Ông nói:
"Ở các quốc gia phát triển, người có tiền tích lũy, giới nhà giàu có nhiều chọn lựa kênh đầu tư hơn ở Việt Nam. Thông thường thì họ mua cổ phiếu của các công ty chất lượng, cổ phiếu của các quỹ đầu tư uy tín, trái phiếu chính phủ..., đó đều là những lựa chọn an toàn và bền vững. Ngoài ra, người có tiền ở các quốc gia phát triển họ có thể đầu tư vào hệ thống khách sạn, nhà hàng, trang trại nông nghiệp có ủy thác quản lý chuyên nghiệp...
Ở Việt Nam, người có tiền, tầng lớp khá giả chỉ có vài lựa chọn cho các kênh an toàn; trong đó phổ biến nhất là gửi ngân hàng, mua vàng và mua BĐS. Ở Việt Nam mua BĐS để dành vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất bởi nó đơn giản và hiệu quả kinh tế khá cao mang lại đã được chứng minh suốt nhiều năm qua.
Thực tế, trong 20 năm nay, gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với kênh đầu tư BĐS về thu hút vốn. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam thực sự bước vào chuyên nghiệp cũng chỉ gần 20 năm với việc mở rộng quyền sở hữu BĐS của người dân. Trong thời gian đó, thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi thì tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.
Nhìn chung lại, giá nhà đất tăng khá mạnh so với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất. 'Quy luật' này đã tạo nên một suy nghĩ, đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư an toàn sinh lời cao, với câu tóm gọn của giới đầu tư 'mua thổ thì lời'. Chính điều này đã biến việc mua nhà đất để dành như một kênh đầu tư trở nên hấp dẫn người có tiền cũng như những người không có tiền. Nhà đầu tư không chỉ dùng tiền của mình, mà nhiều người vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, thường đạt 60 - 80% giá trị đầu tư.
Một điểm khác biệt ở Việt Nam là cho dù người nắm giữ bao nhiêu BĐS không đưa vào khai thác sinh lời thì vẫn không lo lắng về khoản thuế phải nộp, thuế đánh vào BĐS hàng năm không đáng kể so với giá trị của BĐS. Giá BĐS có thể đột biến tăng từ Nhà nước đầu tư hạ tầng lớn, nhưng các chủ đất may mắn không bị điều tiết từ sự hưởng lợi này... Với những lợi thế vượt trội, kênh đầu tư BĐS đang ngày càng trở nên mạnh hơn trong việc thu hút vốn nhà rỗi trong dân và cũng như nguồn vốn từ ngân hàng.
Trong 20 năm, nhìn ở góc độ tích cực, thị trường BĐS đã góp phần tạo nên bộ mặt cho các đô thị ở Việt Nam, hạ tầng phát triển nhanh... Nhìn ở góc độ tiêu cực, việc thị trường BĐS phát triển quá nóng dẫn đến hậu quả nguồn vốn dồn vào BĐS với tỷ lệ quá lớn, trong khi đó các ngành sản xuất kinh doanh khác thiếu nguồn vốn đầu tư; nhà đầu tư BĐS được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng nhà nước, có nguồn vốn từ nguồn thu thuế của các hoạt động sản xuất - kinh doanh và người dân. Điều này về lâu dài sẽ làm kìm hãm sự phát triển kinh tế bền vững, và tạo thu nhập, việc làm cho người dân. Tôi nghĩ, trong tương lai cần có giải pháp để điều tiết nguồn lợi từ đầu tư BĐS để đầu tư BĐS và đầu tư các ngành sản xuất - kinh doanh được hài hòa, hợp lý hơn".
- Ông có thể nói rõ hơn về việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS?
