'Nguy cơ BĐS rơi vào tình trạng đóng băng trong năm 2023'

Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield về chủ đề thị trường bất động sản và những dự báo sắp tới.

- Bà có nhìn nhận thế nào về tính chu kỳ trên thị trường bất động sản Việt Nam trong 30 năm qua (1993-2022)?

Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield: Bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái.

Nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi trước sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng đóng băng. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.

Bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Dường như Việt Nam những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn, chuẩn bị nền tảng vững chắc cho một chu kỳ mới.

- Dưới góc nhìn của bà, thị trường bất động sản 2023 và những năm tới sẽ ra sao, liệu có đóng băng như các chu kỳ trước?

Những lo ngại về bất ổn kinh tế vĩ mô trên toàn cầu đã làm chậm các hoạt động đầu tư từ đầu năm nay. Tình hình lãi suất và lạm phát tăng đã khiến nhà đầu tư phần nào “chùn chân” và cẩn trọng xem xét lại các danh mục đầu tư. Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục triển khai vốn vào những dự án mà họ đã cam kết.

Một số nhà đầu tư ban đầu đã "nhấn nút" tạm ngừng để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt, các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai. Chúng tôi dự đoán, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường, sẽ nghiêng về chiến lược phòng thủ nhiều hơn.

Sự phát triển của ngành bất động sản luôn phụ thuộc vào bức tranh chung của nền kinh tế. Mặc dù, nền kinh tế chúng ta có những dấu hiệu phục hồi ban đầu và bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam được đánh giá vẫn ổn định khi Chính phủ làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát. Chúng tôi không loại trừ nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản khi tình hình kinh tế - địa chính trị trên toàn cầu vẫn mang nhiều bất ổn.

- Quan sát trên thị trường, bà nhận thấy thách thức lớn nhất với doanh nghiệp và nhà đầu tư hiện nay là gì?

Việt Nam vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023, chủ yếu vì nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Bước vào năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với nhiều yếu tố. Thứ nhất, năm 2023 là năm được dự đoán sẽ là năm khó khăn của kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam cũng không ngoại lệ, đây sẽ là một trong các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư cá nhân.

Thứ hai, với tình hình hạn chế tín dụng và lãi suất hiện tại, vấn đề nguồn vốn sẽ là khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư, người mua cá nhân vào năm tới, đặc biệt là các doanh nghiệp có cơ cấu nguồn vốn không bài bản và lạm dụng đòn bẩy tài chính.

Thứ ba, những vướng mắc trong khung pháp lý đã công bố và đang hoàn hiện sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung của thị trường. Chi phí phát triển ngày càng tăng trong thời gian chờ tháo gỡ pháp lý dự án và tính hình khan hiếm nguồn cung sẽ khiến mức giá bán tăng cao.

- Với diễn biến thị trường được dự báo đầy khó khăn, liệu có phân khúc nào giữ được nhiệt trong năm 2023, thưa bà?

Mặc dù năm 2022 đã chứng kiến nhiều sự thăng trầm của thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau, song bất động sản công nghiệp vẫn có điểm sáng. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm qua là 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước. Các lĩnh vực thu hút FDI là ngành sản xuất và chế biến, chế tạo 61%, bất động sản 16% và công nghệ, điện và lĩnh vực khác 23%. Các nước dẫn đầu về tổng vốn đăng ký gồm: Singapore (23,3%), Hàn Quốc (17,6%), Nhật Bản (17,3%). Theo số liệu của RCA Analytics, trong năm 2022, phân khúc bất động sản công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng, chiếm 38% giá trị, vượt hơn phân khúc văn phòng với 36%.

Đánh giá chung nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, nên xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp là tất yếu. Ngoài ra, nhờ nguồn vốn đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp đã cung cấp một nguồn cung dồi dào cho thị trường. Cushman & Wakefield  ước tính trong năm 2023, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới đạt khoảng 4,1 triệu m2 cho nhà xưởng xây sẵn và 2,8 triệu m2 cho nhà kho xây sẵn để phục vụ nhu cầu của doanh nghiệp.

Việc mở cửa biên giới từ sớm trong khi Trung Quốc vẫn áp dụng chính sách Zero-Covid đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam. Chính điều này cũng thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam nhờ vào những nền tảng kinh tế tốt và vị trí địa lý thuận lợi. 

Việt Nam đã và đang tìm cách nâng cao chuỗi giá trị và trong nhiều năm đã được xác định là trung tâm sản xuất của Châu Á Thái Bình Dương. Ngoài khả năng tiếp cận các nguồn nguyên liệu và nhân công, các nhà sản xuất toàn cầu cũng xem xét các vấn đề cơ sở hạ tầng, thuế, môi trường pháp lý, chi phí di dời của điểm đến sản xuất.

Nhờ các yếu tố đã nêu, tôi tin rằng năm 2023, bất động sản công nghiệp sẽ là loại hình dẫn dắt thị trường.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!