VietnamFinance bình chọn 10 sự kiện bất động sản nổi bật trong năm 2018

1/Nghị định 20 quy định về trần chi phí lãi vay gây tranh luận gay gắt

Khống chế lãi vay 20% khiến nhiều ‘ông lớn’ BĐS lo lắng, bởi lẽ, để triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp BĐS phải thành lập công ty con. Tuy nhiên theo phản ánh từ phía doanh nghiệp, mô hình công ty mẹ - con này vô tình bị “trói chân” bởi việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết.

Phạm vi, đối tượng điều chỉnh quy định, mục đích ban đầu của Nghị định này là chống chuyển giá, chống chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, áp dụng với các giao dịch liên kết. Tuy nhiên, DN nước ngoài chưa bị ảnh hưởng nhưng các DN BĐS trong nước đã bị "ngáng chân" với Nghị định 20.

Cụ thể, việc quy định tổng chi phí lãi vay “không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần...” không phù hợp với một số doanh nghiệp, chưa tính đến yếu tố có hay không có “giao dịch liên kết”.

Hiện DN Việt Nam rất thiếu vốn, nên phải đi vay là chủ yếu; trong khi năng lực hạn chế, tài sản bảo đảm ít, không đủ sự tín nhiệm để vay với lãi suất thấp, nên phải vay với lãi suất cao của mọi đối tượng từ các tổ chức tín dụng, công ty mẹ, công ty liên kết, cho đến người lao động và cá nhân, doanh nghiệp khác. Do đó, nếu tổng chi phí lãi vay trên 20%, thậm chí 50% mà là chi phí thật, hợp lý, hợp lệ thì cũng cần phải được chấp nhận.

Tỷ lệ 20% nói trên là nhằm đặt ra giới hạn với mục đích hạn chế tình trạng chuyển giá, dẫn đến thất thu thuế. Vì vậy, không có lý gì áp đặt đối với các công ty Việt Nam cho nhau vay vốn, kể cả đối với giao dịch liên kết.

2/“Cơn sốt” đất tại các vùng dự kiến được quy hoạch thành đặc khu

Năm 2018 ghi nhận cơn sốt đất tại một số nơi dự kiến được quy hoạch thành đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong khiến các nhà đầu tư đổ xô đi đầu tư.

Thậm chí, có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng, có lô đất chỉ 2 tiếng sau đã nhảy lên gần 6 tỷ đồng.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Mặt khác, năm 2018, sau khi Chính phủ và Quốc hội quyết định chưa thông qua Luật đặc khu nên thị trường BĐS tại Phú Quốc và Vân Đồn đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

3/Vốn FDI đổ vào BĐS tăng mạnh

Điểm sáng tích cực của thị trường BĐS năm 2018 ghi nhận nguồn vốn FDI "chảy" mạnh vào lĩnh vực này.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, 10 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI vào Việt Nam (gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần) là 27,9 tỷ USD, bằng 98,8% so với cùng kỳ năm 2017.

Tính đến ngày 20/10/2018, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân là 15,1 tỷ USD, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm 2017.

Đáng chú ý, các nhà đầu tư FDI tập trung vào 18 lĩnh vực thì có 2 lĩnh vực hút vốn nhiều nhất. Đó là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút tổng số vốn đạt 13,2 tỷ USD, chiếm 47,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Đứng thứ hai là thị trường kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký.

So sánh cho thấy, cả năm 2017, vốn FDI đầu tư vào BĐS chỉ ở mức 3 tỷ USD, nhưng chỉ trong 10 tháng năm 2018, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,9 tỷ USD. Gấp đôi so với cả năm 2017.

Nguồn vốn FDI không chỉ đổ vào lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, mà đã và đang "dịch chuyển" vào nhiều lĩnh vực khác như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở và hạ tầng đô thị.

4/Pháp lý bất động sản “con lai” gồm condotel, officetel, hometel... chưa rõ ràng khiến phân khúc này thoái trào

Năm 2018, thị trường căn hộ du lịch (condotel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển.

Điều này khác xa so với giai đoạn 2015-2017, khi tại hầu hết các thành phố biển như: Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới.

Nguyên nhân thị trường condotel sụt giảm được đưa ra bởi 4 lý do, thứ nhất tính pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư; Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.

Thứ ba, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài; Thứ tư, giá bán của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua.

Đây là những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường BĐS "con lai" gồm condotel, oficetel, hometel...

5/Hà Nội, TP.HCM hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm

Liên quan những áp lực về giao thông đô thị 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã có chỉ đạo về các giải pháp khắc phục, giảm ùn tắc giao thông khu vực đô thị.

Đáng chú ý, Thủ tướng đã chỉ đạo “không tiếp tục phát triển chung cư căn hộ nhà cao tầng khu vực trung tâm”. Đây cũng là vấn đề được Bộ Xây dựng, các hiệp hội và chuyên gia ngành xây dựng đưa ra thảo luận nhiều lần.

Đa phần các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch đều ủng hộ việc hạn chế xây dựng chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm, để giảm áp lực cho hạ tầng giao thông.

Thay vào đó, Thủ tướng cũng chỉ đạo các giải giải pháp thực hiện như: tập trung xây dựng hạ tầng hiện đại như cầu vượt, hầm chui, phát triển các khu đô thị vệ tinh, bố trí lại lực lượng dân cư lao động để giảm áp lực cho các thành phố lớn.

6/ Đất nền ven đô tại TP.HCM, Đà Nẵng sôi động

Trong bối cảnh UBND TP HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn điều này dẫn đến giá nhà ở tại TP HCM quá cao và khan hiếm.

