Ông nói:
"Ở các quốc gia phát triển, người có tiền tích lũy, giới nhà giàu có nhiều chọn lựa kênh đầu tư hơn ở Việt Nam. Thông thường thì họ mua cổ phiếu của các công ty chất lượng, cổ phiếu của các quỹ đầu tư uy tín, trái phiếu chính phủ..., đó đều là những lựa chọn an toàn và bền vững. Ngoài ra, người có tiền ở các quốc gia phát triển họ có thể đầu tư vào hệ thống khách sạn, nhà hàng, trang trại nông nghiệp có ủy thác quản lý chuyên nghiệp...
Ở Việt Nam, người có tiền, tầng lớp khá giả chỉ có vài lựa chọn cho các kênh an toàn; trong đó phổ biến nhất là gửi ngân hàng, mua vàng và mua BĐS. Ở Việt Nam mua BĐS để dành vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất bởi nó đơn giản và hiệu quả kinh tế khá cao mang lại đã được chứng minh suốt nhiều năm qua.
Thực tế, trong 20 năm nay, gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với kênh đầu tư BĐS về thu hút vốn. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam thực sự bước vào chuyên nghiệp cũng chỉ gần 20 năm với việc mở rộng quyền sở hữu BĐS của người dân. Trong thời gian đó, thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi thì tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.
Nhìn chung lại, giá nhà đất tăng khá mạnh so với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất. 'Quy luật' này đã tạo nên một suy nghĩ, đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư an toàn sinh lời cao, với câu tóm gọn của giới đầu tư 'mua thổ thì lời'. Chính điều này đã biến việc mua nhà đất để dành như một kênh đầu tư trở nên hấp dẫn người có tiền cũng như những người không có tiền. Nhà đầu tư không chỉ dùng tiền của mình, mà nhiều người vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, thường đạt 60 - 80% giá trị đầu tư.
Một điểm khác biệt ở Việt Nam là cho dù người nắm giữ bao nhiêu BĐS không đưa vào khai thác sinh lời thì vẫn không lo lắng về khoản thuế phải nộp, thuế đánh vào BĐS hàng năm không đáng kể so với giá trị của BĐS. Giá BĐS có thể đột biến tăng từ Nhà nước đầu tư hạ tầng lớn, nhưng các chủ đất may mắn không bị điều tiết từ sự hưởng lợi này... Với những lợi thế vượt trội, kênh đầu tư BĐS đang ngày càng trở nên mạnh hơn trong việc thu hút vốn nhà rỗi trong dân và cũng như nguồn vốn từ ngân hàng.
Trong 20 năm, nhìn ở góc độ tích cực, thị trường BĐS đã góp phần tạo nên bộ mặt cho các đô thị ở Việt Nam, hạ tầng phát triển nhanh... Nhìn ở góc độ tiêu cực, việc thị trường BĐS phát triển quá nóng dẫn đến hậu quả nguồn vốn dồn vào BĐS với tỷ lệ quá lớn, trong khi đó các ngành sản xuất kinh doanh khác thiếu nguồn vốn đầu tư; nhà đầu tư BĐS được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng nhà nước, có nguồn vốn từ nguồn thu thuế của các hoạt động sản xuất - kinh doanh và người dân. Điều này về lâu dài sẽ làm kìm hãm sự phát triển kinh tế bền vững, và tạo thu nhập, việc làm cho người dân. Tôi nghĩ, trong tương lai cần có giải pháp để điều tiết nguồn lợi từ đầu tư BĐS để đầu tư BĐS và đầu tư các ngành sản xuất - kinh doanh được hài hòa, hợp lý hơn".
- Ông có thể nói rõ hơn về việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS?
Trong 20 năm qua có 4 chu kỳ tăng và giảm giá, bình quân mỗi chu kỳ nhỏ là 5 năm và chu kỳ lớn là 10 năm. Năm 2013 đỉnh điểm của khủng hoảng thị trường, giá BĐS nhiều khu vực giảm sâu đến 40 - 50%, nhiều công ty phá sản, khiến cho nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khốn đốn, cho dù đó là nhà đầu tư nhỏ lẻ hay đại gia nhiều tiền. Trong giai đoạn 2006 - 2007, nhiều dự án chỉ cần có quyết định trên giấy đã bán hết, nhà đầu tư nhiều khi phải mua suất xếp hàng… Trong các giai đoạn thị trường tăng nóng, một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS, ngân hàng cũng dễ dãi hơn, tỷ lệ cho vay cao trên định giá tài sản thế chấp.
