Ông nói:
"Ở các quốc gia phát triển, người có tiền tích lũy, giới nhà giàu có nhiều chọn lựa kênh đầu tư hơn ở Việt Nam. Thông thường thì họ mua cổ phiếu của các công ty chất lượng, cổ phiếu của các quỹ đầu tư uy tín, trái phiếu chính phủ..., đó đều là những lựa chọn an toàn và bền vững. Ngoài ra, người có tiền ở các quốc gia phát triển họ có thể đầu tư vào hệ thống khách sạn, nhà hàng, trang trại nông nghiệp có ủy thác quản lý chuyên nghiệp...
Ở Việt Nam, người có tiền, tầng lớp khá giả chỉ có vài lựa chọn cho các kênh an toàn; trong đó phổ biến nhất là gửi ngân hàng, mua vàng và mua BĐS. Ở Việt Nam mua BĐS để dành vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất bởi nó đơn giản và hiệu quả kinh tế khá cao mang lại đã được chứng minh suốt nhiều năm qua.
Thực tế, trong 20 năm nay, gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với kênh đầu tư BĐS về thu hút vốn. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam thực sự bước vào chuyên nghiệp cũng chỉ gần 20 năm với việc mở rộng quyền sở hữu BĐS của người dân. Trong thời gian đó, thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi thì tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.
Nhìn chung lại, giá nhà đất tăng khá mạnh so với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất. 'Quy luật' này đã tạo nên một suy nghĩ, đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư an toàn sinh lời cao, với câu tóm gọn của giới đầu tư 'mua thổ thì lời'. Chính điều này đã biến việc mua nhà đất để dành như một kênh đầu tư trở nên hấp dẫn người có tiền cũng như những người không có tiền. Nhà đầu tư không chỉ dùng tiền của mình, mà nhiều người vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, thường đạt 60 - 80% giá trị đầu tư.
Một điểm khác biệt ở Việt Nam là cho dù người nắm giữ bao nhiêu BĐS không đưa vào khai thác sinh lời thì vẫn không lo lắng về khoản thuế phải nộp, thuế đánh vào BĐS hàng năm không đáng kể so với giá trị của BĐS. Giá BĐS có thể đột biến tăng từ Nhà nước đầu tư hạ tầng lớn, nhưng các chủ đất may mắn không bị điều tiết từ sự hưởng lợi này... Với những lợi thế vượt trội, kênh đầu tư BĐS đang ngày càng trở nên mạnh hơn trong việc thu hút vốn nhà rỗi trong dân và cũng như nguồn vốn từ ngân hàng.
Trong 20 năm, nhìn ở góc độ tích cực, thị trường BĐS đã góp phần tạo nên bộ mặt cho các đô thị ở Việt Nam, hạ tầng phát triển nhanh... Nhìn ở góc độ tiêu cực, việc thị trường BĐS phát triển quá nóng dẫn đến hậu quả nguồn vốn dồn vào BĐS với tỷ lệ quá lớn, trong khi đó các ngành sản xuất kinh doanh khác thiếu nguồn vốn đầu tư; nhà đầu tư BĐS được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng nhà nước, có nguồn vốn từ nguồn thu thuế của các hoạt động sản xuất - kinh doanh và người dân. Điều này về lâu dài sẽ làm kìm hãm sự phát triển kinh tế bền vững, và tạo thu nhập, việc làm cho người dân. Tôi nghĩ, trong tương lai cần có giải pháp để điều tiết nguồn lợi từ đầu tư BĐS để đầu tư BĐS và đầu tư các ngành sản xuất - kinh doanh được hài hòa, hợp lý hơn".
- Ông có thể nói rõ hơn về việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS?
Trong 20 năm qua có 4 chu kỳ tăng và giảm giá, bình quân mỗi chu kỳ nhỏ là 5 năm và chu kỳ lớn là 10 năm. Năm 2013 đỉnh điểm của khủng hoảng thị trường, giá BĐS nhiều khu vực giảm sâu đến 40 - 50%, nhiều công ty phá sản, khiến cho nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khốn đốn, cho dù đó là nhà đầu tư nhỏ lẻ hay đại gia nhiều tiền. Trong giai đoạn 2006 - 2007, nhiều dự án chỉ cần có quyết định trên giấy đã bán hết, nhà đầu tư nhiều khi phải mua suất xếp hàng… Trong các giai đoạn thị trường tăng nóng, một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS, ngân hàng cũng dễ dãi hơn, tỷ lệ cho vay cao trên định giá tài sản thế chấp.
