‘Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở giá rẻ sẽ giúp rã băng bất động sản’

Một gói tín dụng riêng dành cho nhà ở xã hội được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thông tin tại hội nghị về thị trường bất động sản ngày 17/2 đang nhận được sự quan tâm trong những ngày gần đây. Cụ thể, 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất dành một gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. VietnamFinance đã cuộc trao đổi với ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, chuyên gia bất động sản, xung quanh gói tín dụng này.

- Ông đánh giá thế nào về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở giá rẻ vừa được công bố tại hội nghị?

Ông Trần Khánh Quang: Gói tín dụng cho nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực và có ý nghĩa nhất trong giai đoạn hiện nay. Trong vài năm trở lại đây, đặc biệt năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP. HCM. Theo thống kê, năm 2022, Hà Nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2.

Điều này để thấy được thị trường đang có sự lệch pha cung cầu rất lớn, nhà ở giá rẻ phù hợp với nhu cầu ở thực gần như không có trong khi những phân khúc cao cấp lại rất nhiều. Do đó, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường tổng thể chỉ còn cách tháo gỡ cung cầu, bằng việc cung ứng ra thị trường nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.

- Việc nhắm vào phân khúc nhà ở xã hội liệu có giúp “rã băng” thị trường bất động sản, giống như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng trước đây không, thưa ông?

Nếu nhanh chóng triển khai gói hỗ trợ này đúng, trúng đối tượng, tôi cho rằng sẽ là tín hiệu tốt cho thị trường thời gian tới. Thị trường thứ cấp hiện đang khó khăn, tình trạng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn, thế nhưng khi thị trường “ấm lên” từ một phân khúc nào đó sẽ kéo vực dậy hết toàn thị trường, dù hơi chậm. Tôi nghĩ sẽ chậm một nhịp từ 6-12 tháng, nghĩa là nếu năm nay chúng ta thực hiện gói tín dụng này đạt được hiệu quả, bước sang 2024, các phân khúc khác sẽ bắt đầu trở lại thị trường.

- Số liệu cho thấy giá nhà ở xã hội hiện đang ở mức rất cao so với thu nhập người lao động, trung bình trên 15 triệu đồng/m2, có nơi 21 - 25 triệu/m2. Vậy khi gói tín dụng này được triển khai, giá nhà có giảm?

Giá nhà ở xã hội hiện nay phụ thuộc 2 vấn đề: Một là nộp tiền sử dụng đất, hai là chi phí xây dựng. Nếu nhà nước đưa ra những chính sách ưu đãi về nộp tiền sử dụng đất, tôi nghĩ sẽ kéo giá thành xuống, còn giá về xây dựng khó có thể giảm, thành ra cũng tùy loại căn hộ nhà ở xã hội.

Ví dụ nhà ở xã hội cao 4-5 tầng hoặc ở xa, giá có thể 15-20 triệu đồng/m2, nếu căn hộ gần trung tâm các đô thị lớn thì mức giá 20-25 triệu đồng/m2 là hợp lý. Mặc dù thu nhập không theo kịp giá, song đây là điểm tiệm cận dưới của thị trường, muốn giảm nữa cũng khó.

- Để dòng vốn trên có thể chảy vào thị trường, theo ông, ngay lúc này cần tháo gỡ những điểm nghẽn nào?

Vấn đề khó khăn nhất với nhà ở xã hội là quỹ đất. Hiện nay, nếu để kiếm một khu đất làm nhà ở xã hội rất khó, mặc dù có nhiều quỹ đất nhưng một số quỹ đất nằm kẹt giữa dự án nhà ở thương mại, một số quỹ đất lớn đang để trống hoặc làm đất nông nghiệp, chúng ta chưa mạnh dạn chuyển đổi thành khu thương mại chung cư.

Thứ hai là vấn đề pháp lý. Muốn làm nhà ở xã hội thành công, muốn doanh nghiệp tham gia vào cùng xã hội hóa nhưng vấn đề lớn đang gặp phải là pháp lý. Để hoàn thành thủ tục pháp lý một dự án phải mất trung bình từ 18-24 tháng, thậm chí 36 tháng cho nên doanh nghiệp rất ngại ngùng. Trong khi đó làm một dự án nhà ở xã hội lợi nhuận thấp mà thời gian pháp lý kéo dài sẽ mang rủi ro rất lớn, thành ra chúng ta phải tháo gỡ tiếp tục về mặt pháp lý làm sao cho nhanh gọn, các sở ban ngành phải cùng ngồi chung với nhau để giải quyết một lần cho dứt điểm.

Tháo gỡ 2 điểm nghẽn này, thị trường nhà ở xã hội mới bứt phá nhanh, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở thực của người dân.