Trong 20 năm qua có 4 chu kỳ tăng và giảm giá, bình quân mỗi chu kỳ nhỏ là 5 năm và chu kỳ lớn là 10 năm. Năm 2013 đỉnh điểm của khủng hoảng thị trường, giá BĐS nhiều khu vực giảm sâu đến 40 - 50%, nhiều công ty phá sản, khiến cho nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh khốn đốn, cho dù đó là nhà đầu tư nhỏ lẻ hay đại gia nhiều tiền. Trong giai đoạn 2006 - 2007, nhiều dự án chỉ cần có quyết định trên giấy đã bán hết, nhà đầu tư nhiều khi phải mua suất xếp hàng… Trong các giai đoạn thị trường tăng nóng, một nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS, ngân hàng cũng dễ dãi hơn, tỷ lệ cho vay cao trên định giá tài sản thế chấp.
Khi xu hướng tăng giá không còn, nhà đầu tư mới chùn tay không mua, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hạ nhiệt thì các ngân hàng đi vào chu kỳ thu hồi nợ, hạn chế cho vay, giá BĐS đi ngang, người không có khả năng cầm cự, gồng gánh các khoản vay buộc phải giảm giá để bán ra, lấy tiền thanh toán cho ngân hàng. Các chu kỳ tăng trưởng mạnh rồi đi ngang sau đó giảm giá cứ lặp đi lặp lại.
Trong giai đoạn 2016 - 2019, các chính sách điều hành kinh tế hướng đến phát triển bền vững; đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh; hạ tầng phát triển nhanh giúp kết nối các khu vực xa xôi với khu vực đã phát triển; mặt bằng giá BĐS đã giảm sâu trong chu kỳ trước đó... đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tăng trưởng mạnh trở lại. Thị trường BĐS trong giai đoạn này ghi nhận mức tăng giá nhanh, bình quân tăng 20%/năm, cá biệt có những khu vực giá BĐS tăng 50%/năm.
- Quý III/2020, nhiều công ty môi giới đã đồng loạt đưa ra các nhận định khá ảm đạm về thị trường BĐS. Trên các trang quảng cáo mua bán nhà đất, số lượng BĐS rao bán do chủ 'ngộp vốn' chiếm tỷ lệ lớn... Nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay mới chỉ là bắt đầu, trong tương lai có thể còn tệ hơn. Ý kiến của ông thế nào, ông có lời khuyên nào dành cho nhà đầu tư cá nhân?
Từ Quý IV/2019 đã có những dấu hiệu bất ổn của thị trường BĐS, mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch COVID -19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm. Bất ổn nhất vẫn là mảng BĐS du lịch, hàng hóa làm ra không tiêu thụ được.
Các số liệu cho thấy, số lượng BĐS du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019, điều đó cho thấy thị trường này đang rất khó khăn. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai đây có thể trở thành nợ xấu. Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.
Khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua BĐS du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Các ông chủ phá vỡ cam kết, khách hàng đấu tranh triền miên nhưng hiệu quả không đáng kể. Những khách hàng tiềm năng nhìn thấy viễn cảnh đó, họ không còn hào hứng với BĐS du lịch. Tất nhiên trong bức tranh tối màu của BĐS du lịch, vẫn có những điểm sáng, những dự án hội đủ điều kiện về địa điểm, về thiết kế và chủ đầu tư uy tín vẫn có thể bán được.
Về tổng thể thị trường, có nhiều lo ngại sẽ suy giảm mạnh như giai đoạn 2011 - 2013. Tuy nhiên, theo tôi tình hình thị trường BĐS hiện nay nó an toàn hơn nhiều. Do có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS từ nhiều năm trước nên không có chuyện các ngân hàng sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án BĐS nội bộ hoặc ngân hàng đứng sau các dự án (ông chủ ngân hàng đồng thời là ông chủ của dự án BĐS); ngoài ra Chính phủ thực thi cung tiền có kiểm soát, lạm phát ổn định và triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam là những động lực nâng đỡ thị trường không rơi vào tình trạng tê liệt như 2012 - 2013.
