Tôi bắt đầu tham gia thị trường bất động sản, chứng khoán vào năm 2009, chứng kiến những đợt sóng cuối cùng của thị trường giai đoạn này, trước khi nó đổ sập vào năm 2012. Có rất nhiều bài học tích lũy được trong giai đoạn này, tôi mất hơn 10 năm để chiêm nghiệm và sẽ dành thời gian để viết nó ra đây, hy vọng giúp ích cho các bạn môi giới, trong bối cảnh bất động sản và kinh tế hiện tại.
Kinh tế tư nhân Việt Nam và thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ xuất hiện và được ghi nhận tầm 30 năm nay, tức là từ năm 1990, cũng là năm làng tôi bắt đầu có điện. Thời đó bố mẹ thay vì mua một lô đất, thường dành tiền mua con xe Cub, Honda 67, Tivi màu, đầu băng… nên bạn nào sinh ra ở giai đoạn này, khi lớn lên, kiểu gì cũng có lần trách bố mẹ: Tại sao với số tiền chơi xe, chơi công nghệ (TV, đầu băng…) bố mẹ không mua cho tụi con vài chục lô đất.
Thật khó để quay lại, nhưng đúng là mỗi thế hệ một khác, năm 1993 Luật Đất đai mới được thông qua, chuyển nhượng đất đai mới được công nhận. Năm 1995, bình thường quan hệ với Mỹ, các “ông lớn” như Honda, Toyota… bắt đầu đầu tư vào Việt Nam tạo ra hàng triệu công ăn việc làm và cơn sốt đất đầu tiên diễn ra vào những năm 1996 như một điều tất yếu, tới lúc đó, bố mẹ chúng ta mới thực sự hiểu được giá trị của đất đai, nhưng quay lại bán xe, TV thì cũng không thể mua lại được đất nữa rồi.
Theo các chuyên gia đầu tư bất động sản thế hệ trước kể lại thị trường nóng tới năm 1999, trước khi vỡ vào năm 2000, nguyên nhân chính là suy thoái kinh tế châu Á, vỡ bong bóng bất động sản. Không biết vô tình hay ngẫu nhiên, khi bất động sản sụp đổ, giá trị về thực, thậm chí còn rẻ hơn thì lại là cơ hội cho các tổ chức vững mạnh hơn có cơ hội.
Thị trường cứ lình xình những năm tiếp theo của đầu thế kỷ mới, cho tới một sự kiện mà giờ tôi vẫn nhớ đó là Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2006, luật doanh nghiệp, luật chứng khoán chính thức được phê duyệt, ngần đó thông tin là đủ cho một đợt bùng nổ giá bất động sản lần thứ 2, tiếc là lúc này tôi vẫn đang ngồi trên ghế nhà trường nên thấy nó không có gì nóng sốt cả.
Thị trường được đẩy lên cao trào vào năm 2008, đỉnh điểm năm 2009, cũng là năm mà tôi và mấy anh em thân cận nhảy vào thị trường bất động sản, chứng khoán. Đặc điểm của thời gian 2009 - 2010 là kiếm tiền từ nghề môi giới bất động sản rất dễ, cầu nhiều hơn cung, như ra cánh đồng vén cá mới thấy nước vậy, giao dịch từ cho thuê, bán hàng chung cư, thổ cư, dự án mới… tấp nập mọi nơi, đến nỗi đang đánh bài mà khách hàng gọi đi chốt cọc thì môi giới thời đó vẫn tự tin yêu cầu khách hàng đợi hết ván bài. Thậm chí có nhiều dự án, hồi đó tôi tham gia bán hàng mà tới giờ này, sau 12 năm, vẫn chưa triển khai hay hoàn thiện cho dân vì cơn bão khủng hoảng, bong bóng bất động sản năm 2012.
Nói sâu hơn vào giai đoạn 2009 - 2010, trong 2 năm này, ai làm bất động sản thì thắng bất động sản, ai làm chứng khoán thì thắng chứng khoán, kiếm tiền thực sự dễ dàng và khiến cho sự ảo tưởng càng lên cao, kiếm được tiền nhỏ thì mong kiếm được tiền to hơn, vay mượn nhiều hơn để đánh quả lớn hơn, bơm quả kinh khí cầu to hơn để bay cao hơn, sắm cỗ xe rộng hơn, con ngựa đẹp hơn để cưỡi đi hội… Rồi quả kinh khí cầu bất động sản nổ tung vào năm 2011, mở đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng có, lan rộng ra mọi ngành nghề và hệ lụy nó để lại nhiều khi đến tận bây giờ, sau 10 năm hơn.
