Ông nói:
"Ở các quốc gia phát triển, người có tiền tích lũy, giới nhà giàu có nhiều chọn lựa kênh đầu tư hơn ở Việt Nam. Thông thường thì họ mua cổ phiếu của các công ty chất lượng, cổ phiếu của các quỹ đầu tư uy tín, trái phiếu chính phủ..., đó đều là những lựa chọn an toàn và bền vững. Ngoài ra, người có tiền ở các quốc gia phát triển họ có thể đầu tư vào hệ thống khách sạn, nhà hàng, trang trại nông nghiệp có ủy thác quản lý chuyên nghiệp...
Ở Việt Nam, người có tiền, tầng lớp khá giả chỉ có vài lựa chọn cho các kênh an toàn; trong đó phổ biến nhất là gửi ngân hàng, mua vàng và mua BĐS. Ở Việt Nam mua BĐS để dành vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất bởi nó đơn giản và hiệu quả kinh tế khá cao mang lại đã được chứng minh suốt nhiều năm qua.
Thực tế, trong 20 năm nay, gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với kênh đầu tư BĐS về thu hút vốn. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam thực sự bước vào chuyên nghiệp cũng chỉ gần 20 năm với việc mở rộng quyền sở hữu BĐS của người dân. Trong thời gian đó, thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi thì tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.
Nhìn chung lại, giá nhà đất tăng khá mạnh so với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất. 'Quy luật' này đã tạo nên một suy nghĩ, đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư an toàn sinh lời cao, với câu tóm gọn của giới đầu tư 'mua thổ thì lời'. Chính điều này đã biến việc mua nhà đất để dành như một kênh đầu tư trở nên hấp dẫn người có tiền cũng như những người không có tiền. Nhà đầu tư không chỉ dùng tiền của mình, mà nhiều người vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, thường đạt 60 - 80% giá trị đầu tư.
Một điểm khác biệt ở Việt Nam là cho dù người nắm giữ bao nhiêu BĐS không đưa vào khai thác sinh lời thì vẫn không lo lắng về khoản thuế phải nộp, thuế đánh vào BĐS hàng năm không đáng kể so với giá trị của BĐS. Giá BĐS có thể đột biến tăng từ Nhà nước đầu tư hạ tầng lớn, nhưng các chủ đất may mắn không bị điều tiết từ sự hưởng lợi này... Với những lợi thế vượt trội, kênh đầu tư BĐS đang ngày càng trở nên mạnh hơn trong việc thu hút vốn nhà rỗi trong dân và cũng như nguồn vốn từ ngân hàng.
Trong 20 năm, nhìn ở góc độ tích cực, thị trường BĐS đã góp phần tạo nên bộ mặt cho các đô thị ở Việt Nam, hạ tầng phát triển nhanh... Nhìn ở góc độ tiêu cực, việc thị trường BĐS phát triển quá nóng dẫn đến hậu quả nguồn vốn dồn vào BĐS với tỷ lệ quá lớn, trong khi đó các ngành sản xuất kinh doanh khác thiếu nguồn vốn đầu tư; nhà đầu tư BĐS được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng nhà nước, có nguồn vốn từ nguồn thu thuế của các hoạt động sản xuất - kinh doanh và người dân. Điều này về lâu dài sẽ làm kìm hãm sự phát triển kinh tế bền vững, và tạo thu nhập, việc làm cho người dân. Tôi nghĩ, trong tương lai cần có giải pháp để điều tiết nguồn lợi từ đầu tư BĐS để đầu tư BĐS và đầu tư các ngành sản xuất - kinh doanh được hài hòa, hợp lý hơn".
- Ông có thể nói rõ hơn về việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS?
Trong 20 năm qua có 4 chu kỳ tăng và giảm giá, bình quân mỗi chu kỳ nhỏ là 5 năm và chu kỳ lớn là 10 năm. Năm 2013 đỉnh điểm của khủng hoảng thị trường, giá BĐS nhiều khu vực giảm sâu đến 40 - 50%, nhiều công ty phá sản, khiến cho nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khốn đốn, cho dù đó là nhà đầu tư nhỏ lẻ hay đại gia nhiều tiền. Trong giai đoạn 2006 - 2007, nhiều dự án chỉ cần có quyết định trên giấy đã bán hết, nhà đầu tư nhiều khi phải mua suất xếp hàng… Trong các giai đoạn thị trường tăng nóng, một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS, ngân hàng cũng dễ dãi hơn, tỷ lệ cho vay cao trên định giá tài sản thế chấp.
