Tài sản đảm bảo không đáp ứng yêu cầu vay vốn, BĐS vẫn 'khát' tiền

Cơn "khát" tiền chưa dứt

Nhận định về sức khỏe của thị trường địa ốc thời gian tới, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng các doanh nghiệp trong ngành vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" tiền. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều biến động mạnh thời gian qua.

VARS dẫn số liệu của Viện Đào tạo nghiên cứu BIDV, nếu như trong năm 2022, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, con số này đã tăng lên 26% năm 2023. Ngược lại vốn tín dụng năm 2023 có chiều hướng giảm với tỷ lệ 54% trong khi năm 2022 là 74%.

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 27% so với năm trước đó nhưng tập trung ở phía nguồn cung. Trong khi tín dụng vay mua nhà rất thấp, chỉ bằng một phần tư dư nợ tín dụng với dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở.

Dù lãi suất huy động và cho vay mới của các ngân hàng thương mại giảm hơn 2% một năm so với cuối năm 2022, VARS đánh giá doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng trong năm 2023. Bởi các thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung ở doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn với dự án sạch. Trong khi tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp địa ốc không đáp ứng yêu cầu vì ngân hàng thận trọng hơn khi giải ngân và ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Để khơi thông nguồn vốn

Để giảm bớt phụ thuộc vào ngân hàng, những năm qua, các chủ đầu tư ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung và dài hạn, nhất là giai đoạn 2018-2021. Tuy nhiên đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm mạnh hơn 64% so với 2021. Trong năm 2023, nguồn vốn này cải thiện hơn nhưng cũng chỉ bằng một phần ba năm 2021.

Với nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), VARS đánh giá đây là dòng vốn ổn định, có xu hướng chảy mạnh vào địa ốc nhưng tập trung ở phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án có diện tích lớn, vị trí đẹp. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết nguồn vốn FDI vào bất động sản năm 2023 tăng 4,8% so với cùng kỳ 2022 và giữ vị trí thứ hai trong các lĩnh vực hút vốn FDI.

VARS cho rằng, lối ra để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển là khơi thông các kênh vốn đang gặp thách thức. VARS đề nghị cơ quan quản lý sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án tái khởi động, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ và có dòng tiền luân chuyển.

Cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Trong đó hoạt động xếp hạng tín nhiệm cần đẩy mạnh để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có cái nhìn khách quan để đánh giá rủi ro trước khi đầu tư.

Theo VARS, ngoài các kênh vốn quen thuộc, thị trường cần các nguồn vốn từ sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.