Khi xu hướng tăng giá không còn, nhà đầu tư mới chùn tay không mua, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt thì các ngân hàng đi vào chu kỳ thu hồi nợ, hạn chế cho vay, giá BĐS đi ngang, người không có khả năng cầm cự, gồng gánh các khoản vay buộc phải giảm giá để bán ra, lấy tiền thanh toán cho ngân hàng. Các chu kỳ tăng trưởng mạnh rồi đi ngang sau đó giảm giá cứ lặp đi lặp lại.
Trong giai đoạn 2016 - 2019, các chính sách điều hành kinh tế hướng đến phát triển bền vững; đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh; hạ tầng phát triển nhanh giúp kết nối các khu vực xa xôi với khu vực đã phát triển; mặt bằng giá BĐS đã giảm sâu trong chu kỳ trước đó... đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tăng trưởng mạnh trở lại. Thị trường BĐS trong giai đoạn này ghi nhận mức tăng giá nhanh, bình quân tăng 20%/năm, cá biệt có những khu vực giá BĐS tăng 50%/năm.
- Quý III/2020, nhiều công ty môi giới đã đồng loạt đưa ra các nhận định khá ảm đạm về thị trường BĐS. Trên các trang quảng cáo mua bán nhà đất, số lượng BĐS rao bán do chủ 'ngộp vốn' chiếm tỷ lệ lớn... Nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay mới chỉ là bắt đầu, trong tương lai có thể còn tệ hơn. Ý kiến của ông thế nào, ông có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư cá nhân?
Từ Quý IV/2019 đã có những dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS, mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch COVID -19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm. Bất ổn nhất vẫn là mảng BĐS du lịch, hàng hóa làm ra không tiêu thụ được.
Các số liệu cho thấy, số lượng BĐS du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019, điều đó cho thấy thị trường này đang rất khó khăn. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai đây có thể trở thành nợ xấu. Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.
Khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua BĐS du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Các ông chủ phá vỡ cam kết, khách hàng đấu tranh triền miên nhưng hiệu quả không đáng kể. Những khách hàng tiềm năng nhìn thấy viễn cảnh đó, họ không còn hào hứng với BĐS du lịch. Tất nhiên trong bức tranh tối màu của BĐS du lịch, vẫn có những điểm sáng, những dự án hội đủ điều kiện về địa điểm, về thiết kế và chủ đầu tư uy tín vẫn có thể bán được.
Về tổng thể thị trường, có nhiều lo ngại sẽ suy giảm mạnh như giai đoạn 2011 - 2013. Tuy nhiên, theo tôi tình hình thị trường BĐS hiện nay nó an toàn hơn nhiều. Do có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS từ nhiều năm trước nên không có chuyện các ngân hàng sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án BĐS nội bộ hoặc ngân hàng đứng sau các dự án (ông chủ ngân hàng đồng thời là ông chủ của dự án BĐS); ngoài ra Chính phủ thực thi cung tiền có kiểm soát, lạm phát ổn định và triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam là những động lực nâng đỡ thị trường không rơi vào tình trạng tê liệt như 2012 - 2013.
Về vi mô của các nhà đầu tư cá nhân thì đây là giai đoạn đang có khó khăn và rủi ro. Tùy vào hoàn cảnh từng người, tỷ lệ vốn vay để đầu tư, triển vọng nguồn thu... để đưa ra các quyết định phù hợp với hoàn cảnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân giàu lên nhờ BĐS và cũng nhiều nhà đầu tư bị mất nhà trong các cơn khủng hoảng thị trường. Điểm khác biệt duy nhất giữa thành công và thất bại là chọn thời điểm và dũng cảm đưa ra các quyết định hợp lý. Với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng với tỷ lệ cao, trong hoàn cảnh không thể gồng gánh các khoản nợ thì nên thoát ra bằng cách bán giảm giá trước khi quá muộn.