Khi xu hướng tăng giá không còn, nhà đầu tư mới chùn tay không mua, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt thì các ngân hàng đi vào chu kỳ thu hồi nợ, hạn chế cho vay, giá BĐS đi ngang, người không có khả năng cầm cự, gồng gánh các khoản vay buộc phải giảm giá để bán ra, lấy tiền thanh toán cho ngân hàng. Các chu kỳ tăng trưởng mạnh rồi đi ngang sau đó giảm giá cứ lặp đi lặp lại.
Trong giai đoạn 2016 - 2019, các chính sách điều hành kinh tế hướng đến phát triển bền vững; đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh; hạ tầng phát triển nhanh giúp kết nối các khu vực xa xôi với khu vực đã phát triển; mặt bằng giá BĐS đã giảm sâu trong chu kỳ trước đó... đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tăng trưởng mạnh trở lại. Thị trường BĐS trong giai đoạn này ghi nhận mức tăng giá nhanh, bình quân tăng 20%/năm, cá biệt có những khu vực giá BĐS tăng 50%/năm.
- Quý III/2020, nhiều công ty môi giới đã đồng loạt đưa ra các nhận định khá ảm đạm về thị trường BĐS. Trên các trang quảng cáo mua bán nhà đất, số lượng BĐS rao bán do chủ 'ngộp vốn' chiếm tỷ lệ lớn... Nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay mới chỉ là bắt đầu, trong tương lai có thể còn tệ hơn. Ý kiến của ông thế nào, ông có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư cá nhân?
Từ Quý IV/2019 đã có những dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS, mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch COVID -19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm. Bất ổn nhất vẫn là mảng BĐS du lịch, hàng hóa làm ra không tiêu thụ được.
Các số liệu cho thấy, số lượng BĐS du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019, điều đó cho thấy thị trường này đang rất khó khăn. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai đây có thể trở thành nợ xấu. Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.
Khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua BĐS du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Các ông chủ phá vỡ cam kết, khách hàng đấu tranh triền miên nhưng hiệu quả không đáng kể. Những khách hàng tiềm năng nhìn thấy viễn cảnh đó, họ không còn hào hứng với BĐS du lịch. Tất nhiên trong bức tranh tối màu của BĐS du lịch, vẫn có những điểm sáng, những dự án hội đủ điều kiện về địa điểm, về thiết kế và chủ đầu tư uy tín vẫn có thể bán được.
Về tổng thể thị trường, có nhiều lo ngại sẽ suy giảm mạnh như giai đoạn 2011 - 2013. Tuy nhiên, theo tôi tình hình thị trường BĐS hiện nay nó an toàn hơn nhiều. Do có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS từ nhiều năm trước nên không có chuyện các ngân hàng sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án BĐS nội bộ hoặc ngân hàng đứng sau các dự án (ông chủ ngân hàng đồng thời là ông chủ của dự án BĐS); ngoài ra Chính phủ thực thi cung tiền có kiểm soát, lạm phát ổn định và triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam là những động lực nâng đỡ thị trường không rơi vào tình trạng tê liệt như 2012 - 2013.
Về vi mô của các nhà đầu tư cá nhân thì đây là giai đoạn đang có khó khăn và rủi ro. Tùy vào hoàn cảnh từng người, tỷ lệ vốn vay để đầu tư, triển vọng nguồn thu... để đưa ra các quyết định phù hợp với hoàn cảnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân giàu lên nhờ BĐS và cũng nhiều nhà đầu tư bị mất nhà trong các cơn khủng hoảng thị trường. Điểm khác biệt duy nhất giữa thành công và thất bại là chọn thời điểm và dũng cảm đưa ra các quyết định hợp lý. Với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng với tỷ lệ cao, trong hoàn cảnh không thể gồng gánh các khoản nợ thì nên thoát ra bằng cách bán giảm giá trước khi quá muộn.