Khi xu hướng tăng giá không còn, nhà đầu tư mới chùn tay không mua, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt thì các ngân hàng đi vào chu kỳ thu hồi nợ, hạn chế cho vay, giá BĐS đi ngang, người không có khả năng cầm cự, gồng gánh các khoản vay buộc phải giảm giá để bán ra, lấy tiền thanh toán cho ngân hàng. Các chu kỳ tăng trưởng mạnh rồi đi ngang sau đó giảm giá cứ lặp đi lặp lại.
Trong giai đoạn 2016 - 2019, các chính sách điều hành kinh tế hướng đến phát triển bền vững; đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh; hạ tầng phát triển nhanh giúp kết nối các khu vực xa xôi với khu vực đã phát triển; mặt bằng giá BĐS đã giảm sâu trong chu kỳ trước đó... đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tăng trưởng mạnh trở lại. Thị trường BĐS trong giai đoạn này ghi nhận mức tăng giá nhanh, bình quân tăng 20%/năm, cá biệt có những khu vực giá BĐS tăng 50%/năm.
- Quý III/2020, nhiều công ty môi giới đã đồng loạt đưa ra các nhận định khá ảm đạm về thị trường BĐS. Trên các trang quảng cáo mua bán nhà đất, số lượng BĐS rao bán do chủ 'ngộp vốn' chiếm tỷ lệ lớn... Nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay mới chỉ là bắt đầu, trong tương lai có thể còn tệ hơn. Ý kiến của ông thế nào, ông có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư cá nhân?
Từ Quý IV/2019 đã có những dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS, mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch COVID -19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm. Bất ổn nhất vẫn là mảng BĐS du lịch, hàng hóa làm ra không tiêu thụ được.
Các số liệu cho thấy, số lượng BĐS du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019, điều đó cho thấy thị trường này đang rất khó khăn. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai đây có thể trở thành nợ xấu. Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.
Khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua BĐS du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Các ông chủ phá vỡ cam kết, khách hàng đấu tranh triền miên nhưng hiệu quả không đáng kể. Những khách hàng tiềm năng nhìn thấy viễn cảnh đó, họ không còn hào hứng với BĐS du lịch. Tất nhiên trong bức tranh tối màu của BĐS du lịch, vẫn có những điểm sáng, những dự án hội đủ điều kiện về địa điểm, về thiết kế và chủ đầu tư uy tín vẫn có thể bán được.
Về tổng thể thị trường, có nhiều lo ngại sẽ suy giảm mạnh như giai đoạn 2011 - 2013. Tuy nhiên, theo tôi tình hình thị trường BĐS hiện nay nó an toàn hơn nhiều. Do có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS từ nhiều năm trước nên không có chuyện các ngân hàng sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án BĐS nội bộ hoặc ngân hàng đứng sau các dự án (ông chủ ngân hàng đồng thời là ông chủ của dự án BĐS); ngoài ra Chính phủ thực thi cung tiền có kiểm soát, lạm phát ổn định và triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam là những động lực nâng đỡ thị trường không rơi vào tình trạng tê liệt như 2012 - 2013.
Về vi mô của các nhà đầu tư cá nhân thì đây là giai đoạn đang có khó khăn và rủi ro. Tùy vào hoàn cảnh từng người, tỷ lệ vốn vay để đầu tư, triển vọng nguồn thu... để đưa ra các quyết định phù hợp với hoàn cảnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân giàu lên nhờ BĐS và cũng nhiều nhà đầu tư bị mất nhà trong các cơn khủng hoảng thị trường. Điểm khác biệt duy nhất giữa thành công và thất bại là chọn thời điểm và dũng cảm đưa ra các quyết định hợp lý. Với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng với tỷ lệ cao, trong hoàn cảnh không thể gồng gánh các khoản nợ thì nên thoát ra bằng cách bán giảm giá trước khi quá muộn.
