Giao dịch bất động sản qua sàn: Vướng mắc cũ quay trở lại giữa lúc thị trường trầm lắng

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đối với phiên bản được sử dụng trong phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 10/4/2023 (Dự thảo).

Thêm thủ tục cho các bên khi thực hiện

Đối với quy định tại Dự thảo về việc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản, theo VCCI, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”.

VCCI cho rằng, việc bãi bỏ quy định nói trên tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Hiện tại, Dự thảo khôi phục lại yêu cầu một số các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57.

Theo VCCI, các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng, VCCI cho hay.

Qua thu thập ý kiến rộng rãi, VCCI cho biết, một số doanh nghiệp, đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Kiến nghị bỏ quy định phải có tài liệu chứng minh năng lực tài chính

Bên cạnh nội dung kiến nghị liên quan đến việc không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn, tại nội dung góp ý Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới đây VCCI cũng đề nghị bỏ bớt yêu cầu đăng ký Sàn giao dịch bất động sản.

Cụ thể, tại Điều 58 Dự thảo quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản, cụ thể: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; Người quản lý, điều hành sàn và người đại diện theo pháp luật phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 59; Tên gọi theo quy định tại Luật Doanh nghiệp nhưng phải có cụm từ “Sàn giao dịch bất động sản”.

Theo nhận định của VCCI, về nguyên tắc, hồ sơ cấp phép thành lập, các tài liệu phải chứng minh đáp ứng điều kiện hoạt động của Sàn. Tuy nhiên, hồ sơ đăng ký hoạt động của Sàn tại khoản 2 Điều 60 Dự thảo dường như chưa thể hiện được nguyên tắc này.

VCCI cho rằng, có những tài liệu không thể hiện bất kỳ điều kiện thành lập nào, chẳng hạn như Quy chế hoạt động của sàn, quy trình giao dịch; Giấy tờ, tài liệu chứng minh về: địa điểm hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản; cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có năng lực về tài chính.

Đáng chú ý, VCCI nhận định nếu xét về tính hợp lý và tính minh bạch, không rõ như thế nào được cho “cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu”? “Năng lực về tài chính” có phải là yêu cầu về số vốn pháp định không? Sàn giao dịch bất động sản có thể là sàn giao dịch điện tử vì vậy, cần phải làm rõ và tính cần thiết phải yêu cầu về “giấy tờ, tài liệu chứng minh về hoạt động hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản”.

Từ những lập luận nêu trên, theo VCCI nên cân nhắc bỏ yêu cầu phải có tài liệu chứng minh về năng lực tài chính, địa điểm hoạt động, cơ sở vật chất. Những nội dung này cần thiết thì có thể cho vào bản mô tả hoạt động của doanh nghiệp.