Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: 'Cần tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng'

Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng đất trong thời hạn đầu tư

Theo ông, làm cách nào để tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng (GPMB) đang gây khó khăn cho các dự án đầu tư công, dự án của khu vực tư nhân dẫn đến thiếu quỹ đất cho đầu tư phát triển?

Điều 62 Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội...; Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường).

Tuy nhiên, đến nay, vẫn chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả chủ trương này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, đảm bảo các quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trong khu vực dự án, trước hết là quyền được thỏa thuận bồi thường thỏa đáng và quyền được tái định cư tại khu vực dự án theo quy định của pháp luật.

Do đó, nên sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai theo hướng phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Chênh lệch địa tô thuộc về ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, kể cả khiếu kiện đông người. Đồng thời, có cơ chế kiểm soát hoạt động tổ chức đấu giá để tránh tình trạng "quân xanh, quân đỏ" làm sai lệch kết quả đấu giá và phát sinh tiêu cực.

Riêng đối với UBND TP HCM cần có cơ chế hỗ trợ các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang kiểu "da beo", trước hết là các dự án đã giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất dự án còn lại để doanh nghiệp có điều kiện thực hiện bồi thường, đảm bảo 03 yêu cầu: (i) Bồi thường thỏa đáng cho người sử dụng đất phù hợp giá thị trường trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng; (ii) Thực hiện quyền được tái định cư của người sử dụng đất trong khu vực dự án; (iii) Đảm bảo lợi ích công cộng.

Cần bổ sung, hoàn thiện chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư và nhu cầu bố trí chỗ ở tạm (tạm cư) trong khi chờ tái định cư tại chỗ. Hiện các quy định của Luật Đất đai về vấn đề này tại Khoản (2.c) Điều 83, Điều 85 hay Khoản 2 Điều 86 chưa đáp ứng được các trường hợp người dân lựa chọn tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng hoặc chỉnh trang khu vực nhà trên và ven kênh rạch, hoặc chỉnh trang khu phố lụp xụp.

Các trường hợp yêu cầu tái định cư tại chỗ phải được bố trí tạm cư trong thời gian chờ xây dựng mới nhà tái định cư. Nhưng, Luật Đất đai 2013 không có quy định về "tạm cư" mà chỉ có quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì thế, cần xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có nghĩa là cho phép tách thửa đối với cả đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở không theo quy hoạch phát triển đô thị. Quy định này không phù hợp với Luật Đất đai 2013, vì tại Điều 143 và Điều 144 chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

Sửa đổi, bổ sung khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được quyền "Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam", để đảm bảo chủ quyền quốc gia.

Luật Nhà ở cho phép Việt kiều và cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cũng được quyền sử dụng đất trong thời hạn đầu tư. Tất cả các đối tượng nêu trên đều có nhu cầu thế chấp quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

Bổ sung chế định "Tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô" để thực hiện chỉnh trang đô thị. Giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất các dự án được bổ sung giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân. Sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công (phần lớn là dùng quỹ đất) để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

"Dự án sau 4 năm chưa hoạt động sẽ bị Nhà nước thu hồi đất"

Ông đánh giá thế nào về thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trong Luật Đất đai 2013?

Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai quy định "Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đư a đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng".

Như vậy, Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, là không phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam "Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước. Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa".

Cho nên, cần sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng bãi bỏ quy định: "Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất".

Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù đóng vai trò là một đạo luật gốc nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn còn thiếu sót khi chưa đề cập đến một số loại đất dẫn đến lúng túng trong quản lý nhà nước. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Tôi kiến nghị bổ sung, hoàn thiện quy định về phân loại đất phi nông nghiệp tại "Mục 3 Đất phi nông nghiệp" Luật Đất đai 2013 như: Bổ sung loại "đất du lịch" vào Điều 153 "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp", để tạo điều kiện "Phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn" theo Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị; Điều 146 Luật Đất đai đã quy định "Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn", do đó cần quy định riêng biệt "đất đô thị" và "đất khu dân cư nông thôn" để có phương thức thực hiện quản lý nhà nước phù hợp, xác định loại "đất đô thị" sau khi đã có Quy hoạch phát triển đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có Kế hoạch thực hiện Quy hoạch phát triển đô thị, nhằm thống nhất quản lý nhà nước đối với loại hình đất này; Bổ sung loại "đất công", "đất công cộng" của cộng đồng dân cư đô thị sử dụng, để có phương thức quản lý nhà nước phù hợp;

Tóm lại, cần xây dựng "Bộ Luật Đất đai" với vị trí là một Luật gốc, Luật cơ bản. Bổ sung từ "Đất đai" vào tên gọi của Bộ Tài nguyên và Môi trường, như ở Hàn Quốc có Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT), ở Nhật Bản có Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông Du lịch (MLIT)./.

Xin trân trọng cảm ơn ông!