Tags:
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Theo TS. Lê Duy Bình, tranh luận về ngưỡng doanh thu miễn thuế cho hộ kinh doanh thực chất mới chỉ xử lý “phần ngọn”. Điều quan trọng hơn là phải xác lập rõ địa vị pháp lý và cách tiếp cận thuế phù hợp với bản chất kinh doanh cá thể, từ đó tạo nền tảng cải cách bền vững.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Bá Hùng, chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, dù chịu tác động từ xung đột địa chính trị, chi phí đầu vào tăng và rủi ro thương mại toàn cầu, kinh tế Việt Nam năm 2026 vẫn được dự báo tăng trưởng khoảng 7,2%. Tuy nhiên, để giữ vững đà này, Việt Nam cần linh hoạt điều hành vàvà kiên định với cải cách dài hạn.
(VNF) - TS Võ Trí Thành cho rằng trong nền kinh tế số, dữ liệu đang trở thành nguồn lực có giá trị như một “mỏ vàng”, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng và đổi mới sáng tạo. Tuy nhiên, việc quản trị, phân bổ và kiểm soát dữ liệu lại đặt ra những thách thức phức tạp, từ quyền sở hữu, quyền riêng tư đến cân bằng giữa tự do hóa và an ninh, khiến đây trở thành một trong những bài toán khó nhất hiện nay.
(VNF) - Quý I/2026 ghi nhận làn sóng doanh nghiệp gia nhập và quay lại thị trường tăng mạnh, phản ánh tín hiệu phục hồi của khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, cùng với đó là áp lực rút lui và giải thể gia tăng, cho thấy quá trình sàng lọc ngày càng khắt khe và những điểm nghẽn nội tại dường như vẫn chưa được tháo gỡ.
(VNF) - An toàn dữ liệu tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mang tính bản lề khi nhận thức đã đi trước, nhưng năng lực bảo vệ vẫn chưa theo kịp.
(VNF) - Chuyển đổi số đang làm thay đổi sâu sắc nền tảng vận hành của hoạt động đầu tư, kinh doanh, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của rủi ro pháp lý và tranh chấp. Trong bối cảnh đó, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, mà còn phải thiết kế lại tư duy quản trị rủi ro theo hướng chủ động, xuyên suốt toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư.
(VNF) - Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, hiện vẫn còn định kiến rằng người giàu thường gắn với sự bất minh, từ đó thiếu sự tôn trọng đúng mức đối với vai trò của lực lượng doanh nhân.
Trong cuộc đua nhân sự, nhiều doanh nghiệp TP.HCM đẩy nhanh cấp bậc qua danh xưng để hút ứng viên, nhưng không đi kèm lương, quyền lợi tương xứng, khiến người lao động vỡ kỳ vọng.
(VNF) - Theo PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh, Phó giám đốc phụ trách Ban giám đốc Học viện Ngân hàng: “Trung tâm tài chính quốc tế không chỉ là nơi dòng tiền hội tụ, mà còn là nơi tập trung trí tuệ, công nghệ và các chuẩn mực vận hành tiên tiến”.
(VNF) - Trao đổi với VietnamFinance, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất của khu vực doanh nghiệp nhà nước hiện nay không chỉ nằm ở cơ chế mà còn ở tư duy “giữ phần, sợ sai” kéo dài nhiều năm. Để hiện thực hóa mục tiêu của Nghị quyết 79, cần một cuộc cải cách mạnh mẽ từ thể chế đến quản trị, trong đó trao quyền thực chất và tạo “không gian an toàn” để doanh nghiệp dám đổi mới, dám chịu trách nhiệm và bứt phá.
(VNF) - Cuộc chiến mà Mỹ và Israel phát động nhắm vào Iran đã và đang để lại những hệ quả rất lớn đối với nền kinh tế toàn cầu. VietnamFinance xin trân trọng giới thiệu bài phân tích của tác giả Shanaka Anslem Perera về nguyên nhân và hệ quả của cuộc chiến này. Bài viết được dịch giả Phạm Quang Vinh gửi riêng cho tòa soạn.
(VNF) - “Nếu thực sự tin và trao quyền đúng nghĩa, để doanh nghiệp tư nhân tham gia với tư cách chủ nhân các chương trình hành động quốc gia, Việt Nam có thể tạo ra năng lực bứt phá chưa từng có”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh khi bàn về động lực tăng trưởng mới.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Thường Lạng cảnh báo, việc thiếu phối hợp nhịp nhàng giữa chính sách tài khóa và tiền tệ có thể làm suy giảm hiệu quả điều hành, thậm chí khiến đà tăng trưởng “trật nhịp”.
