Thị trường thấp tầng: Chính sách ‘giãn xây’, lối thoát cho giới chủ
Linh Chi -
16/10/2025 15:56 (GMT+7)
(VNF) - Khi các chính sách chiết khấu, ưu đãi hay cam kết tiền thuê không còn tạo được đột biến về thanh khoản, thị trường bất động sản xuất hiện một chính sách mới: “giãn xây” - bán đất trước, xây dựng sau. Chính sách này được một số doanh nghiệp áp dụng nhằm tăng tính linh hoạt tài chính cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
Bán đất trước, xây dựng sau - Sự “cân não” dòng tiền
Dù được đánh giá là "năm của thấp tầng", thực tế cho thấy thanh khoản của thị trường này vẫn tương đối yếu, bất chấp việc các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chính sách hỗ trợ như chiết khấu, ưu đãi lãi suất hay cam kết tiền thuê.
Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đã đưa ra chính sách “giãn xây” như một phương án linh hoạt để vừa giảm áp lực tài chính cho người mua, vừa duy trì dòng tiền dự án.
Với các dự án thấp tầng, quy định hiện nay yêu cầu phải xây thô và hoàn thiện mặt ngoài trước khi bàn giao. Điều này khiến giá bán sản phẩm rất cao, do bao gồm cả giá đất và chi phí xây dựng, gây khó khăn cho người mua trong giai đoạn sức mua hạn chế.
Chính sách ‘giãn xây’ - Lối thoát mới cho chủ đầu tư. Ảnh minh hoạ
Chính sách “giãn xây” cho phép tách phần đất và phần xây dựng, theo đó người mua chỉ thanh toán trước giá trị đất, còn chi phí xây dựng được hoãn 2 - 3 năm. Khi dự án hoàn thiện hạ tầng hoặc thị trường ổn định hơn, khách hàng mới tiếp tục thanh toán phần còn lại.
Về bản chất, đây là cách giãn tiến độ tài chính, giúp người mua giảm áp lực vốn ban đầu và chủ đầu tư linh hoạt dòng tiền trong giai đoạn thị trường trầm lắng. Chính sách này cũng mở ra khả năng chuyển nhượng linh hoạt hơn đối với phần đất nền trước khi công trình được triển khai.
Lợi và hại của một chính sách “hai mặt”
Chia sẻ với VietnamFinance, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam, batdongsan.com.vn, cho rằng chính sách “giãn xây” phản ánh nỗ lực thích ứng của chủ đầu tư trong giai đoạn khó khăn.
“Với một số chủ đầu tư, việc áp dụng chính sách này có ba mục đích rõ ràng. Thứ nhất, họ cần thêm thời gian để hoàn thiện tiện ích nội khu, bởi nếu xây nhà sớm khi hạ tầng chưa đồng bộ thì khu đô thị sẽ vắng bóng cư dân. Thứ hai, việc tách riêng phần đất và phần xây dựng giúp họ chủ động hơn về tài chính và tiến độ. Thứ ba, đây là yếu tố cạnh tranh - khi thị trường trầm lắng, chính sách linh hoạt giúp chủ đầu tư dễ thu hút dòng vốn hơn”, ông Tuấn phân tích.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng thừa nhận, chính sách này phù hợp hơn với nhà đầu tư chứ không phải người mua ở thực. “Người mua để ở thường muốn có nhà ngay, ít ai chấp nhận ‘giãn xây’ vì phải chờ đợi. Còn với nhà đầu tư, đây là cơ hội ‘giữ chỗ’ bằng giá hiện tại, chờ thị trường phục hồi để sang nhượng lại”, ông Tuấn nói thêm.
Về mặt rủi ro, ông Tuấn cảnh báo: “Pháp lý không có nhiều vấn đề nếu dự án đủ điều kiện mở bán, nhưng rủi ro nằm ở năng lực chủ đầu tư. Nếu sau hai năm mà họ chưa thể triển khai như cam kết, người mua sẽ chịu thiệt. Do đó, người mua cần đọc kỹ điều khoản hợp đồng, cam kết xây dựng và tiến độ thanh toán”.
Cũng theo ông Tuấn, “giãn xây” chỉ nên được coi là một giải pháp linh hoạt trong bán hàng, chứ chưa thể xem là xu hướng phổ biến. “Không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực để áp dụng, và không phải dự án nào cũng phù hợp với cách làm này”, ông nhấn mạnh.
TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, đánh giá đây là một bước đi linh hoạt và đúng thời điểm: “Chính sách ‘giãn xây’ mang lại ba lợi ích cho nhà đầu tư. Một là được mua sản phẩm ở thời điểm giá tốt, khi hạ tầng chưa hoàn thiện. Hai là được giãn tiến độ đóng tiền, có thêm thời gian cân đối vốn. Ba là hưởng lợi khi giá trị dự án tăng theo thời gian, đặc biệt khi toàn khu đi vào vận hành”.