Tags:
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, hiện tại là giai đoạn "vàng" để doanh nghiệp Việt tận dụng cơ hội từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA). Tuy nhiên, các quy định mới của EU về phát triển bền vững và bảo hộ thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, nếu không muốn bỏ lỡ lợi thế mà EVFTA mang lại.
(VNF) - Cơ chế Nhà nước đặt hàng doanh nghiệp tham gia vào các dự án lớn không chỉ mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam trong việc xây dựng xây dựng đội ngũ doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh mà còn mở ra cơ hội để nâng cao năng lực nội sinh cho nền kinh tế.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ KH&CN Nguyễn Mạnh Hùng, trí tuệ nhân tạo (AI) phải đi trong một “hành lang hẹp” giữa hỗn loạn và kiểm soát, giữa tự do và nỗi sợ hãi. Nhiệm vụ của chúng ta là định hướng bằng sự khôn ngoan và trách nhiệm. Một nhà nước mạnh phải bảo vệ những giá trị nhân văn, trong khi một xã hội cởi mở phải khuyến khích sáng tạo và đối thoại.
(VNF) - TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, nếu không có đột phá mạnh mẽ về thể chế và nâng cao năng suất, chất lượng, nền kinh tế Việt Nam sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn tăng trưởng theo chiều rộng.
(VNF) - Bà Đào Thị Thu Thủy, Giám đốc chương trình MBA, Chánh văn phòng Tổ chức Khoa học và Chuyên gia Việt Nam toàn cầu (AVSE Global) khẳng định, khu vực kinh tế tư nhân đóng vai trò trung tâm trong hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng hai con số mà Việt Nam hướng tới trong những thập niên tới, nhờ vàosức mạnh của động lực nội sinh, tính linh hoạt cao, khả năng tạo việc làm lớn và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng.
(VNF) - TS. Nguyễn Bá Hùng, Chuyên gia kinh tế trưởng ADB tại Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần thay đổi mô hình tăng trưởng, bởi mô hình dựa nhiều vào mở rộng nguồn lực đã bộc lộ hạn chế. Để duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững, nền kinh tế cần chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - Trong bối cảnh pháp luật còn chồng chéo, việc phân định rủi ro kinh doanh thông thường và hành vi vi phạm hình sự không hề dễ dàng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện thể chế để bảo vệ doanh nghiệp, doanh nhân, đồng thời giữ nghiêm kỷ cương pháp luật. Tạp chí Đầu tư Tài chính đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SB Law, về vấn đề này.
(VNF) - Theo nữ tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo, chuyện "giải cứu" HoSE cho thấy khu vực tư nhân hoàn toàn có đủ năng lực thúc đẩy các lĩnh vực công nghệ then chốt.
(VNF) - Ngô Bình An, sinh năm 2009 tại Cà Mau, hiện là một trong những gương mặt trẻ được quan tâm trong lĩnh vực an ninh mạng tại Việt Nam.
(VNF) - Từ câu chuyện của VEAM, có thể thấy Nhà nước cần đứng ra tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tư nhân phát triển ngành ô tô - xe máy Việt Nam.
(VNF) - Theo ông Hồ Đức Thắng - Viện trưởng Viện Công nghệ số và Chuyển đổi số Quốc gia, việc đưa AI vào giảng dạy ngay từ bậc tiểu học là bước đi táo bạo, song để “đi nhanh mà chắc”, cần một lộ trình thận trọng, khả thi và đặt an toàn cũng như chất lượng giáo dục lên hàng đầu.
(VNF) - Bà Natalie Nguyễn – Chuyên gia hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành bán dẫn quốc tế cho rằng Việt Nam đang đứng trước một “cửa sổ cơ hội” hiếm hoi để chen chân vào bản đồ bán dẫn thế giới, nếu có chiến lược đúng và hành động kịp thời.
(VNF) - Ông Chu Thúc Đạt - Phó Cục trưởng Cục Đổi mới sáng tạo nhận định: "Đổi mới sáng tạo không thể chỉ dừng lại ở nghiên cứu hàn lâm mà phải được thương mại hóa, tạo ra giá trị thực tiễn. Chuyển giao công nghệ trở thành chiếc cầu nối giúp đưa ý tưởng và kết quả nghiên cứu ra thị trường, giải quyết các bài toán của quốc gia, ngành và địa phương, đồng thời mở ra dòng chảy giá trị mới cho doanh nghiệp".
