GS Đặng Hùng Võ: Phân khúc bất động sản hạng sang đang 'tắc'

Quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi

Theo GS Võ, trên thế giới chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Điều dễ thấy là khái niệm này cũng thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng, tùy theo thu nhập của con người trong xã hội, tùy theo thang bậc giá trị được hình thành…

Trong vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, sự khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Gắn với quan niệm này, nhà đầu tư bất động sản hạng sang thường nghĩ tới tìm kiếm những vị trí địa lý đặc biệt tại đô thị, gần những di tích văn hóa, sử dụng những vật liệu xây dựng đặc biệt, thuận tiện nhất cho đời sống đô thị và tạo dựng một kiến trúc độc đáo.

Tất nhiên, ông Võ cho rằng giá trị tính thành tiền của loại bất động sản này là rất cao. Việc thuận tiện cho đời sống đô thị ở đây có nghĩa là đi lại dễ dàng, rất gần các dịch vụ đô thị như trung tâm mua sắm, nơi vui chơi giải trí, các dịch vụ văn hóa giáo dục, các dịch vụ chăm sóc sức khỏe.

Kể từ năm 1992, GS Võ cho biết khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường tại Hội nghị Thượng đỉnh toàn cầu ở Rio De Janairo, các bất động sản hạng sang có thiên hướng yêu cầu về một môi trường rất trong lành.

Khi đó, yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng được xác định như một giá trị môi trường trong lành trong đánh giá giá trị của một bất động sản hạng sang.

Lúc này, người ta ít quan tâm hơn tới giá trị của vật liệu, của đồ vật trong bất động sản đó. Ví dụ như trước 1992, người có bất động sản hạng sang có thể tự hào rằng tường nhà của họ được dựng bằng gỗ quý mạ vàng, nhưng sau đó người ta lại chê quan niệm như vậy là “cũ kỹ và quê mùa”, họ lại tự hào về lượng cây xanh trên các tầng, sống ở đây không cần máy điều hòa không khí, tại đây chỉ sử dụng điện tái tạo.

Gần đây, theo ông Võ, khái niệm công nghệ thế hệ thứ tư được đưa vào bất động sản kể từ dấu mốc về căn nhà thông minh của Bill Gates. Sự tiện lợi trong điều khiển mọi việc trong nhà tạo nên giá trị mới của bất động sản hạng sang.

Lúc này, một bất động sản hạng sang phải là bất động sản thông minh. Trí tuệ nhân tạo và khả năng kết nối sẽ giúp người ở các bất động sản hạng sang tạo nên một cuộc sống rất tiện lợi và chi phí hàng ngày sẽ thấp hơn.

Như vậy, chỉ trong 3 thập kỷ gần đây, ông Võ nhìn nhận cách quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn.

Không phải giá cao là bất động sản hạng sang

Tại Việt Nam, GS Võ cho hay khái niệm bất động sản hạng sang được hình thành từ giai đoạn Pháp thuộc với các phố Pháp ở Hà Nội như Tràng Tiền, Hàng Bài, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Phan Đình Phùng... và ở Sài Gòn với Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi...

Các bất động sản tại các khu phố Pháp này có giá trị chủ yếu tạo nên từ vị trí đất “vàng”, biệt thự kiểu Pháp và vườn cây tạo khoảng xanh yên tĩnh. Khi kinh tế phát triển, nhiều phố cũ đã chuyển từ hình thức biệt thự để ở là chính sang các cơ sở kinh doanh mang lại lợi nhuận cao.

Kể từ khi đầu tư vào thị trường bất động sản bắt đầu phát triển (sau 1998), các nhà đầu tư dự án cũng chủ yếu quan tâm chủ yếu vào phân khúc bất động sản giá cao.

Đến thời điểm 2008, nhìn lại 10 năm phát triển của thị trường bất động sản, có thể thấy các nhà đầu tư dự án bất động sản thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.

Tại thời điểm này, ông Võ nhận định bất động sản nhà ở rơi vào nghịch lý cung - cầu: cung cao - cầu thấp trong phân khúc giá cao và cung thấp - cầu cao trong phân khúc giá thấp.

“Từ đó, nhiều bất động sản giá cao rơi vào kho tồn đọng gắn với nợ xấu. Ở đây, các nhà đầu tư dự án chỉ quan tâm tới phân khúc giá cao so trên toàn thị trường, nhưng chưa hẳn giá cao đã là các bất động sản hạng sang”, ông nói.

Nhìn lại, GS Võ nhận thấy rằng các nhà đầu tư ở Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang. Từ sau 2014 khi thị trường bất động sản phục hồi, một số nhà đầu tư tập trung vào phân khúc bất động sản hạng sang nhìn dưới nhiều góc độ khác nhau.

Ông Võ lấy ví dụ như Tân Hoàng Minh tạo lập các bất động sản nhà ở hạng sang lấy trọng tâm là sự khác biệt về vật liệu và các vị trí “đất vàng” trên các phố trung tâm. Hay như Vingroup lại quan tâm tới dạng các villa đầy đủ tiện nghi cho cuộc sống gắn với môi trường nước, cây xanh hấp dẫn, hạ tầng kỹ thuật thông minh và hạ tầng xã hội đầy đủ.