Ai đó sẽ hỏi, nguyên nhân nào khiến thị trường nổ năm 2011? Nó bắt nguồn từ khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi đầu tư Mỹ) năm 2008 và việc kiểm soát cho vay tín dụng chưa thực sự tốt lúc bấy giờ, khiến lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên tới 24%/năm và một số lý do đơn giản khác, quả bóng bị thổi lên to quá trong khi bên trong rỗng mà vỏ lại quá mỏng thì nổ thôi.
Thị trường chứng khoán có thời điểm lên tới đỉnh hơn 1.000 điểm, nhưng tới năm 2011 rớt còn 285 điểm, cổ phiếu giá cao nhất được ghi nhận tại thời điểm sốt là hơn 600.000 đồng/cổ phiếu và cổ phiếu rớt giá thấp nhất được ghi nhận còn là 700 đồng/cổ phiếu.
Một khung cảnh bi quan khắp nơi, một cơn khủng hoảng thực sự mà giờ nghĩ lại, tôi vẫn thấy đó là một giai đoạn đầy thách thức, nhưng cũng nhiều bài học. Các chủ đầu tư phá sản hàng loạt, các sàn môi giới đóng cửa liên tục, các môi giới bỏ nghề, bỏ số điện thoại để tránh bị khách hàng cũ khủng bố, các doanh nhân lẫy lừng trốn nợ như một trend.
Nhưng bên cạnh đó vẫn có những môi giới tiếp tục tồn tại với nghề, vẫn có những doanh nghiệp băng qua khó khăn, chớp cơ hội và trở thành những tên tuổi lớn tới ngày hôm nay. Họ đã làm gì, kinh doanh gì, trong giai đoạn này? Đây là bài học có thể áp dụng ngay trong chính giai đoạn này, giai đoạn tiền khủng hoảng năm 2022.
Tôi sẽ không dự báo những khó khăn sắp tới, vì có quá nhiều chuyên gia nhận định rồi. Chỉ chắc rằng, sẽ có những cuộc khủng hoảng nhỏ sắp tới, giữa khách hàng với chủ đầu tư, giữa môi giới với môi giới, giữa môi giới với doanh nghiệp… nhưng chân thành xử lý, mọi chuyện sẽ qua.
Phần cuối này sẽ là các giải pháp để băng qua. Đối với môi giới bất động sản hãy tìm khắp cả nước, bất kỳ sản phẩm nào có thanh khoản, bán để sinh tồn. Trong giai đoạn này, có 4 loại sản phẩm sẽ vẫn giao dịch được: chung cư, nhà để ở; đất nền khu công nghiệp; nhà ở xã hội; căn hộ khách sạn giá quanh 1,5 tỷ đồng.
Nếu vẫn muốn đi dài với nghề, các bạn đừng bao giờ bỏ qua các cuộc điện thoại của khách hàng cũ để xử lý các tình huống khủng hoảng phát sinh. Hãy luôn bên cạnh và dựa vào khách hàng.
Các doanh nghiệp bất động sản ứng xử thế nào với nhân viên và đối tác lúc này, sẽ quyết định tầm và quy mô, sức vóc của doanh nghiệp đó trong vòng 10 năm tới.
Các bạn hãy thay đổi tư duy, thời kiếm hàng trăm triệu đồng/giao dịch, thu nhập khủng mỗi tháng, đã tạm qua, bình tâm lại, đầu tư vào bản thân, nghe và tham gia đào tạo nhiều hơn, nhặt từng đồng lẻ, từng giao dịch lẻ.
Với các bạn đang đọng tiền trong bất động sản và chứng khoán (tôi từng trải qua tình huống này những năm 2012) thì lời khuyên dành cho các bạn như sau: Nếu bạn vay ngân hàng thì hãy bán cắt lỗ chứng khoán và bất động sản bằng mọi giá, vì bạn sẽ không thể đủ sức trả lãi ngân hàng thời gian tới đâu; Nếu bạn không vay ngân hàng thì có 2 lựa chọn nữa: Hoặc là cũng bán bằng mọi giá, thu tiền mặt về, chấp nhận thua keo này, làm vững 1 nghề duy nhất. Hoặc là đóng lại và bỏ đó vì chuyện gì cũng sẽ qua thôi.
