Giá đi ngang, thậm chí tụt sâu
Thời điểm cuối tháng 3/2024, một số dự án BĐS tại Vĩnh Phúc như Khu đô thị Bắc Đầm Vạc của Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô, Dự án Khu chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống kho vận và khu đô thị thương mại Vĩnh Tường của Tập Đoàn Phúc Sơn, Khu đô thị mới Tứ Trưng – Vĩnh Tường, vẫn khá trầm lắng, chưa có dấu hiệu của việc giao dịch sôi động trở lại.
Đây là thực tế hoàn toàn trái ngược với khoảng 2 năm. Vào thời kì “hoàng kim” những dự án này từng tạo cơn sốt đất chưa từng có tại Vĩnh Phúc.
Anh Đào Văn Tuấn, quê Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc làm môi giới BĐS cho biết, liên tục các thông tin về thị trường Hà Nội sôi động, tăng giá cả chung cư, đất nền, biệt thự, liền kề… mà ở Vĩnh Phúc vẫn chưa có dấu hiệu các nhà đầu tư quay trở lại nhiều. Hiện tại, nhóm chúng tôi đang triển khai bán cho dự án Bắc Đầm Vạc nhưng không kỳ vọng được như trước đây.
Một ngày, cũng có cũng có 2 - 3 khách hàng nhưng chỉ tham quan, chứ không xuống tiền nhanh như ở Hà Nội, mức giá hiện nay khu Bắc Đầm Vạc thấp nhất khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, bằng mức giá bán ra năm 2021. Khách hàng đa phần quan tâm đất nền trong thành phố, gần khu dân cư hiện hữu, tiện ích xung quanh đầy đủ, khả năng thanh khoản, đặc biệt là vấn đề pháp lý.
Dự án khu chợ đầu mối nông sản thực phẩm, hệ thống kho vận và khu đô thị thương mại Vĩnh Tường của Tập đoàn Phúc Sơn từng tạo cơn sốt đất ở Vĩnh Phúc. Ảnh: Xuân Thạch
“100% khách hàng đều hỏi có sổ đỏ hay chưa, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ thuế như thế nào, mua thì khi nào sang tên sổ đỏ được. Trước thông tin về một chủ đầu tư của tỉnh ‘xộ khám’ đợt vừa rồi, nên khách hàng rất cẩn trọng. Những ô đất có sổ được khách hàng chú ý nhiều, có tuần em vẫn giao dịch được 2 - 3 lô nhưng gía thì không cao”, anh Tuấn kể.
Chị Minh Hằng, quê thị trấn Thổ Tang, Vĩnh Tường từng lập nhóm môi giới BĐS thời điểm 2021 cho hay, dự án thời điểm đó rất sốt, người đến xem dự án khu đô thị thương mại Vĩnh Tường, chốt mua rất đông vì tin tưởng vào chủ đầu tư lớn, vị trí đắc địa tại Thổ Tang. Một kiot ở chợ được môi giới chào bàn với mức giá từ 800 triệu cho đến vài tỷ đồng 1, tuỳ từng vị trí. Bảng hàng lúc đó được cập nhật liên tục trong trạng thái hết, không nhanh xuống cọc là không còn hàng.
“Lúc đó giá cao lắm, các khu shophouse ở mặt tiền (đường 33m), các chủ buôn họ đã mua từ trước, có căn thời điểm đó đẩy giá lên hơn 115 triệu đồng/m2 mà không ai bán. Có những người họ xuống tiền mua 3 - 4 căn liền nhau “, chị Hằng nói thêm.
Trái ngược với cách đây 2 năm, hiện nay dự án vắng bóng người mua, mặc dù sau Tết là thời điểm giao dich đất đã trở lại ở một số địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh…
“Gần như không có giao dịch, hiện 1 chủ nhà có 2 căn liền kề dãy trong đang có nhu cầu bán, mà đã cắt lỗ đến 40% , không ai hỏi. Chủ nhà mua 2 căn với mức giá năm 2022 là 45 triệu đồng/m2, tổng giá trị lúc đó là 9 tỷ đồng, nay đang hạ xuống còn 6 tỷ mà chưa ai quan tâm, 2 lô này đã có sổ mà còn ế, các căn khác chưa có pháp lý thì càng khó bán”, chị Hằng tâm sự.
