở bình dân để cung cầu cân bằng, người dân dễ tiếp sở hữu căn hộ và mạnh dạn tiếp cận nguồn tín dụng nhằm thanh toán cho chủ đầu tư.