Như một quy luật tất yếu của thị trường, 2 trạng thái luôn tồn tại: sốt và đóng băng, sẽ không bao giờ mãi một trạng thái cả. Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp có tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này, họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học gì trong giai đoạn này mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.
Các bạn, những bạn môi giới, doanh nghiệp, đang dần thấm và đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ khủng hoảng mới – một trải nghiệm thực sự đáng quý, nếu kiên trì với nghề thì 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà bất động sản mới. Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này”.
Tags:
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Ứng dụng LPBank Plus của Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPBank) vừa được vinh danh “Sản phẩm xuất sắc ngành Công nghệ số” tại Giải thưởng Sao Khuê 2026, đồng thời chính thức góp mặt trên Bản đồ Giải pháp Công nghệ số Việt Nam 2026, khẳng định năng lực công nghệ và chiến lược chuyển đổi số mạnh mẽ của LPBank trong kỷ nguyên mới.
(VNF) - 13h30 ngày 28/05/2026, Công ty cổ phần Chứng khoán Nhất Việt (VFS) đã tổ chức hội thảo với chủ đề “Chu kỳ tăng trưởng mới – Cơ hội từ phân hóa và chất lượng tăng trưởng”. Hội thảo quy tụ nhiều chuyên gia kinh tế, tài chính và thị trường nhằm cung cấp góc nhìn toàn diện về bối cảnh kinh tế toàn cầu, triển vọng kinh tế Việt Nam cũng như cơ hội đầu tư trên thị trường chứng khoán trong giai đoạn 2026-2027.
(VNF) - Từ ngân hàng, công ty tài chính tiêu dùng đến bảo hiểm, chứng khoán, các tập đoàn tài chính hàng đầu Hàn Quốc đang tăng tốc mở rộng hiện diện tại Việt Nam thông qua M&A, đầu tư vốn và xây dựng hệ sinh thái tài chính khép kín. Đằng sau là tham vọng chiếm lĩnh một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á - nơi tầng lớp trung lưu bùng nổ và nhu cầu tài chính còn dư địa rất lớn.
(VNF) - Trong bối cảnh cạnh tranh du lịch toàn cầu ngày càng khốc liệt, báo chí, trí tuệ nhân tạo (AI) và mạng xã hội đang trở thành “bộ ba” mới định hình năng lực cạnh tranh của ngành du lịch Việt Nam. Đây cũng là nội dung xuyên suốt được các cơ quan quản lý, chuyên gia, nhà báo và doanh nghiệp nhấn mạnh tại Diễn đàn “Vai trò của báo chí trong thúc đẩy ngành kinh tế du lịch Việt Nam năm 2026”, tổ chức ngày 22/5 tại Quảng Trị.
(VNF) - Công cuộc xây dựng IFC tại Việt Nam đang tạo ra những chuyển động âm thầm nhưng sâu rộng trong toàn bộ hệ sinh thái tài chính. Khi luật chơi thay đổi, ngân hàng buộc phải tái cấu trúc, công ty chứng khoán phải chuyển vai, còn startup phải học cách trưởng thành trong môi trường cạnh tranh toàn cầu và kỷ luật cao hơn.
(VNF) - Từ một kênh vốn thay thế cho ngân hàng, tín dụng tư nhân đang phình to thành thị trường trị giá 3.000 tỷ USD với mức độ đòn bẩy và rủi ro ngày càng lớn. Những vụ vỡ nợ, gian lận tín dụng và cảnh báo về hiệu ứng domino đang làm dấy lên lo ngại rằng “bóng ma” khủng hoảng tài chính 2008 có thể quay trở lại dưới một hình hài mới.
(VNF) - Ngày 12/6 tới, tại Vinpearl Landmark 81 (TP. HCM), hơn 500 lãnh đạo quỹ đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nghiệp công nghệ hàng đầu châu Á sẽ tham dự Venture Forum 2026 - diễn đàn đối thoại cấp cao về M&A và vốn tư nhân do VinVentures (thuộc Vingroup) khởi xướng. Sự kiện được kỳ vọng trở thành một trong những điểm hẹn đáng chú ý nhất năm của giới đầu tư công nghệ và tài chính khu vực.
(VNF) - Khép lại vòng đề cử mùa giải 2026, Giải thưởng Khoa học Công nghệ toàn cầu VinFuture ghi nhận 1.819 hồ sơ từ khắp thế giới cùng mạng lưới hơn 17.000 đối tác đề cử đến từ 117 quốc gia và vùng lãnh thổ.