Về vi mô của các nhà đầu tư cá nhân thì đây là giai đoạn đang có khó khăn và rủi ro. Tùy vào hoàn cảnh từng người, tỷ lệ vốn vay để đầu tư, triển vọng nguồn thu... để đưa ra các quyết định phù hợp với hoàn cảnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân giàu lên nhờ BĐS và cũng nhiều nhà đầu tư bị mất nhà trong các cơn khủng hoảng thị trường. Điểm khác biệt duy nhất giữa thành công và thất bại là chọn thời điểm và dũng cảm đưa ra các quyết định hợp lý. Với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng với tỷ lệ cao, trong hoàn cảnh không thể gồng gánh các khoản nợ thì nên thoát ra bằng cách bán giảm giá trước khi quá muộn.
Tags:
(VNF) - Tại Quảng Ngãi, việc đầu tư cho truyền thông, đưa chính sách đến gần hơn với người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa, đang dần trở thành “đòn bẩy mềm”, giúp chính sách đi vào cuộc sống và tạo chuyển biến thực chất trong công cuộc giảm nghèo.
(VNF) - Không bắt đầu từ những dự án lớn hay khoản đầu tư hàng chục tỷ đồng, hành trình giảm nghèo bền vững ở miền Tây Quảng Trị đang được khơi mở từ những lớp học xóa mù chữ dành cho phụ nữ dân tộc thiểu số. Ở đó, tri thức trở thành “điểm tựa mềm” nhưng mang tính quyết định, giúp người dân tiếp cận chính sách, vận dụng hỗ trợ và từng bước thoát nghèo một cách bền vững.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Hiển - Phó Trưởng ban Chính sách, chiến lược Trung ương cho rằng, với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra cho giai đoạn tới, bài toán nguồn vốn đang trở thành vấn đề sống còn. Khi hệ thống ngân hàng đã tiệm cận giới hạn mở rộng tín dụng, việc phát triển mạnh mẽ thị trường vốn - đặc biệt là thị trường chứng khoán - được xem là chìa khóa để tạo dư địa tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế Việt Nam.
(VNF) - Thiếu thông tin không chỉ làm hạn chế cơ hội phát triển mà còn là rào cản lớn khiến người nghèo khó có thể thoát nghèo một cách bền vững. Vì vậy, trong Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững, bên cạnh việc hỗ trợ về sinh kế, tín dụng, y tế hay giáo dục, một yếu tố ngày càng được khẳng định có vai trò nền tảng, đó là giảm nghèo thông tin.
(VNF) - Những đồng vốn nhỏ, được phân bổ từ Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững giai đoạn 2021–2025, đang từng bước trở thành “bệ phóng” giúp người nghèo Hà Tĩnh chuyển từ tư duy trông chờ hỗ trợ sang chủ động tổ chức sản xuất, nâng thu nhập và hình thành sinh kế ổn định.
(VNF) - Từ những lớp học nghề đỏ đèn đến tận đêm khuya, đến dòng công nhân trẻ nối nhau vào Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh đang chứng kiến cuộc “lột xác” lớn nhất 10 năm: chuyển từ lao động phổ thông sang lực lượng lao động kỹ thuật. Một hành trình bắt đầu từ nông thôn, nhưng đang làm thay đổi cả bản đồ việc làm của tỉnh.
(VNF) - PGS.TS Nguyễn Hữu Huân - Trưởng Bộ môn Thị trường Tài chính (ĐH Kinh tế TP.HCM) cho rằng, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên trong năm 2026 không phải là quá sức với Việt Nam. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa mục tiêu này phụ thuộc quyết định vào chất lượng triển khai cải cách, từ chuyển đổi mô hình tăng trưởng, tháo gỡ điểm nghẽn thể chế đến năng lực thực thi chính sách ở cấp vĩ mô và địa phương.
