Nhận diện thị trường BĐS với Luật Đất đai mới

Xuyên suốt quá trình xây dựng các luật: Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, có thể nhận thấy điểm chung của đại diện phía doanh nghiệp là băn khoăn về chính sách tiếp cận đất đai trong thời kỳ mới, về việc nhà nước tiến tới chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu mà hạn chế giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định.

Chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS

Có thể thấy, dự thảo Luật Đất đai đã thể chế khá rõ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; “hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu”.

Theo đó, Điều 125 dự thảo (bản cuối tháng 9/2023) đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất (gọi chung là “giao đất”) không qua đấu giá, đấu thầu gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn; giao đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản; giao đất cho tổ chức bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư.

Ngoài các trường hợp trên, dự thảo quy định phải thực hiện đấu giá, đấu thầu. Quỹ đất để đấu giá rất đa dạng, ngoài đất do nhà nước quản lý, nhà nước còn chủ động tạo quỹ đất để đấu giá, bao gồm: thực hiện dự án tạo quỹ đất, lấn biển để tạo quỹ đất...

Dự thảo cũng đã mở rộng áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (bao gồm các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ). Theo đó, không ấn định quy mô tối thiểu dự án áp dụng cơ chế đấu thầu như các phiên bản trước mà cho phép địa phương linh hoạt áp dụng, dựa trên thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh.

Như vậy, về nguyên tắc, các địa phương có điều kiện kinh tế phát triển chưa cao có thể áp dụng cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với cả dự án quy mô dưới 10ha (một số phiên bản dự thảo trước đây yêu cầu dự án phải có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị).

Việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường (bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính). Bởi vậy, có không ít doanh nghiệp băn khoăn, lo ngại. Nhưng suy cho cùng, việc tăng cường áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”.

Với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, pháp luật đấu thầu đưa ra yêu cầu rất chặt chẽ đối với nhà đầu tư khi lập hồ sơ mời thầu. Việc nhà nước áp dụng cơ chế đấu thầu sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao (đặc biệt phải là năng lực, kinh nghiệm “thật” thông qua các dự án đã triển khai hoàn thành trong quá khứ). Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập gần như không có “cửa” tham gia.

Nhìn ở mặt tích cực thì đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài kiểm tra” cho sức chống chịu của doanh nghiệp. Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường BĐS bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp.

Hiện nay, xuất hiện một luồng ý kiến lo ngại việc tăng cường đấu giá, đấu thầu khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, đây là phỏng đoán thiếu cơ sở. Bởi trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.

Khi nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt việc đánh thuế BĐS), khi yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng thì một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, hiện tượng “bong bóng” sẽ chấm dứt.

“Bồi bổ” vào tài sản trên đất, chống đầu cơ

Một vấn đề rất lớn cũng được cộng đồng doanh nghiệp băn khoăn là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần, nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18.

Bản dự thảo cuối tháng 9 giới hạn chỉ có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Nhóm 3 là các công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng. Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm).

Có thể nói đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác) - một tư liệu sản xuất quan trọng. Như vậy khi trao thửa đất ấy cho doanh nghiệp bằng hợp đồng thuê đất, nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Việc đất thương mại, dịch vụ (hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung) bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.

Cụ thể, tại rất nhiều địa phương, thời gian qua, hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị khá phổ biến. Một phần lớn trong các khu đất này thuộc về các doanh nghiệp địa phương mà ngành nghề kinh doanh chính không phải BĐS (thường hoạt động trong lĩnh vực sản xuất khác).

Do có nguồn tiền dư rỗi, doanh nghiệp lập ra các công ty con để tham gia đấu giá các khu đất vàng, sau đó “quây tôn” với mục đích chủ yếu găm giữ đất, chờ thời cơ hoặc chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời. Như vậy, các quỹ đất thương mại, dịch vụ này tuy được quy hoạch làm khách sạn, trung tâm thương mại... với mục đích cung cấp dịch vụ thiết yếu cho đô thị, giúp phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nhưng trên thực tế không được triển khai thực hiện mà chủ yếu để dành, đầu cơ.

Nguyên nhân là cơ quan nhà nước cho phép nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất mà theo Luật Đất đai hiện hành, doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Với sự điều chỉnh tại dự thảo, đa số trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất đi kèm quyền thuê đất khi đáp ứng điều kiện: tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận...

Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán/cho thuê công trình đó.

Một tác dụng quan trọng của pháp luật là giúp điều chỉnh hành vi của các chủ thể chịu tác động. Trường hợp này, Luật Đất đai (sửa đổi) buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các doanh nghiệp khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.

Không “trói chân” doanh nghiệp

Việc bắt buộc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp phát huy tốt hơn hiệu quả của đất thương mại, dịch vụ và các loại đất sản xuất, kinh doanh khác. Tuy nhiên vẫn cần xét đến các trường hợp ngoại lệ mà bởi các yếu tố đặc thù riêng thì cần cho phép thuê đất trả tiền một lần. Chủ trương của Nghị quyết 18 là “Cơ bản thực hiện cho thuê đất trả tiền hằng năm”, tức là vẫn lường trước các trường hợp phải cho phép thuê đất trả tiền một lần.

Như đã nêu trên, dự thảo Luật Đất đai hiện giới hạn 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần, trong đó đáng chú ý nhất là các trường hợp ở nhóm 3. Phương án hiện nay chỉ cho phép trường hợp kinh doanh công trình công cộng, công trình phục vụ du lịch, văn phòng được thuê đất trả tiền một lần. Quy định như vậy là đã “bỏ quên” một nhóm công trình quan trọng trong lĩnh vực BĐS.

Tại phiên họp hồi tháng 8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã cho ý kiến: “Các dự án đầu tư mà sản phẩm gắn liền với quyền sử dụng đất không tách thửa được nhưng phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đưa vào kinh doanh được thì phải cho phép thuê đất trả tiền một lần”.

Như vậy, các dự án kinh doanh BĐS gắn với đất thương mại, dịch vụ (ví dụ các shophouse liền kề được chia thành nhiều căn để bán cho nhiều chủ; các tòa condotel, officetel...) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần để tránh vướng mắc trong quá trình khai thác, vận hành.

Mặc dù, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện nhưng việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất trong thời gian còn lại (sau khi bán tài sản) sẽ tiềm ẩn nhiều vướng mắc, tranh chấp.

Giả định luật quy định trường hợp bán từng phần diện tích công trình mà không đủ điều kiện tách thửa thì người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao quyền thuê đất cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản.

Chẳng hạn với trường hợp chủ đầu tư xây một công trình trên đất thuê trả tiền hàng năm, trong đó chia thành các phần công trình và bán cho nhiều chủ sở hữu; chủ đầu tư phải tiếp tục nộp tiền thuê đất. Trong quá trình nhóm người mua sử dụng, nếu chủ đầu tư bị thua lỗ, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ gây rủi ro rất lớn cho bên mua tài sản (cũng như cho ngân sách nhà nước).

Ngược lại, nếu luật quy định nhóm người mua tài sản phải kế thừa quyền, nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất không nộp tiền thuê đất, dẫn đến quyền lợi những người còn lại bị ảnh hưởng, đồng thời khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Trường hợp này nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho nguồn thu ngân sách.

Một cách tổng quan, hiện nay có sự đối lập giữa chủ trương (giảm thiểu thuê đất trả tiền một lần) và thực tiễn (một số trường hợp vẫn phải cho thuê đất trả tiền một lần). Để tháo gỡ, Luật Đất đai cần quy định về nguyên tắc cho phép các dự án kinh doanh BĐS không phải nhà ở mà sản phẩm sẽ bán cho nhiều chủ thể (shophouse, condotel, officetel...) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần.

Đồng thời, Luật cần phân quyền cho chính quyền địa phương quyết định triển khai các dự án BĐS nêu trên. Nếu cho phép triển khai các dự án kinh doanh BĐS thì địa phương phải cho thuê đất trả tiền một lần.

Ngược lại, nếu cần ổn định thu ngân sách bằng việc cho thuê đất trả hàng năm thì chính quyền địa phương sẽ lựa chọn các loại hình dự án khác không có tính chất kinh doanh BĐS (chỉ kinh doanh dịch vụ, không chuyển quyền sở hữu tài sản) gồm bệnh viện, trường học, khách sạn, trung tâm thương mại... Phương thức này sẽ phân quyền (gắn liền với trách nhiệm) cho địa phương trong giải quyết bài toán tổng thể về cân đối thu ngân sách cho mục tiêu phát triển bền vững.