(VNF) - Theo TS. Lương Minh Huân - Viện trưởng Viện Phát triển doanh nghiệp VCCI, để xây dựng nền công nghiệp tự chủ và hùng cường, doanh nghiệp Việt Nam cần chủ động nâng cao năng lực, đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, hiệp hội và các tổ chức hỗ trợ trong việc mở rộng khả năng tham gia vào chuỗi cung ứng nội địa và toàn cầu.
(VNF) - AI và công nghệ được xem là “ánh sáng” của thời đại mới, mở ra cơ hội giúp Việt Nam bứt phá. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, song hành với khát vọng đi nhanh, đất nước phải bảo đảm an sinh xã hội, đầu tư cho con người và thu hẹp khoảng cách công nghệ, nếu không sẽ tạo ra những bất bình đẳng mới.
(VNF) - Theo Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN) Nguyễn Mạnh Hùng, chiến lược phát triển AI của Việt Nam là “vừa nhanh, vừa an toàn, vừa nhân văn”. AI phải phục vụ con người, là trợ lý cho con người, không thay thế tư duy, giá trị và trách nhiệm của con người với tầm nhìn tầm nhìn AI sẽ trở thành “hạ tầng trí tuệ” của quốc gia.
(VNF) - Đại tướng Lương Tam Quang - Bộ trưởng Bộ Công an cảnh báo: Trí tuệ nhân tạo có thể bị lợi dụng vào các hoạt động xâm phạm an ninh quốc gia, gây bất ổn xã hội, hoặc dẫn tới các dạng chiến tranh phi truyền thống trong không gian mạng, thông tin và dư luận
(VNF) - Theo ông Nguyễn Văn Hậu - CEO NetVietTV, Chủ tịch VSBC, AI đang bùng nổ toàn cầu, nhưng tại Việt Nam, tỷ lệ người dùng AI đúng cách chưa tới 5%. Nguyên nhân không nằm ở “prompt chưa hay” mà ở chỗ chưa có tư duy hệ thống, thiếu chiến lược dữ liệu và dễ sa vào trào lưu FOMO.
(VNF) - Các chaebol Hàn Quốc sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao trong thời kỳ phát triển công nghiệp và cao hơn đáng kể Vingroup của Việt Nam hiện nay - vốn cũng đang dồn lực phát triển mảng công nghiệp.
(VNF) - Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đánh giá khu vực kinh tế tư nhân hiện nay còn nhiều bất cập khi “gộp chung” doanh nghiệp lớn, nhỏ và hộ kinh doanh để tính toán, từ đó đưa ra kết luận năng suất và hiệu quả thấp.
(VNF) - GS.TS Lê Anh Tuấn – Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Bách khoa Hà Nội nhấn mạnh, để phát triển công nghệ chiến lược và thương mại hóa kết quả nghiên cứu, Việt Nam cần một mô hình hợp tác chặt chẽ giữa nhà nước, viện – trường và doanh nghiệp, trong đó đào tạo nhân lực chất lượng cao là nền tảng then chốt, tạo ra đội ngũ đủ năng lực triển khai chính sách, vận hành công nghệ, và đưa sản phẩm nghiên cứu ra thị trường.
(VNF) - Theo các chuyên gia, Việt Nam cần xây dựng một “sandbox” đủ lớn và thể chế tài chính chuẩn quốc tế để thu hút nhà đầu tư chiến lược, củng cố năng lực pháp lý và thúc đẩy hội nhập tài chính toàn cầu.
(VNF) - 80 năm qua, nông nghiệp Việt Nam đã chứng minh chân lý “phi nông bất ổn” khi vừa là trụ đỡ kinh tế, vừa tạo nên những bước ngoặt đưa kinh tế Việt Nam vươn ra thế giới.
(VNF) - Việt Nam đang chứng kiến sự bùng nổ đầu tư vào lĩnh vực giáo dục. Với quy mô hơn 25 triệu học sinh, sinh viên trên toàn quốc trong năm học 2024 - 2025 và tỷ lệ trường mầm non ngoài công lập vượt trội hơn công lập. Lĩnh vực này không chỉ thu hút dòng vốn trong nước mà còn luồng vốn quốc tế lớn, góp phần nâng cao chất lượng giáo dục quốc dân.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