Theo anh Trần Tuyên (40 tuổi) một tiểu thương buôn bán tại khu vực chợ đầu mối Vĩnh Tường, thời điểm sau Tết cũng có lác đác vài khách hàng đến hỏi thăm dự án. Những dãy shophouse trước kia giá 115 triệu đồng/m2, bây giờ giảm xuống chỉ còn khoảng 75 – 80 triệu đồng/m2. Còn các dãy bên trong thì giảm khá sâu gần 40%, chỉ còn khoảng hơn 30 triệu/m2 mà chưa có khách hàng xuống tiền.
“Nếu mua thì cứ có sổ mà mua, thời điểm này cũng là mua được với giá thấp, Mức giảm gần 40% là không thể xuống thêm, nhưng phải xác định tiền của mình nằm chờ ít nhất 2 – 3 năm”, anh Tuyên khẳng định.
Sớm trở lại, nhưng có chọn lọc
Theo báo cáo của hiệp hội Môi giới Bất động sản (VARS), thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản.
Số liệu mới đây của Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022, tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, TPHCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.
Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và chủ yếu tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư với loại hình này, khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục. Với dự báo đó, nhiều chủ dự án đã không vội ra hàng, cùng với các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn khiến nguồn cung đi xuống. Dự báo, có thể quý III/2024 thị trường mới trở lại.
Ông Đặng Trường Giang - Giám đốc Kinh doanh, Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt (Mai Việt Land) cho rằng, thị trường sẽ sớm trở lại, nhưng có chọn lọc.
Đầu tiên là chọn lọc dự án, những dự án có vị trí đẹp, dân sinh hiện hữu, có tính thanh khoản cao và tiềm năng tăng giá theo hạ tầng như đường sá, khu công nghiệp, pháp lý đầy đủ sẽ được các nhà đầu tư lựa chọn.
Thứ 2 là chọn lọc doanh nghiệp phát triển bất động sản, trước những thay đổi sắp tới của Luật đất đai, những đơn vị có tiềm lực tài chính thực sự, uy tín, cam kết đồng hành lâu dài cùng với các nhà đầu tư sẽ được nhà nước tạo điều kiện. Và cuối cùng là chọn lọc người môi giới.
“Sẽ không còn tình trạng bà bán rau, ông xe ôm, bà bán trà đá… làm môi giới đất động sản nữa, cá nhân môi giới BĐS không được hành nghề tự do và phải có chứng chỉ hành nghề. Người môi giới chuyên nghiệp cần phải có trình độ, hiểu biết sâu về dự án bất động sản, am hiểu thị trường, tài chính, tính toán được dòng tiền, hoạch định được con số đầu tư cho khách hàng, thậm chí chắc về Luật, sẽ là người được chọn”, ông Giang nói.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hải, văn phòng Luật sư An Hoàng Gia cho biết, sắp tới, việc chính thức thông qua 3 bộ Luật về bất động sản sửa đổi, sẽ là bước ngoặt pháp lý, tạo cú hích giúp phát triển ngành bền vững trong tương lai.
Có thể kể đến như, việc bỏ quy định khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm (áp dụng từ 01/01/2026), tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, uy tín thực hiện dự án, xác định phát triển bền vững. Siết phân lô bán nền đến cả đô thị loại III của Luật Kinh doanh Bất động sản, hay quy định chặt chẽ hơn điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án, của Luật Đất đai sửa đổi.
“Với nhiều quy định được hoàn thiện chặt chẽ, nâng cao tính minh bạch, 3 luật này thúc đẩy sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém, tạo đà cho sự phát triển của các doanh nghiệp đầu tư bài bản và chấp hành đúng pháp luật. Nhà đầu tư trong tương lai an tâm rằng, quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ được nhà nước bảo vệ”, Luật sư Hải thông tin thêm.
