Giải mã căn nguyên của cuộc khủng hoảng bất động sản

Một cuộc bể dâu

Với những người theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam, 10 năm qua là một giai đoạn đầy cảm xúc. Tròn 10 năm trước, thị trường đã bắt đầu rút được chân ra khỏi cơn khủng hoảng tồi tệ nhất kể từ đầu thế kỷ, với 2 quyết sách rất quan trọng là cho phép chia nhỏ căn hộ và gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Kể từ 2014, thị trường bắt đầu hồi sinh, mở ra một thời kỳ vàng son, tăng trưởng mạnh mẽ, kéo dài trong 4 năm, từ 2015 đến 2018.

Trong 4 năm đó, số lượng dự án tăng vọt, số sản phẩm chào bán ở mức kỷ lục, giao dịch bùng nổ, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa đã “hóa rồng” trở thành các “ông lớn”. Đáng nói, không chỉ bất động sản đô thị mà bất động sản nghỉ dưỡng cũng phát triển vô cùng rực rỡ, condotel đã trở thành dòng sản phẩm đầu tư “làm mưa làm gió” thời bấy giờ.

Nhưng từ năm 2019 trở đi, mọi chuyện đã đổi khác. Số lượng dự án bất động sản đô thị bắt đầu sụt giảm, do gặp các vướng mắc pháp lý; chỉ riêng TP. HCM đã có hàng trăm dự án nhà ở rơi vào tình trạng “đứng hình, và tình trạng này đã kéo dài từ đó đến nay. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng không khá hơn là bao. Cuối năm 2019, vụ Cocobay Đà Nẵng nổ ra đã làm rung chuyển toàn thị trường nghỉ dưỡng. Lá bùa “cam kết lợi nhuận” trở nên mất thiêng và những lời hứa về “đất ở không hình thành đơn vị ở” (cấp sổ cho condotel) cũng tan thành bọt biển. Dịch bệnh Covid-19 ập đến ngay sau đó đã đánh gục ngành du lịch và đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào cảnh “đóng băng”.

Lúc này, doanh nghiệp bất động sản rơi vào thế “lưỡng đầu thọ địch”, vừa không thông được pháp lý để triển khai bất động sản đô thị, vừa không thể thuyết phục người mua xuống tiền cho bất động sản nghỉ dưỡng. Một hạt giống khủng hoảng đã được gieo xuống thị trường.

Tuy nhiên, trong cái nguy lại có cái may. Dịch bệnh bùng phát đã làm đình trệ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường. Tiền trong dân dồn ứ lại. Lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng hạ xuống rất thấp. Hai yếu tố này đã cứu doanh nghiệp bất động sản một bàn thua trông thấy, bởi nó đã tạo điều kiện không thể tuyệt vời hơn cho thị trường đầu cơ bất động sản bùng nổ. Trong các năm 2020 – 2021, những cơn sốt đất như dây pháo hồng ngày Tết, liên tục nổ từ Bắc vào Nam, từ thành thị đến nông thôn, từ nơi đông đúc dân cư đến những vùng hoang vắng. Đất đấu giá, đất dự án, đất trong dân, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… đều được đem ra mua bán với những mức giá “không tưởng”. Thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng cũng được hưởng lợi lớn từ dòng tiền đầu cơ này.

Cũng trong giai đoạn dịch bệnh 2020 - 2021, doanh nghiệp bất động sản lại có thêm một cái may rất lớn khác là phát hành trái phiếu khá dễ dàng. Với việc đặt ra mức lãi suất cao, vượt trội so với lãi tiền gửi, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được một lượng tiền khổng lồ.

Tuy nhiên, họa cũng từ đây mà ra. Thay vì sử dụng nguồn tiền một cách khoa học, bài bản, không ít doanh nghiệp bất động sản lại sử dụng sai mục đích, hoặc bơm vào các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn để đón đầu sự bùng nổ du lịch sau dịch, hoặc sử dụng vào việc M&A nhằm mở rộng quỹ đất để có thể “hóa rồng” như 10 năm trước.

Nhưng người tính không bằng trời tính, lần này lịch sử đã không lặp lại. Năm 2022 đã diễn ra theo một cách không thể bất ngờ hơn. Du lịch không bùng nổ như dự tính. Và ngay đầu năm 2022, thị trường trái phiếu đã chao đảo dữ dội bởi vụ án Tân Hoàng Minh, theo sau là “bom tấn” Vạn Thịnh Phát. Cục diện xoay chuyển quá nhanh khiến các doanh nghiệp bất động sản trở tay không kịp. Lúc này, các doanh nghiệp tiến lên thì không có đường (không thể phát hành trái phiếu tiếp, để huy động vốn hoặc đảo nợ), lùi về thì không có lối (do nhà đầu tư trái phiếu ồ ạt đòi rút vốn trước hạn), trong khi toàn bộ tiền đã “chôn” cả vào các dự án dở dang. Đã thế, từ quý III/2022, mặt bằng lãi suất lại bắt đầu dâng lên, room tín dụng lại không còn do cách điều hành có phần giật cục của Ngân hàng Nhà nước.

Cơn khát vốn diễn ra trên toàn thị trường bất động sản, đẩy các doanh nghiệp đến sát chân tường. Trong nỗ lực cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản dốc toàn lực để chạy marketing, nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng – nguồn vốn có thể huy động duy nhất trong thời điểm đó.

