Chấn chỉnh sàn bất động sản: Siết tiêu chuẩn và tăng mức xử phạt

Thiếu tiêu chuẩn về sàn bất động sản

Theo GS.TS Phạm Hồng Chương, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS và đem lại lợi ích cho các chủ thể tham gia thị trường này. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường cũng như các sàn giao dịch đòi hỏi sự chặt chẽ và minh bạch của các quy định pháp lý.

Do đó, các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS và các quy định khác có liên quan đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự công bằng, an toàn và ổn định, thu hút được nhiều sự quan tâm của các chủ thể tham gia trên thị trường.

Vì vậy, GS.TS Phạm Hồng Chương cho rằng cần hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống sàn giao dịch BĐS do khu vực tư nhân cung cấp. Về bản chất và mô hình tổ chức hoạt động, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thực hiện một hoặc một số dịch vụ liên quan đến BĐS như môi giới, tư vấn BĐS, quản lý BĐS hay các dịch vụ khác về BĐS được pháp luật quy định.

Theo đó, để giúp hệ thống sàn giao dịch BĐS của khu vực tư nhân phát huy hiệu quả trong việc hỗ trợ minh bạch hóa thông tin thị trường, cần ban hành những quy định, thiết chế cụ thể hơn để đảm bảo sự phát triển các sàn giao dịch BĐS và tăng cường tính minh bạch của thị trường BĐS.

Cụ thể, quy định rõ tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch BĐS và tiêu chuẩn của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. Cần nâng cao trình độ chuyên môn của môi giới BĐS. Quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch BĐS, có quy định về ban hành quy chế hoạt động tại sàn giao dịch BĐS và công khai quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS để các bên tham gia giám sát và thực hiện.

Ngoài ra, cần có quy định rõ về trình tự và hình thức hợp đồng cấp dịch vụ BĐS tại sàn giao dịch BĐS để các bên tuân thủ. Quy định và tăng chế tài xử phạt vi phạm chế độ báo cáo, công khai thông tin liên quan đến BĐS được niêm yết tại các sàn giao dịch. Khuyến khích các đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch BĐS áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh. Áp dụng hệ thống niêm yết và giao dịch hiện đại giúp nhà đầu tư BĐS dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường.

Tăng xử phạt vi phạm để chấn chỉnh các sàn

Cũng theo GS.TS Phạm Hồng Chương, bên cạnh những điều kiện đã có trong pháp luật hiện hành, đối với sàn giao dịch BĐS cần bổ sung thêm năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS, điều kiện năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên làm việc tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất sản.

Đối với các loại BĐS được đưa ra giao dịch tại sàn, cần thiết phải quy định những điều kiện cụ thể, cung cấp các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, công bố công khai thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện,…

Cùng với đó, hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý. Cần bổ sung thêm các quy định liên quan tới cơ chế kiểm soát các giao dịch được thực hiện trên sàn về công khai giá bất động sản, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan.

Tiếp đó, nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sàn giao dịch BĐS. Mặc dù mức phạt hiện tại đã được nâng lên so với quy định của pháp luật trước đây, nhưng nếu so sánh số tiền bị phạt với những lợi ích các chủ thể có được thông qua sai phạm thì vẫn còn là những con số chênh lệch khá lớn.

Thực tế cho thấy, mức phạt hiện nay còn rất thấp so với khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về được từ cả một dự án bất động sản, chưa kể trường hợp họ cố tình đẩy giá bất động sản lên cao.

“Bởi vậy, không ít các chủ thể kinh doanh hiện nay đang có tâm lý chấp nhận nộp phạt để được vi phạm. Điều này gây ảnh hưởng không hề nhỏ tới tính minh bạch của thị trường bất động sản, thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khách hàng, đồng thời tác động tới quá trình quản lý của Nhà nước nói chung”, GS.TS Phạm Hồng Chương nói.

GS.TS Phạm Hồng Chương cũng đề nghị cần xem xét tăng thêm mức xử phạt vi phạm cũng như bổ sung thêm hình thức xử phạt bổ sung theo hướng kéo dài thời hạn đình chỉ hoạt động hoặc buộc chấm dứt hoạt động với những trường hợp có hành vi sai phạm nghiêm trọng.

Một vấn đề khác cũng được GS.TS Phạm Hồng Chương đề cập tới là Luật Kinh doanh BĐS năm 2024 lần đầu tiên đề cập đến hoạt động giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh về việc vận hành, khai thác kinh doanh online của một sàn giao dịch BĐS.

Về cơ bản, các khung pháp luật về thương mại điện tử tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh chung bởi Luật Giao dịch điện tử 2023, tuy nhiên giao dịch BĐS gắn với một tài sản có giá trị lớn, đặc điểm phức tạp, trong bối cảnh thông tin thiếu minh bạch và tính pháp lý cần được xác minh kỹ.

“Do vậy, cần thiết phải có hướng dẫn chi tiết và cụ thể hơn với hoạt động giao dịch BĐS điện tử với các sàn giao dịch BĐS. Đây cũng là yêu cầu thiết yếu để thích ứng với xu thế của thời đại công nghệ hiện nay”, GS.TS Phạm Hồng Chương nhấn mạnh.