Điều đó đồng nghĩa với việc "bản đồ" phân bổ sản phẩm mới đang dịch chuyển về các vị trí vùng ven. Đó là các tỉnh tiếp giáp hoặc gần Sài Gòn như: Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương vì các địa bàn này không bị hạn chế phát triển dự án mới và giá đất, giá nhà ở lại mềm hơn TP HCM.

Thị trường BĐS năm 2018 ghi nhận đất nền dự án tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương giá bán âm thầm tăng giữa các giai đoạn, mức tăng cao nhất có thể lên đến 30% - 40% trong vòng 6 – 12 tháng.

Còn tại thị trường Đà Nẵng các khu vực đất ven đô đã tạo nên những cơn sốt. Cụ thể, đầu năm 2018, giá đất khu vực Tây Bắc dao động trong khoảng 7-10 triệu/m2, đến thời điểm hiện tại đã tăng 14 - 20 triệu/m2 tại một số dự án như Gami Eco Charm, HomeLand Center Park, Dragon Smart City... Khu vực phía Nam Hoà Xuân có giá từ 18 - 22 nay đã tăng lên 27-33 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí.

Còn tại khu vực phía Nam Đà Nẵng, thị trường cũng sôi động không kém vì số lượng dự án có đầy đủ pháp lý, vị trí giao thông thuận lợi. Theo ghi nhận thị trường quý IV/2018 giá đất nền tại nhiều dự án như Sentosa Riverside, Ngọc Dương Riveside, 7B... giao dịch từ 7 - 11 triệu/m2, nay đã tăng lên 16 – 20 triệu/m2.

7/ Sự kiện tranh chấp đất Thủ Thiêm

Năm 2018 là năm bùng nổ tranh chấp đất tại Thủ Thiêm. Sau nhiều năm diễn biến phức tạp, đến nay bùng nổ nhiều vấn đề cần tháo gỡ, trong đó có những vấn đề liên quan đến Luật Đất đai.

Bí thư Tp. Hồ Chí Minh Nguyễn Thiện Nhân chỉ đạo phải làm rõ các sai phạm tại dự án này.

Được biết, Khu đô thị Thủ Thiêm được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch năm 1996. Đây là trung tâm tài chính, văn hoá, thương mại, dịch vụ cao cấp... được mở rộng của TP HCM. Khu đô thị này được kỳ vọng đẹp nhất Đông Nam Á, nằm bên bờ Đông sông Sài Gòn, đối diện quận 1 và chỉ cách 300 m đường chim bay.

Hiện, dự án đã giải phóng hơn 99% mặt bằng. Tuy nhiên, hàng trăm hộ dân khiếu kiện suốt hàng chục năm qua, cho rằng đất của họ nằm ngoài ranh quy hoạch nhưng vẫn bị giải tỏa; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư sai quy định.

8/Vụ cháy Carina, báo động mối lo ngại về an toàn chung cư

Năm 2018, vụ cháy chung cư Carina Plaza ở Quận 8 – Sài Gòn vào đêm 22/3 rạng sáng ngày 23/3, khiến 13 người chết và hàng chục người bị thương phải cấp cứu.

Cùng đó là hàng chục vụ cháy chung cư lớn nhỏ trên cả nước là "tiếng chuông" cảnh báo nghiêm trọng về hệ thống phòng cháy tại các khu chung cư, toà nhà cũng như phương tiện chữa cháy hiện nay. Đây là sự kiện đau xót nhất trong năm 2018.

9/Hội nghị bất động sản quốc tế (IREC 2018) lần đầu tiên được tổ chức tại Việt Nam

Đây là dấu ấn quan trọng đối với thị trường BĐS Việt Nam, với sự hợp tác của Hội Môi giới BĐS Hoa Kỳ (NAR), IREC 2018 là sự kiện giao lưu, kết nối thường niên và lớn nhất của cộng đồng các hiệp hội và doanh nghiệp BĐS thế giới trong những năm gần đây.

Từ năm 2015 - 2017, hội nghị này đã lần lượt tổ chức tại Philippines, Hàn Quốc và Thái Lan và giờ là Việt Nam.

Hội nghị cũng ghi nhận nguồn vốn nước ngoài đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam trong nhiều năm qua. Đến nay, Việt Nam đã thu hút được hơn 25.500 dự án FDI với tổng vốn đăng ký trên 320 tỷ USD đến từ 126 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Hội nghị IREC 2018 đã đón hơn 300 khách mời quốc tế đến từ gần 30 quốc gia, và gần 1.000 đại biểu trong nước. Đồng thời, có nhiều hợp đồng, hợp tác được ký kết tại Hội nghị BĐS quan trọng này.

10/ 28 địa phương cam kết xây dựng Smart city

Trong cuộc cách mạng 4.0 Chính phủ yêu cầu các Bộ ngành, địa phương đẩy mạnh thực hiện các thành phố thông minh.

Đây sẽ là cuộc cách mạng đối với các thành phố, địa phương nói chung nhưng cũng là sự đổi mới trong lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản lý toà nhà, khu đô thị, khu công nghiệp...

Hiện đã có 28 địa phương cam kết xây dựng Smart city như: Hà Nội, Tp. HCM, Bình Dương, Hà Giang... Ngoài ra, Chính phủ Việt Nam cũng lựa chọn triển khai Smart city cho nhiều khu đô thị để giải quyết các vấn đề phát sinh do tốc độ đô thị hóa quá nhanh.

Hiện tại hàng chục đô thị triển khai chủ trương này, với mức độ triển khai khác nhau.