‘Những vết nứt’ đằng sau con số tăng trưởng 5% của Trung Quốc

Gánh nặng lớn nhất của nền kinh tế Trung Quốc

Sự lao dốc kéo dài của thị trường bất động sản đang trở thành gánh nặng lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc, khi giá nhà giảm sâu đã xóa sạch khoản tiết kiệm của hàng triệu hộ gia đình và buộc họ phải thắt chặt chi tiêu. Trong bối cảnh đó, xuất khẩu tăng mạnh đã trở thành điểm tựa chính, giúp nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 5% trong năm ngoái.

Tại Trung Quốc, doanh số bán nhà mới đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 15 năm, trong khi giá các căn hộ hiện hữu tiếp tục lao dốc. Giá trị tài sản suy giảm khiến hàng triệu hộ gia đình cắt giảm chi tiêu tiêu dùng, làm trầm trọng thêm tình trạng suy yếu của cầu nội địa.

Các chính quyền địa phương, vốn phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ đất đai và bất động sản – cũng đang chật vật xoay xở ngân sách, thậm chí gặp khó khăn trong việc trả lương cho công chức.

Đầu năm ngoái, nhiều người Trung Quốc từng lo ngại cuộc chiến thương mại với Tổng thống Donald Trump sẽ là thách thức lớn nhất đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thặng dư thương mại của Trung Quốc vẫn tăng mạnh trong năm qua. Vấn đề cốt lõi đối với Bắc Kinh lại nằm ở sự sụp đổ của thị trường nhà ở, bắt đầu từ bốn năm trước và ngày càng trầm trọng theo thời gian.

Ngành xây dựng và các hoạt động liên quan đến bất động sản từng chiếm khoảng 1/4 quy mô nền kinh tế Trung Quốc tính đến năm 2021. Vì vậy, sự suy giảm mạnh của lĩnh vực này đã lan tỏa tác động tiêu cực đến các hộ gia đình và nhiều ngành công nghiệp trên khắp cả nước.

Theo Cục Thống kê, đầu tư vào các khu chung cư mới, tòa nhà văn phòng, nhà máy và các tài sản cố định khác đã giảm 3,8% trong năm ngoái. Đây là lần đầu tiên đầu tư suy giảm kể từ năm 1989, khi chính phủ Trung Quốc thắt chặt đầu tư trong bối cảnh lạm phát gia tăng.

“Sự suy giảm mạnh của lĩnh vực bất động sản gần như có thể giải thích toàn bộ cho hiệu quả kinh tế ảm đạm trong 3 năm qua”, ông Zhu Tian, giáo sư kinh tế tại Trường Kinh doanh Quốc tế Trung Quốc - châu Âu ở Thượng Hải, nhận định trong một bài phân tích công bố hồi tháng 11.

Cuộc khủng hoảng cũng để lại tâm lý hối tiếc cho nhiều người mua nhà. Zoe Zhao, một công chức 27 tuổi tại Tây An, đã mua nhà cùng bố mẹ vào tháng 10/2024 sau khi giá giảm mạnh, nhưng rồi tiếp tục chứng kiến giá lao dốc sâu hơn.

“Thật khó để nói rằng tôi không hối hận, nhưng ít nhất tôi có thể tự an ủi rằng căn hộ này là để tôi ở. Tôi chỉ mừng là chúng tôi đã không mua vào lúc giá cao nhất”, cô nói.

Dữ liệu chính thức cho thấy giá nhà tại Trung Quốc đã giảm khoảng 20% kể từ năm 2021 – tương đương mức giảm trung bình trên toàn nước Mỹ trong cuộc khủng hoảng nhà đất giai đoạn 2008 – 2010. Tuy nhiên, các số liệu không chính thức cho thấy mức giảm thực tế tại Trung Quốc có thể cao gấp đôi.

Số lượng giao dịch gần như đóng băng, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ mới xây. Một báo cáo công bố tháng trước của Đại học Đo lường Trung Quốc cho biết các căn hộ được rao bán hiện nay phải mất trung bình 22,2 tháng mới có thể hoàn tất giao dịch.

Người mua đang yêu cầu mức giảm giá lên tới 80% so với đỉnh thị trường năm 2021, trong khi người bán không chấp nhận chịu lỗ lớn đến vậy. Sự bất đồng này khiến thị trường căn hộ rơi vào trạng thái tê liệt tại nhiều thành phố.

Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành Enhance International – một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Chicago, cho biết trong hơn 45 năm theo dõi thị trường nhà đất tại hơn hai chục quốc gia, ông chưa từng chứng kiến tình trạng tồn kho kéo dài như ở Trung Quốc hiện nay. “Bạn hỏi ai cũng vậy, họ đều biết là không có giải pháp nào cả. Vấn đề này sẽ không tự biến mất trong thập kỷ tới”, ông Radwan nói.

Giá nhà giảm mạnh đã làm lung lay niềm tin vào bất động sản, lĩnh vực từng được coi là kênh giữ tiền an toàn nhất của các hộ gia đình Trung Quốc. Trước thực tế đó, giới lãnh đạo nước này đang tìm cách khôi phục niềm tin thị trường.

Cuối năm ngoái, chính quyền bắt đầu siết chặt kiểm duyệt các bài đăng trực tuyến mang quan điểm bi quan về thị trường bất động sản tại Bắc Kinh và Thượng Hải. Việc công bố công khai các chỉ số giá căn hộ tư nhân phổ biến nhất cũng bị tạm dừng.

Xuất khẩu “gánh” tăng trưởng

Bất chấp những khó khăn do cuộc khủng hoảng bất động sản diễn ra chậm nhưng dai dẳng, các số liệu chính thức vẫn cho thấy nền kinh tế Trung Quốc duy trì đà tăng trưởng ổn định.

Sự bùng nổ xuất khẩu đã tạo ra mức thặng dư thương mại kỷ lục 1,19 nghìn tỷ USD trong năm 2025. Ngày 19/1, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố nền kinh tế tăng trưởng 5% trong năm ngoái, đúng bằng mức của năm trước đó và vừa khớp với mục tiêu mà chính phủ đề ra hồi tháng 3, năm thứ hai liên tiếp đạt chỉ tiêu.

Riêng trong quý IV/2025, từ tháng 10 đến tháng 12, nền kinh tế Trung Quốc mở rộng với tốc độ tương đương mức tăng trưởng 4,9% nếu tính theo năm.

Xuất khẩu mạnh mẽ đang bù đắp cho sự suy yếu rõ rệt của chi tiêu hộ gia đình, cả ở khu vực thành thị lẫn nông thôn. Trong tháng 11, doanh số bán lẻ hầu như không tăng so với cùng kỳ năm trước. Sang tháng 12, doanh số bán lẻ thậm chí còn giảm 0,1%, thấp hơn cả kết quả vốn đã rất yếu của tháng 11.

Dẫu vậy, các quan chức Trung Quốc vẫn đưa ra những đánh giá lạc quan, như một phần trong nỗ lực khôi phục niềm tin của người tiêu dùng, yếu tố mà các cuộc khảo sát chính thức cho thấy đang ở mức rất thấp.

“Nhìn chung, nền kinh tế quốc gia đã duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2025, bất chấp nhiều áp lực”, ông Kang Yi, Cục trưởng Cục Thống kê Quốc gia, phát biểu tại cuộc họp báo công bố số liệu kinh tế.

Một số chuyên gia trong nước cho rằng thị trường có thể cải thiện ngay trong năm nay. Mạnh Tiểu Tô, nhà phân tích bất động sản nổi tiếng được mệnh danh là “ông trùm bất động sản” tại Trung Quốc, dự đoán giá nhà sẽ bắt đầu phục hồi.

“Nếu các biện pháp của chính phủ trung ương, chẳng hạn như chuyển đổi việc mua lại nhà tồn kho thành nhà ở giá rẻ, được triển khai tại một số khu vực, điều đó sẽ phát đi tín hiệu ổn định”, ông nói.

Tuy nhiên, các chính quyền địa phương lại thiếu nguồn lực tài chính để thực hiện các kế hoạch này, do nguồn thu từ thuế và bán đất sụt giảm mạnh. Nếu không giảm giá sâu, điều mà các nhà phát triển không muốn, chính quyền địa phương sẽ phải chịu thua lỗ lớn khi cho thuê các căn hộ tồn kho.

Ở góc độ dài hạn, nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc nằm ở tình trạng dư cung nhà ở, trong khi số lượng hôn nhân và ca sinh mới giảm liên tục, làm suy yếu nhu cầu mua nhà.

Đến năm 2024, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các đô thị Trung Quốc đã đạt khoảng 440 feet vuông (khoảng 22m²), tăng mạnh so với mức 340 feet vuông chỉ 15 năm trước đó. Trước khi Mao Trạch Đông qua đời năm 1976, con số này còn chưa tới 100 feet vuông (khoảng 9m²).