Theo ông Phong, “giãn xây” không chỉ là giải pháp tài chính, mà còn là chiến lược nắm giữ giá trị tương lai giúp nhà đầu tư giữ được “vị trí đẹp” trong khu đô thị, với mức giá trước khi hạ tầng hoàn chỉnh.
Ông Nguyễn Thắng Lợi, đại diện một sàn giao dịch tại Hải Phòng, cũng cho biết lượng giao dịch tại Vinhomes Golden City tăng mạnh sau khi chính sách được công bố: “Nhiều nhà đầu tư 8X, 9X đã đặt cọc giữ chỗ ngay trong năm 2025, kỳ vọng khi bước sang 2026 - 2027, khu vực này sẽ bứt tốc về giá trị. Họ không bị áp lực xây nhà sớm, có thêm thời gian chuẩn bị tài chính mà vẫn đảm bảo không lỡ ‘sóng’ tăng giá”.
Theo ông Lợi, chính sách này cũng tạo ra “bộ lọc tự nhiên”: những người tham gia là nhà đầu tư có kế hoạch rõ ràng, thay vì mua theo phong trào, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
Các chuyên gia cho rằng, “giãn xây” chỉ phát huy tác dụng khi được triển khai minh bạch, có điều kiện rõ ràng và chủ đầu tư đủ năng lực tài chính. Nếu không, chính sách này có thể trở thành con dao hai lưỡi gây chậm tiến độ, ảnh hưởng đến hình ảnh dự án.
Để hạn chế rủi ro, ông Đinh Minh Tuấn đề xuất: “Người mua cần yêu cầu rõ thời điểm khởi công, tiến độ thanh toán, các điều kiện kích hoạt nghĩa vụ xây dựng. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần giám sát để đảm bảo chủ đầu tư không lợi dụng chính sách để kéo dài dự án hoặc chậm hoàn thiện hạ tầng”.
TS Nguyễn Minh Phong cũng nhấn mạnh, trong giai đoạn thị trường tái cơ cấu, các chính sách linh hoạt như giãn tiến độ, giãn xây, giãn thanh toán... là “van xả áp” cần thiết để khơi thông dòng vốn. “Tuy nhiên, điểm mấu chốt vẫn là niềm tin thị trường. Khi người mua tin vào năng lực và cam kết của chủ đầu tư, thì dù chính sách nào cũng có thể trở thành đòn bẩy kích cầu hiệu quả”.
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
(VNF) - Hội đồng Thẩm định giá đất TP. HCM đã tổ chức họp xác định lại giá đất của các dự án được gỡ vướng theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Trong đó, dự án 30,1ha Nam Rạch Chiếc (tên thương mại Lakeview City) của Novaland đã được chốt phương án giá đất.
(VNF) - Từ lĩnh vực sản xuất thức ăn chăn nuôi, BB Sun Việt Nam chuyển hướng sang đầu tư bất động sản với dự án hơn 131 tỷ đồng tại xã Tứ Kỳ, TP Hải Phòng.
(VNF) - Nha Trang - “hòn ngọc biển Đông” đang thiếu một biểu tượng đô thị xứng tầm trên hành trình vươn mình từ điểm đến du lịch quốc tế thành miền đất đáng sống. Khu đô thị hỗn hợp Nha Trang do ông lớn Sun Group làm chủ đầu tư được kỳ vọng là “mảnh ghép” hoàn hảo cho mục tiêu này.
(VNF) - Liên doanh Thắng Lợi Group, Gỗ An Cường và Central vừa khởi công dự án khu đô thị Bình An - Đức Hòa (The Win City) tại tỉnh Tây Ninh. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 9.200 tỷ đồng, quy mô gần 6.000 căn hộ thương mại.
(VNF) - Hòa Phát rót 2.800 tỷ vào tỉnh Hưng Yên, TTC xây 4.000 căn nhà công nhân ở Tây Ninh, Hưng Yên công bố mở bán hơn 1.000 căn nhà ở xã hội giá từ 20,8 triệu đồng/m2... là những tin tức bất động sản đáng chú ý 4/11.
(VNF) - HoREA kiến nghị cấm doanh nghiệp bỏ cọc tham gia đấu giá đất nhằm chặn tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc" gây méo mó thị trường và thất thu ngân sách.
