Đấu giá đất: Mánh thổi giá cao làm 'mồi nhử gà', lũng loạn thị trường thu lợi lớn

Đất đấu giá cao bất thường có thể là mánh của "đội lái"

Mới đây, phiên đấu giá 68 thửa đất tại Thanh Oai diễn ra vào ngày 10/8 đã ghi nhận giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm là 88 triệu đồng/m2. Giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2. Nếu so với mặt bằng giá rao bán phổ biến ở Thanh Oai là 27 triệu đồng/m2 thì phiên đấu giá như vậy là cao "đột biến", hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với giá thực tế.

Không chỉ Thanh Oai, ngày hôm qua (19/8) một phiên đấu giá "xuyên đêm" tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, Hoài Đức tiếp tục gây sốt nóng trên thị trường bất động sản. Chỉ có 19 lô đất được đem ra đấu giá nhưng có đến hơn 1.500 hồ sơ đăng ký với hơn 500 người tham gia. Cho đến 4h30 sáng ngày 20/8, phiên đấu giá mới kết thúc. Trong đó, lô cao nhất vực với giá 133,3 triệu đồng/m2. Còn có 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Các mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Theo đánh giá của giới bất động sản, hai cuộc đấu giá đất ở Thanh Oai và Hoài Đức có giá cao bất thường. Bởi trong phiên đấu giá đất trên, lực lượng môi giới bất động sản cũng tập trung khá đông để theo dõi tình hình và có tình trạng rao bán chênh ngay khi vừa trúng. Nhiều người lo ngại đây cũng là một trong những cách làm giá để tạo sốt ảo thu lợi bất chính từ đấu giá đất.

Anh Nguyễn Ngọc, một nhà đầu tư kỳ cựu chuyên đi đấu giá đất cho biết giá cao bất thường trong các phiên đấu giá có thể là do mánh của đội lái chuyên nghiệp. "Có những trường hợp, có một đội lái cố tình đấu giá 1 số lô đất lên mức cao ngất ngưởng để làm nền giá bán chênh ngay những giá thấp vừa trúng. Họ trục lợi ngay lập tức sau các phiên đấu giá và sẵn sàng mất bỏ cọc những lô cao. Hoặc có trường hợp nhà đầu tư đang ôm sẵn đất nền xung quanh khu đấu giá, họ cố tình đấu cao tạo nền giá ảo để thoát hàng và sau đó bỏ cọc những lô đã đấu. Bản chất là thao túng thị trường bất động sản ở phạm vi hẹp".

Theo quy định pháp luật trước đây, tiền đặt cọc không quá 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản thì tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Quy định mới nhằm hạn chế việc trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên số tiền đặt cọc lại tính trên giá khởi điểm với cách tính thấp. Bởi vậy đối tượng đầu cơ đẩy giá cao lên thì sẵn sàng bỏ cọc, sau khi thu được khoản lợi bất chính từ “thổi” giá.

Giới chuyên gia cảnh báo bài học từ quá khứ, nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Bởi người tham gia chủ yếu là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, người địa phương chiếm thiểu số. Hệ lụy tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường, rủi ro thuộc về người mua cuối sau quá trình chuyền tay.

Trục lợi từ đấu giá đất ảnh hưởng tiêu cực đến xã hội

Đánh giá về các cuộc đấu giá đất gần đây, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cơ sở hạ tầng, đường xá tại khu vực đấu giá 68 thửa đất (xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai) không có gì đặc biệt nổi trội, xung quanh là "đồng không mông quạnh" nhưng giá đất lên tới trăm triệu đồng/m2, thì ở những khu vực đô thị hoặc cận đô thị sẽ bị đẩy giá cao hơn nữa.

"Nhìn qua phiên đấu giá này, một số nhà đầu cơ đã có sự thổi giá, đẩy giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Thanh Oai lên cao. Mà khi mức giá mặt bằng chung đã lên thì những người đầu cơ đang nắm giữ 5-7 miếng hoặc hàng chục miếng đất ở những khu vực đẹp hơn, có hạ tầng đầy đủ hơn tất nhiên sẽ được lợi", vị chuyên gia nhận định.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về đầu cơ thổi giá và cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

Thêm nữa, khi giá cả đất đai tăng cao thì người có nhu cầu ở thực, nhất là đối với những cặp vợ chồng trẻ cũng khó sở hữu bất động sản. Do đó, vị chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Cùng quan điểm với ông Thịnh, các chuyên gia cũng cho rằng những gì đã và đang diễn ra tại Thanh Oai, Hoài Đức cũng ít nhiều nét tương đồng với phiên đấu giá đất trả giá cao, tạo sốt ảo đã từng diễn ra tại nhiều địa phương.

Chẳng hạn, tại Bắc Giang, vào tháng 10/2023, địa phương này ghi nhận tới 90 trường hợp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Tại Hà Nội, vào năm 2021 cũng xảy ra trường hợp 4 thửa đất tại phường Mai Dịch có mức trúng đấu giá 400 triệu đồng/m2, nhưng sau đó người tham gia cũng bỏ cọc.

Còn nhớ ngay sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm tại TPHCM cách đây 2 năm cũng đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để “té nước theo mưa” thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại khu lực lân cận. Thậm chí, những doanh nghiệp niêm yết khác có quỹ đất quanh đó cũng được hưởng ké khi giá trị trái phiếu, cổ phiếu được nâng lên với mức tăng tính bằng lần.

Tình trạng đẩy giá đất vọt lên rất cao trong các phiên đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội thời gian gần đây khiến nhiều chuyên gia lo ngại về hệ lụy gây ra đối với người dân và nền kinh tế một khi "hội chứng" giá cao này dần lan sang các địa bàn khác trên địa bàn Thủ đô.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng các đối tượng thổi giá đất qua các phiên đấu giá nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá. Điều này gây ảnh hưởng, thiệt hại rất lớn đến uy tín, kinh tế cho cơ quan quản lý Nhà nước, thất thu ngân sách. Và đặc biệt gây mất trật tự an ninh xã hội, tạo ra những hệ lụy khôn lường.

"Khi đấu giá đất tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, việc Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn. Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này", ông Đính khẳng định.

Cũng theo ông Đính, hiện nay, mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ từ 7 đến 10 triệu đồng. Đây là mức xử phạt quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Cần tăng chế tài đối với những trường hợp đấu giá đất rồi bỏ cọc.