(VNF) - Được ví như một "Việt Nam thu nhỏ" với địa hình phức tạp và quy mô dân số đông, Thanh Hóa bước vào giai đoạn 2021 – 2025 với bộn bề thách thức trong việc đảm bảo an sinh xã hội tại khu vực miền núi "phên dậu". Thế nhưng, bằng tư duy quản trị quyết liệt và hiệu quả thực tế từ dòng vốn của 3 Chương trình Mục tiêu quốc gia, địa phương này đang tạo nên một kỳ tích giảm nghèo và xây dựng nông thôn mới.
(VNF) - Hướng tới xây dựng một cơ chế thị trường vốn dành riêng cho cộng đồng khởi nghiệp sáng tạo, Việt Nam đang trong quá trình chuẩn bị để hình thành sàn giao dịch chứng khoán chuyên biệt cho doanh nghiệp khởi nghiệp - một bước đi được đánh giá là quan trọng nhằm hoàn thiện chu trình đầu tư mạo hiểm từ nguồn vốn đầu vào đến điểm thoái vốn (exit) cho nhà đầu tư.
(VNF) - Đề cập tới mối quan hệ giữa hộ kinh doanh và doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, hiện nay chúng ta đang yêu cầu các hộ kinh doanh quy mô lớn phải thực hiện sổ sách, kê khai thuế phức tạp như doanh nghiệp. Nếu đã phải làm y hệt như vậy thì chuyển thành doanh nghiệp còn hơn. Do đó, cần sửa luật để tạo ra một mô hình trung gian, tạm gọi là “doanh nghiệp hộ kinh doanh”.
(VNF) - Năm 2025, giữa bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI và quỹ đầu tư toàn cầu. Không chỉ duy trì đà tăng trưởng FDI mạnh mẽ, Việt Nam còn trở thành "cường quốc ASEAN" trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
(VNF) - Theo đại biểu Tạ Đình Thi, việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù cho Thủ đô cần tập trung vào các lĩnh vực chiến lược nơi Hà Nội có lợi thế, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo động lực phát triển bền vững, lan tỏa.
(VNF) - Ông Nguyễn Hồ Ngọc - Giám đốc đào tạo ATC Academy cho rằng, "mốc 500 triệu hiện nay chỉ thực sự phù hợp với các ngành có biên lợi nhuận rất cao. Nếu chỉ nhìn vào mức doanh thu mà không nhìn vào tỷ suất lợi nhuận, chính sách sẽ nặng tay với nhóm biên lợi nhuận thấp và nhẹ tay với nhóm biên lợi nhuận cao".
(VNF) - Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một siêu đô thị biển quy mô 20 – 25 triệu dân vào năm 2050. Siêu đô thị này có thể đóng góp GDP vùng từ 700 đến 1.000 tỷ USD, trở thành "cực tăng trưởng thế kỷ" mới của châu Á, đủ sức tương tác với các trung tâm hàng đầu như Singapore, Seoul hay Tokyo.
(VNF) - Tiêu dùng của người dân chiếm gần 64% GDP đang suy yếu, kéo theo niềm tin giảm mạnh. Trong bối cảnh xuất khẩu bấp bênh, đầu tư công chậm giải ngân, các chuyên gia cảnh báo: muốn đạt tăng trưởng 10%, Việt Nam phải khơi thông túi tiền và củng cố niềm tin tiêu dùng của dân.
(VNF) - Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, tăng trưởng 10% trở lên theo Nghị quyết của Quốc hội hay một con số khác cũng được nhưng cần phải thay đổi, đừng làm theo cách cũ.
(VNF) - Sau một năm triển khai, VIFTA đã bước đầu phát huy hiệu quả, song quá trình tận dụng ưu đãi cho thấy các ngành hàng vừa có thuận lợi, vừa phát sinh vướng mắc, đòi hỏi giải pháp phù hợp để khai thác hiệu quả hơn trong thời gian tới.