(VNF) - Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, startup và fintech không ngại bị quản lý, điều họ lo ngại nhất là sự bất định chính sách; vì vậy, muốn hình thành một hệ sinh thái tài chính mới có sức cạnh tranh quốc tế, cơ quan quản lý cần chuyển từ tư duy “ngăn chặn rủi ro” sang “dẫn dắt đổi mới”.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ đồng hành cùng cải cách môi trường đầu tư kinh doanh, PCI 2025 đánh dấu bước chuyển mới khi lần đầu mở rộng từ đo lường chất lượng điều hành địa phương sang đánh giá toàn diện hệ sinh thái phát triển kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS. Phan Đức Hiếu cho rằng sau một năm triển khai Nghị quyết 68-NQ/TW, điều đáng chú ý nhất là nhiều cải cách thể chế đã bắt đầu chuyển động trong thực tế, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và an toàn hơn cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển.
(VNF) - Tại Lễ phát động Tháng Nhân đạo cấp quốc gia năm 2026 do Trung ương Hội Chữ thập đỏ Việt Nam tổ chức, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HoSE: SSB) đã ủng hộ số tiền 10 tỷ đồng, góp phần chung tay hỗ trợ các hoàn cảnh khó khăn và lan tỏa tinh thần nhân ái trong cộng đồng.
(VNF) - Mục tiêu tăng trưởng hai con số sẽ khó đạt được nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào đầu tư công và tín dụng ngân hàng. Muốn tạo đột phá tăng trưởng, Việt Nam cần thay đổi tư duy điều hành theo hướng dùng đầu tư công để thu hút, kích hoạt và dẫn dòng vốn tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào nền kinh tế.
(VNF) - TS. Bùi Thanh Minh, Phó giám đốc Ban IV, khẳng định để đạt mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, Việt Nam cần khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện để doanh nghiệp tư nhân lớn lên và dẫn dắt các chuỗi giá trị trong nước và quốc tế.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Nghị quyết 79-NQ/TW được xem là bước ngoặt trong tư duy phát triển khi lần đầu tiên đặt lại cách nhìn về vai trò kinh tế nhà nước, chuyển trọng tâm từ quy mô nguồn lực sang năng lực dẫn dắt và tạo lập giá trị. Theo TS. Nguyễn Quốc Việt, cách tiếp cận này không chỉ thay đổi kỳ vọng đối với doanh nghiệp nhà nước, mà còn mở ra dư địa mới để nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
(VNF) - Rất nhiều người Việt Nam đã thành danh tại Big Tech Mỹ. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở việc “làm cho công ty lớn” hay “kiếm được nhiều tiền”, đó mới chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại, quan trọng hơn, là cách những thành công cá nhân đó được chuyển hóa thành giá trị cho đất nước.
(VNF) - Dù Nghị quyết 68 đã tạo ra nhiều kỳ vọng về một môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, song theo LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, thực tế triển khai vẫn tồn tại không ít rào cản khiến doanh nghiệp chưa thể hưởng trọn lợi ích từ cải cách thể chế. Khoảng cách giữa chính sách và thực thi, cùng những vướng mắc pháp lý phát sinh, đang tiếp tục là lực cản đối với khu vực kinh tế tư nhân.
(VNF) - TS Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn đã trở thành “bệ đỡ” quan trọng giúp Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026, đồng thời tạo nền tảng để củng cố các động lực như xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư trong thời gian tới.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới, việc lựa chọn động lực dẫn dắt trở nên đặc biệt quan trọng. PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cho rằng, tài chính, đặc biệt là tài chính công nghệ, cần được xác định là mũi nhọn chiến lược nếu muốn tạo bứt phá về năng suất, mở rộng không gian tăng trưởng và nâng cao vị thế của nền kinh tế trong dài hạn.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lịch sử bước vào kỷ nguyên mới với khát vọng vươn mình mạnh mẽ của dân tộc. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành nước có thu nhập cao vào năm 2045, nền kinh tế không thể tiếp tục đi với nhịp độ bình lặng như hiện tại. Giáo sư Trần Văn Thọ (Giáo sư danh dự Đại học Waseda, Nhật Bản) đã có cuộc trao đổi thẳng thắn và đầy tâm huyết về vấn đề này.
(VNF) - Nhiều dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, bổ sung gần 10.500 căn hộ và nhà liền kề cho thị trường bất động sản Đà Nẵng.
