'Nếu cung thấp hơn cầu trong 2-3 năm nữa, thị trường nhà ở có nguy cơ bong bóng rất cao'

Phát biểu tại tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" diễn ra sáng nay (5/1) tại FLC Vĩnh Phúc, GS Đặng Hùng Võ cho rằng không phải đến năm nay, thị trường bất động sản mới chững lại.

Thực tế, "thị trường bất động sản đã bị tác động tiêu cực do pháp lý trước khi Covid-19 tới", ông Võ nói.

Điều may mắn đối với thị trường bất động sản năm 2020 là Việt Nam vẫn tăng trưởng kinh tế trong khi nhiều quốc gia rơi vào suy thoái nặng. Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức sống cực kỳ tốt.

Theo ông Võ, sự sụt giảm rất mạnh của nguồn cung đã dẫn tới giá bất động sản tăng cao trong năm 2020. Dù đây là quy luật của kinh tế thị trường nhưng ông Võ lo ngại rằng nếu tình trạng cung thấp hơn cầu kéo dài trong 2 - 3 năm tới thì nguy cơ đầu cơ, bong bóng rất cao.

"Dấu hiệu là hiện nay có nhiều nhà cung cấp bất động sản đang có hàng nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra", ông Võ cho hay.

Phân tích ở góc độ chính sách, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng có hai khoảng trống lớn tác động tới sự ra đời của các dự án. Một là việc phê duyệt dự án trên khu đất có nhiều loại đất đang có sự vênh giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án nhà ở phải là đất ở trong khi Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác.

Khoảng trống thứ hai là các loại hình bất động sản mới như: condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Công văn 703 của Bộ Tài nguyên & Môi trường gần đây đã hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư với thời hạn 50-70 năm, nhưng ông Võ cho rằng việc không có sổ hồng làm các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân kém “mặn mà”, rời bỏ phân khúc này.

Mặc dù, hiện tại phân khúc này vẫn phát triển nhờ động lực từ các nhà đầu tư lớn nhưng theo ông Võ, các nhà đầu tư cá nhân mới là yếu tố quan trọng. "Đây là thiếu sót rất lớn. Ngay cả các địa phương cũng muốn hoàn thiện khung pháp lý để thu hút đầu tư", ông Võ nêu quan điểm.

Một khía cạnh khác cũng được ông Võ đề cập là tư duy về phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới vẫn bị nhìn dưới góc độ truyền thống chứ không phải là góc độ của kinh tế chia sẻ.

"Chúng ta nên coi đây là bất động sản nhà ở đa công năng có thể ở, nghỉ dưỡng, lưu trú hay cho thuê. Việc không nhìn dưới góc độ của kinh tế chia sẻ sẽ gây ảnh hưởng tới sự phát triển của phân khúc này", ông Võ nói.

Để lấp đầy các khoảng trống pháp lý và làm “tan biến” đi các khoảng chồng chéo, ông Võ hi vọng Chính phủ sẽ sớm sửa các văn bản luật liên quan đến bất động sản để tạo động lực cho thị trường.

"Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã nhắc chuyện sửa luật liên quan tới tất cả các phân khúc bất động sản tới 4 lần: lần đầu vào năm 2016, hai lần vào năm 2019 và một lần 2020. Song đến nay Luật Đất Đai chưa sửa, Luật Quản lý sử dụng tài sản công vẫn chưa sửa.

"Tôi cho rằng, đối với thị trường bất động sản, cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường. Mà đây chỉ là rủi ro mang tính chủ quan chứ không phải rủi ro mang tính khách quan, vì vậy cần nhanh chóng sửa đổi pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản", ông Võ nói thêm.