(VNF) - Theo các chuyên gia, muốn đạt tăng trưởng 10%/năm, Việt Nam cần một hệ thống tín dụng tăng tốc chưa từng có, với quy mô tín dụng dự kiến tăng gấp đôi trong 5 năm.
(VNF) - Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nói người dân tích trữ vàng gây hại cho nền kinh tế là thiếu cơ sở. Đồng thời, không thể yêu cầu người dân “đừng mua vàng” bằng những khẩu hiệu suông.
(VNF) - TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, hiện còn quá nhiều đầu mối doanh nghiệp nhà nước (DNNN), vai trò chưa tương xứng, nói là chủ đạo nhưng chưa cho nhóm này phát triển. Do đó, ông Cung kiến nghị tái cơ cấu, chỉ cần dưới 100 nhưng quy mô tăng gấp 10 – 15 lần.
(VNF) - Kỳ họp thứ 10 - kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XV chính thức được khai mạc từ cuối tháng 10. Đây là kỳ họp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vừa là bước tổng kết một nhiệm kỳ nhiều đổi mới, dân chủ, trách nhiệm và hiệu quả, vừa là sự chuẩn bị cho chặng đường của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XVI với yêu cầu toàn diện và sâu sắc hơn.
(VNF) - Quá trình M&A trong lĩnh vực giáo dục không chỉ là vấn đề tài chính mà còn đòi hỏi sự nhạy bén trong quản trị văn hóa và vận hành. Đây là bài học mà ông Punendu Sharma, Giám đốc đầu tư (CIO) của EQuest Education Group, rút ra sau nhiều năm tham gia các thương vụ M&A tại Việt Nam.
(VNF) - Quỹ đất xanh tại các thành phố lớn đang dần thu hẹp, đặt ra thách thức với các cơ sở giáo dục trong việc xây dựng môi trường học tập lành mạnh. Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trò chuyện với bà Lê Nguyễn Trung Nguyên – Tổng giám đốc Hệ thống Giáo dục Victoria School về cách tiếp cận mô hình xanh, các cân nhắc về chi phí và vận hành, cũng như những khó khăn thực tế khi áp dụng tại môi trường đô thị Việt Nam.
(VNF) - Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XIV đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân 10%/năm giai đoạn 2026–2030 – một tham vọng rất lớn trong bối cảnh mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ và FDI đã cạn dư địa. Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn đạt được mục tiêu này, Việt Nam phải chuyển sang tăng trưởng dựa trên việc tăng năng suất và đổi mới sáng tạo.
(VNF) - TS Nguyễn Minh Cường cho rằng khi bàn về việc xây dựng trung tâm tài chính, cần đặt vấn đề trong bối cảnh: Liệu đây có phải là bước phát triển tiếp theo sau giai đoạn tự do hóa thương mại? Trung tâm tài chính có thể trở thành xuất phát điểm và động lực để thúc đẩy quá trình tự do hóa tài chính hay không?
(VNF) - Tại Quảng Ngãi, việc đầu tư cho truyền thông, đưa chính sách đến gần hơn với người dân, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng sâu, vùng xa, đang dần trở thành “đòn bẩy mềm”, giúp chính sách đi vào cuộc sống và tạo chuyển biến thực chất trong công cuộc giảm nghèo.
(VNF) - Cuối năm – mùa cam chín rộ ở Hà Tĩnh, những vườn cam trên nhiều vùng đồi như Thượng Lộc, Hương Khê, Vũ Quang, Mai Hoa… đang tạo nên những khoảnh khắc rộn ràng của thu hoạch. Đây là thời điểm chứng kiến sự hội tụ của nắng gió, đất đỏ và bàn tay nông dân, tạo ra những cây cam “siêu quả” độc đáo, không chỉ là đặc sản vùng miền mà còn là sản phẩm của mô hình liên kết nông nghiệp, góp phần thực hiện mục tiêu quốc gia về xóa đói giảm nghèo tại Hà Tĩnh trong những năm qua.