(VNF) - Theo dự thảo bảng giá đất mới của Hà Nội, giá đất ở cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2. Việc điều chỉnh này giúp giá đất tiệm cận hơn với thị trường, nhưng đồng thời cũng gây thêm áp lực cho người mua nhà và doanh nghiệp khi chi phí đầu vào và giá bán có nguy cơ bị đẩy lên cao.
(VNF) - Bảng giá đất mới tại Hà Nội đang gây tranh cãi. Chuyên gia cảnh báo cần lộ trình hợp lý để tránh “gánh nặng kép” cho người dân và doanh nghiệp.
(VNF) - Đồng Nai bổ sung 3 dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; hơn 4,1 triệu tỷ đồng được “bơm” vào bất động sản; dự án ngăn triều 10.000 tỷ đồng ở TP. HCM chờ “gỡ nút thắt” để tái thi công... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 03/11.
(VNF) - Giá nhà nói riêng, giá bất động sản nói chung đang thiết lập những cột mốc cao chưa từng có. VARS cho rằng mặt bằng giá tăng nhanh, hoàn toàn không tương xứng với giá trị thực của sản phẩm. Điều này đặt ra câu hỏi: khoảng cách giữa giá bán và giá trị thực là bao nhiêu?
(VNF) - Với việc bổ sung vào danh sách 3 dự án mới, hiện tỉnh Đồng Nai đang có 8 dự án nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về đối tượng sẽ được ưu tiên mua hoặc thuê mua NOXH mà không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập, trừ trường hợp đã được hưởng chính sách NOXH trước đó.
(VNF) - Khởi công 3 tòa nhà cho lực lượng công an tại khu đô thị Nam Thăng Long; tuyến đường sắt đô thị do VinSpeed đề xuất sẽ khởi công cuối năm nay; đề xuất người bị thu hồi đất được ưu tiên mua nhà ở xã hội... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 2/11.
(VNF) - Sau sáp nhập vào TP. HCM, Vũng Tàu bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với vai trò cửa ngõ hướng biển của siêu đô thị 14 triệu dân. Lợi thế hạ tầng liên vùng, quy hoạch kinh tế biển và hàng loạt công trình biểu tượng mới đang mở ra vận hội đưa vùng đất trở thành trung tâm du lịch – nghỉ dưỡng hàng đầu phía Nam.
(VNF) - Các dự án đô thị, nghỉ dưỡng có quy mô lớn như Làng Vân, Thuận Phước – Đà Nẵng, The Legend City Danang… được cho phép huy động vốn hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Theo Savills, giá căn hộ chung cư tiếp tục leo thang, song tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức cao, đạt tới 81%, cho thấy thị trường vẫn đang vận hành ổn định và có sức cầu tốt, đặc biệt tại Hà Nội. Sự gia tăng mạnh của các dự án cao cấp và hạng sang đã kéo giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2.
(VNF) - Sun Group mở rộng hệ sinh thái hàng không, T&T Group đẩy mạnh đầu tư năng lượng tái tạo tại Khánh Hòa... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 1/11.
(VNF) - Trong bức tranh du lịch Việt đang chuyển mình mạnh mẽ, Nha Trang nổi bật là điểm đến “thăng hạng” toàn diện, không chỉ về chất lượng dịch vụ, mà còn ở giá trị sống và tiềm năng đầu tư.
(VNF) - Retreat Forest là dòng biệt thự rừng lần đầu tiên được chủ đầu tư Ecopark giới thiệu ra thị trường. Được phát triển dựa trên liệu pháp tắm rừng của Nhật Bản, với diện tích túi rừng lên đến 135.000m2 và hầm trải nghiệm riêng tư kín đáo, biệt thự rừng Retreat Forest sẽ tạo nên phong cách sống hoàn toàn khác biệt, dẫn đầu xu hướng sống retreat giữa rừng trong lòng phố thị – rừng là nhà.
(VNF) - Khi vàng liên tục lập đỉnh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển dòng tiền sang các tài sản an toàn, có khả năng tích sản và sinh lời ổn định. Tại Hải Phòng, Rose Residence đang thu hút giới đầu tư nhờ bài toán kép: an toàn để tích sản, hiệu quả để sinh lời.
(VNF) - Từ những sân bay giữa biển khơi đến các cảng hàng hải tấp nập, công nghệ K-DPM của Nhật Bản đã tạo nên bước ngoặt trong ngành xây dựng toàn cầu khi biến bùn mềm thành nền móng bền vững. Từng hiện diện ở các siêu công trình như sân bay Chubu, Haneda hay cảng New York, nay công nghệ đột phá ấy đang được ứng dụng tại dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), mở ra chương mới cho kỹ thuật lấn biển bền vững và kiến tạo nên một kỳ quan đô thị giữa đại dương.