Tags:
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - PGS-TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, để đạt được mục tiêu tăng trưởng cao cần cách tiếp cận khác thường. Theo đó, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập trung bình cao vào năm 2030 và thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam đặt mục tiêu và hướng đi trong năm 2025 là tập trung phát triển kinh tế số, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế xanh.
(VNF) - Ông Nguyễn Hoàng Linh, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Quản lý Quỹ VCBF cho biết: Trong cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội, thực tế đầu tư tư nhân mới chiếm tỷ trọng cao nhất. Trong những năm gần đây, đầu tư tư nhân tăng trưởng rất chậm, năm 2023 là gần 3% năm 2024 là khoảng 8 - 9%, thấp hơn mức tăng trưởng trung bình 15% của các năm trước dịch.
(VNF) - Về quyết định Mỹ áp thuế 25% với mặt hàng sắt thép của tất cả các nước, một số doanh nghiệp sắt thép khẳng định khi các doanh nghiệp ở các nước khác cũng chịu cùng chung mức thuế như Việt Nam khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt sẽ cao hơn.
(VNF) - Trong những năm qua, chúng ta thường tiếp cận với thông tin rằng tăng trưởng GDP của Việt Nam chủ yếu dựa vào khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), còn doanh nghiệp tư nhân trong nước chỉ đóng góp rất ít, thậm chí chỉ chiếm 10% GDP. Tuy nhiên, thông tin này không chính xác và đã trở nên lạc hậu, theo chia sẻ của doanh nhân Đỗ Cao Bảo, thành viên HĐQT tập đoàn FPT.
(VNF) - Ông Phan Đức Hiếu - Uỷ viên thường trực, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nếu chúng ta phát huy được năng lực của doanh nghiệp nội địa cũng như nguồn lực trong nước thì sự phát triển sẽ bền vững và lâu dài hơn.
(VNF) - Khi nhu cầu đầu tư và tích trữ vàng của người dân vẫn duy trì ở mức cao, thị trường vàng trở nên sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động. Chính vì vậy, việc đưa ra các giải pháp quản lý hiệu quả không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn góp phần đảm bảo sự minh bạch, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.
(VNF) - Để có được mức tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI khẳng định: Thể chế là yếu tố mang tính quyết định việc chúng ta tiến hay lùi và vươn mình đến đâu.
(VNF) - Để nền kinh tế có thể đảm bảo tốc độ tăng trưởng trong 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số nếu có điều kiện thuận lợi, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP. HCM cho rằng, chúng ta cần thực thi chính sách tiền tệ linh hoạt và theo diễn biến của thị trường, kèm theo đó là cần có những công cụ dự báo tốt, việc điều hành chính sách mang tính kịp thời hơn, tránh trường hợp sự việc đã xảy ra chúng ta mới tìm cách ứng phó thì sẽ không kịp bởi chính sách tiền tệ thường có độ trễ.
(VNF) - Về mục tiêu tăng trưởng 8%, thậm chí đạt hai con số nếu điều kiện thuận lợi, trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Nguyễn Chí Dũng, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư khẳng định, đây là mục tiêu cao, nhiều thách thức nhưng có thể đạt được và cần quyết tâm đạt được để tạo đà tăng trưởng bứt phá cho kỷ nguyên phát triển mới.
(VNF) - Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng 8% cho 2025 và hướng tới tăng trưởng hai con số trong dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động khó dự đoán, những khó khăn và thách thức trong nước vẫn khó đoán định thì việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng như trên dường như không phải dễ dàng.
(VNF) - PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) cho rằng câu chuyện của năm sau sẽ là sự đánh đổi giữa lãi suất và tỷ giá. Nếu muốn giảm lãi suất, Chính phủ phải hy sinh tỷ giá và ngược lại.
(VNF) - Để duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025, việc duy trì ổn định kinh tế vĩ mô với sự kết hợp cân bằng hơn giữa các chính sách tiền tệ và tài khóa là điều cần thiết. Trong thời gian tới, các chính sách phối hợp là rất quan trọng để hỗ trợ phục hồi kinh tế.