(VNF) - Sáng ngày 6/4, kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, phiên khai mạc sẽ diễn ra trọng thể tại Nhà Quốc hội.
(VNF) - Theo TS. Phan Đức Hiếu, cải cách doanh nghiệp nhà nước không thể chỉ dừng ở tái cơ cấu hay thay đổi quản trị nội bộ, mà cốt lõi nằm ở việc hoàn thiện thể chế, bảo đảm minh bạch, tách bạch vai trò và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng với các khu vực kinh tế khác.
(VNF) - Trao đổi với Đầu tư Tài chính, TS. Nguyễn Minh Thảo, Ban Phát triển doanh nghiệp và Môi trường kinh doanh, Viện Chiến lược và Chính sách kinh tế - tài chính, cho rằng việc lựa chọn đúng các doanh nghiệp nhà nước quy mô lớn, có năng lực cạnh tranh làm “đầu tàu” sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa và nâng cao hiệu quả của chính khu vực kinh tế nhà nước cũng như của toàn nền kinh tế.
(VNF) - Thành công của Hà Nội không chỉ đo bằng quy mô kinh tế riêng lẻ, mà còn bằng mức độ thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các vùng và khả năng kéo cả “đoàn tàu” quốc gia tiến lên.
(VNF) - Sự vượt ra khỏi quy luật thông thường của giá vàng cho thấy thị trường tài chính toàn cầu đang vận hành theo những quy luật phức tạp hơn, nơi dòng tiền không chỉ tìm đến vàng mà còn dịch chuyển mạnh sang các tài sản sinh lời khác.
(VNF) - Doanh nghiệp Việt Nam ngày càng tham gia sâu vào thương mại quốc tế, song phần lớn vẫn dừng ở khâu sản xuất, gia công – phần “xương” nhất trong chuỗi giá trị, trong khi 70 – 80% lợi nhuận lại tập trung ở các khâu thương hiệu và phân phối.
(VNF) - Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để kinh tế nhà nước thực sự dẫn dắt được nền kinh tế, Nhà nước cần làm tốt vai trò thiết lập thể chế, "phân định sân chơi" ngay từ đầu, tránh nguy cơ tiềm ẩn xung đột với khu vực tư nhân.
(VNF) - TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động và rủi ro gia tăng, Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định kinh tế vĩ mô, tạo nền tảng quan trọng để củng cố niềm tin thị trường và hỗ trợ đà tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Dù được xem là “tài sản trú ẩn an toàn” nhưng vàng vẫn nhiều lần lao dốc mạnh trong lịch sử, có khi mất tới 60% giá trị. Từ sau 'Nixon Shock' đến biến động hiện tại được ví như lặp lại chu kỳ 40 năm, các đợt sụt giảm này cho thấy vàng không miễn nhiễm rủi ro, mà luôn vận động theo chu kỳ kinh tế và chính sách tiền tệ toàn cầu.
(VNF) - Sáng qua, khi đi vào giờ cao điểm trên đường Nguyễn Trãi, tôi chứng kiến gần như đầy đủ những gì Hà Nội đang phải gánh.
(VNF) - TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới cho rằng căng thẳng quân sự giữa Mỹ, Israel và Iran đang đẩy Trung Đông trở lại vòng xoáy bất ổn, làm dấy lên lo ngại về một cú sốc chi phí mới đối với kinh tế toàn cầu. Với Việt Nam, nền kinh tế có độ mở lớn và phụ thuộc đáng kể vào năng lượng nhập khẩu thì nguy cơ giá dầu, chi phí vận tải và lãi suất gia tăng có thể tạo áp lực lên lạm phát, thu hẹp dư địa chính sách và bào mòn đà phục hồi còn mong manh.
(VNF) - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng xanh hóa ngành vật liệu xây dựng không còn là xu hướng mà đã trở thành yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy tăng trưởng xanh và phát triển kinh tế carbon thấp.
(VNF) - Dự án Nhà ở chung cư cao tầng tại ô đất NO-11 thuộc KĐT mới Dịch Vọng (cạnh Vành đai 2,5 khẩn cấp đoạn KĐT mới Dịch Vọng - Dương Đình Nghệ) của LIDECO sau khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 364 căn hộ.