Tập đoàn Văn Phú - Invest thì lại quan tâm đến việc phát triển dự án dành riêng cho giới thượng lưu thông qua sự tỉ mỉ từng chi tiết thiết kế mang phong cách tân cổ điển cùng tòa tháp cao tầng phủ kính. Sun Group lại quan tâm tới các loại bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạng sang hòa vào thiên nhiên nguyên thủy.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng các nhà đầu tư dự án bất động sản Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang vì nhiều lý do.

Thứ nhất là tiếp cận đất đai khó nên đầu tư sao cho mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi. Thứ hai, một dự án có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn.

Thứ ba, cầu hiện nay có thể còn thấp nhưng sẽ tăng mạnh trong tương lai cùng với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam ngày càng cao.

Đây chính là tiềm năng cho phát triển của phân khúc này. Ngoài ra, Việt Nam vẫn còn nhiều khung cảnh đô thị mới phát triển gắn với phong cảnh thiên nhiên nguyên thủy, mặt nước sông hồ, mặt nước biển, rừng cây xanh...

“Nhà ở gắn với thiên nhiên là một tiêu chí quan trọng để đánh giá độ sang trọng”, ông Võ nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, vị giáo sư cũng cho rằng xu hướng thế giới hiện nay đang hướng theo sự phát triển của căn nhà thông minh trong đô thị thông minh. Cộng đồng doanh nhân Việt không kém về công nghệ, có thể làm chủ công nghệ thế hệ thứ tư để tạo dựng các bất động sản hạng sang thông minh, đạt chuẩn quốc tế. Công nghệ thông minh cũng là tiềm năng cho phát triển các bất động sản hạng sang.

Chính hệ thống quản lý đang làm hại bất động sản hạng sang

Về cơ hội của phân khúc bất động sản hạng sang, ông Võ khẳng định Việt Nam có nhiều. Cơ hội thứ nhất là cầu của phân khúc hạng sang ngày càng nhiều hơn.

“Chúng ta nhớ lại trong thời kỳ bao cấp, do mức thu nhập còn thấp nên khi đi nghỉ ở đầu cũng chỉ cần tìm được một nhà khách cỡ 2 sao là đủ. Tuy nhiên, khi bắt đầu vận hành cơ chế thị trường, thu nhập của dân cao hơn, lúc đó yêu cầu phải khách sạn 3 sao mới cảm thấy hài lòng.

Cho đến nay, yêu cầu của đa số cũng là khách sạn từ 4 sao tới 5 sao. Chỗ ở cũng tương tự như vậy, số người có thu nhập trung bình và cao ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về các nhà ở hạng sang”, ông Võ cho hay.

Cơ hội lớn thứ hai, theo ông Võ là lượng người nước ngoài có thu nhập cao tới làm việc ở Việt Nam ngày càng nhiều cùng với dòng FDI chuyển sang Việt Nam và ngày càng nhiều các hiệp định thương mại tự do kiểu mới được ký kết.

Trong tương lai gần, hai Hiệp định thương mại tự do CPTPP và EVFTA sẽ đưa nhiều doanh nghiệp lớn từ châu Âu và châu Mỹ tới Việt Nam. Hầu hết lao động nước ngoài có thu nhập cao nên họ có yêu cầu về các bất động sản nhà ở hạng sang theo chuẩn quốc tế.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng Luật Nhà ở 2014 mở cửa rất rộng để cho người nước ngoài vào, song vẫn có nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng chạy theo các nhà đầu tư bất động sản.

"Tôi cho rằng đây là chính sách đã được cân nhắc rất kĩ lưỡng chứ không phải vì các nhà đầu tư thích hạng sang mà chúng ta mở cửa cho người nước ngoài", ông nói.

Điều khiến ông Võ băn khoăn là hiện nay Luật Nhà ở thì mở, còn Luật Đất đai vẫn đóng. "Rất nhiều chuyên gia nước ngoài hỏi tôi có nên mua bất động sản Việt Nam hay không? Tôi trả lời nên mua, bời vì Chính phủ Việt Nam không phải bịa ra nhiều chuyện để làm thất thiệt cho khách hàng nước ngoài", ông Võ cho hay.

Thế nhưng, giáo sư Võ cho biết người nước ngoài không dám tin để xuống tiền, thành ra họ chủ yếu là mua căn hộ hạng sang tại các chung cư mà chưa dám mua villa, đất nền, shophouse... Tóm lại, họ chưa dám mua bất động sản gắn liền với đất vì vướng luật.

"Chính hệ thống quản lý của chúng ta đang làm hại phân khúc bất động sản hạng sang, bởi vì đây là phân khúc tiềm năng và thời cơ có nhiều nhưng lại đang bị tắc. Điều này đang làm giảm đi số lượng người nước ngoài quan tâm bất động sản Việt Nam", nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.