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế quốc dân còn nhiều khó khăn phía trước, kinh tế thế giới có nhiều biến động khó đoán, các động lực tăng trưởng cũ đã cạn, thì doanh nghiệp tư nhân được xem là sự kỳ vọng của nền kinh tế. Bởi vậy, đẩy mạnh cải cách thể chế, cải thiện môi trường kinh doanh là điều hết sức quan trọng để doanh nghiệp tư nhân phát huy tối đa tiềm lực và phát triển mạnh mẽ.
(VNF) - Trong một thế giới VUCA (Biến động – Không chắc chắn – Phức tạp – Mơ hồ) thì có một điều ngày càng trở nên rõ ràng hơn là vai trò và vị thế không ngừng gia tăng của Việt Nam. Việc trở thành đối tác chiến lược toàn diện với Hoa Kỳ cùng với đó là sự nâng cấp mối quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia lớn đã đưa vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế gia tăng và mở ra những vận hội mới cho đất nước.
(VNF) - Nhân dịp Xuân Ất Tỵ 2025, ông Norman Lim - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Singapore tại Việt Nam (SingCham Việt Nam) đã chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm mới với những yếu tố định hình tăng trưởng bền vững.
(VNF) - Trao đổi cùng Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương, khẳng định chính hệ thống pháp luật hiện nay là “thủ phạm” khiến chúng ta tự trói buộc chính mình, kìm hãm sự phát triển. Ông cho rằng nếu khơi thông điểm nghẽn này thì việc kinh tế Việt Nam tăng trưởng hai con số là điều hoàn toàn có thể đạt được.
(VNF) - Giám đốc Quốc gia, Viện Tony Blair tại Việt Nam cho rằng, nền tảng thiết yếu để một Trung tâm tài chính quốc tế thành công là ở thiết kế thể chế.
(VNF) - TS Phạm Hùng Tiến - Chuyên gia về đầu tư FDI chỉ ra rằng, các tỉnh Phía Bắc có giá trị xuất khẩu thuộc nhóm dẫn đầu cả nước nhưng lại nằm ngoài nhóm 10 thu ngân sách lớn. Điều này phần nào cho thấy, phần nhận được từ các "kỳ tích" xuất khẩu mà doanh nghiệp FDI mang lại là không tương xứng, thậm chí là rất ít.
(VNF) - Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, các tập đoàn lớn trên thế giới đang bắt tay tạo ra những 'game' mới và điều ngại là liệu các doanh nghiệp Việt có đủ năng lực để ứng xử với những 'gã khổng lồ', các tập đoàn đa quốc gia hay không chứ chưa nói đến câu chuyện vốn hay công nghệ.
(VNF) - TS. Lê Minh Nghĩa - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đã có các phân tích về thách thức của Trung tâm tài chính Đà Nẵng.
(VNF) - Ông Andy Khoo - CEO Terne Holdings cho rằng: “Trung tâm Tài chính quốc tế Đà Nẵng không chỉ là một dự án phát triển, mà còn là một tuyên ngôn táo bạo về khát vọng của Việt Nam trong việc dẫn đầu trên thị trường tài chính toàn cầu”
(VNF) - Trùng Khánh - một thành phố tại phía tây nam Trung Quốc, không chỉ thu hút du khách nhờ phong cảnh độc đáo mà còn sở hữu "chuỗi công nghiệp" đặc biệt được tạo nên từ món lẩu cay nồng đặc trưng nơi đây.
(VNF) - TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá các động lực tăng trưởng của Việt Nam đang đối diện nhiều thách thức trong năm 2025. Do vậy, nếu phấn đấu tích cực, khả năng GDP năm 2025 sẽ đạt được mức tăng trưởng như năm 2024.
(VNF) - PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân bày tỏ lo ngại: "Nguồn lực trong nước có xu hướng tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá trên thị trường tài sản, thay vì đầu tư vào sản xuất để tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế".
(VNF) - Năm 2025, DN phải đối mặt với nhiều khó khăn cả trong và ngoài nước. Thị trường thế giới tiềm ẩn nhiều biến động khi cuộc chiến thuế quan này càng nóng lên, nhu cầu trong nước phục hồi chậm... Trong khi đó những điểm nghẽn về môi trường kinh doanh, thiếu vốn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.