Song, phúc thì không đến hai lần mà họa lại không tới đơn lẻ. Sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu cùng với các vụ án và đặc biệt là sự hoành hành của tin đồn, đã tạo nên sự hoảng loạn trên thị trường đầu tư, kích hoạt tâm lý co cụm, phòng thủ. Nhà đầu tư lúc này đã không chịu xuống tiền để mua sản phẩm bất động sản, bất chấp các chủ đầu tư đã đưa ra vô số khuyến mãi, kể cả việc chiết khấu lên tới hàng chục %.

Tới quý IV/2022, sức lực của các doanh nghiệp bất động sản đã cạn dần. Tình thế lúc này của họ đã ở trạng thái “hiểm nghèo”. Đây chính là giai đoạn mà thị trường chứng kiến những cảnh tượng 10 năm qua chưa từng có: doanh nghiệp ồ ạt sa thải nhân sự, tiến hành cắt lương giảm thưởng; đình chỉ triển khai các dự án; thu hẹp quy mô kinh doanh, tiến hành thanh lý tài sản, dự án để có dòng tiền… Đây cũng chính là giai đoạn mà những tiếng kêu cứu bắt đầu vang lên, dẫn tới việc Thủ tướng phải lập tổ công tác cuối năm 2022 và ngay đầu năm mới Quý Mão 2023 đã phải tổ chức một hội nghị quy mô toàn quốc để tìm cách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Lối thoát ở đâu?

Nhìn lại giai đoạn 10 năm nói trên của thị trường bất động sản, có thể thấy có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng hiện nay. Tuy nhiên, nguyên nhân khách quan vẫn là chủ yếu, nổi bật là tình trạng tắc nghẽn pháp lý kéo dài ít nhất 4 năm nay, khiến các doanh nghiệp lâm vào cảnh “trở đi mắc núi, trở về mắc sông”, trước không thể triển khai dự án để bán hàng tạo lợi nhuận, sau không thể chuyển nhượng dự án để hút tiền về giải quyết nợ nần.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, dịch bệnh với 4 làn sóng trong các năm 2020 - 2021 cũng là nguyên nhân quan trọng khiến các doanh nghiệp bất động sản bị bòn rút sức lực đến cùng cực. Và sự đổ vỡ không thể lường trước của thị trường trái phiếu đã làm nốt phần còn lại là đánh cho các doanh nghiệp này sập hẳn.

Tất nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng có lỗi không nhỏ, khi đã tính toán sai lầm, thậm chí có phần tham lam, chộp giật trong đầu tư, kinh doanh, dẫn đến kết cục bi đát, giống như người đàn ông say rượu mà vẫn cố tình vượt sông trong cổ thi Trung Hoa: “Ông không qua sông/ Ông cứ qua sông/ Ngã xuống sông chết/ Làm sao hỡi ông”.

Song, giải mã căn nguyên của tình trạng khủng hoảng không phải để đổ lỗi cho nhau, mà để nhận ra việc giải quyết khủng hoảng phải bắt đầu từ đâu.

Có thể thấy, mặc dù phải chịu rất nhiều khó khăn khách quan, nhưng hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn sống sót “ngon lành” từ năm 2019 tới giữa năm 2022. Họ chỉ thực sự gục ngã trước cú sốc quá bất ngờ mang tên trái phiếu doanh nghiệp. Do vậy, xử lý khủng hoảng trên thị trường trái phiếu có thể xem là then chốt trong việc “giải cứu” thị trường bất động sản.

Chính phủ đã đi đúng hướng khi từ năm 2022 đã có chỉ đạo về việc sửa đổi Nghị định 65 và mới đây thì Bộ Tài chính đã có dự thảo chính thức. Dự thảo này đã mở đường cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu được kéo dài kỳ hạn tối đa 2 năm, được đàm phán với trái chủ để thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác… Đây có thể xem lối thoát khả thi cho các doanh nghiệp bất động sản đang đối diện với áp lực đáo hạn rất lớn trong năm 2023  - 2024, dù cho phần trăm thành công trong đàm phán vẫn còn là dấu hỏi.

Tuy nhiên, chỉ một mình biện pháp trái phiếu thì chưa đủ. Doanh nghiệp bất động sản hiện tại đang rất căng thẳng về dòng tiền, rất cần được “tiếp máu”. Trong bối cảnh gần như không thể đòi hỏi các ngân hàng phải hạ chuẩn cấp tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể trông chờ vào dòng vốn từ người mua. Giải quyết khẩn trương vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện cho việc tái khởi động các dự án là yếu tố vô cùng quan trọng để các doanh nghiệp thu hút được dòng tiền từ người dân cũng như mở ra cánh cửa cho việc chuyển nhượng dự án.

Bên cạnh đó, giảm lãi suất cũng là điều quan trọng để kéo dòng tiền ra khỏi các nhà băng, kích thích việc quay trở lại với bất động sản, tạo thanh khoản cho thị trường.

Hi vọng

Năm 2023 đã bước sang tháng thứ 3, như vậy thị trường bất động sản đã có 9 tháng chìm trong khủng hoảng. 9 tháng ấy, nói ngắn thì là ngắn, mà nói dài thì cũng thật dài, bởi đã có hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, hàng nghìn dự án đóng băng, hàng vạn con người thất nghiệp, thiệt hại là rất to lớn.

Người xưa nói “Quân tử không đứng dưới bờ tường sắp đổ”, “Lửa cháy đến thân, tự biết thoát thân; ong bay vào người, tự biết cởi áo”, các doanh nghiệp bất động sản cũng không đợi đến khi Chính phủ hành động mới biết lo thân. Họ đã phải tìm mọi cách để sinh tồn từ trước đó. Chỉ là họ khá đơn độc, như có những doanh nhân bất động sản đã phải chua chát thốt lên, sao xã hội lại xem bất động sản như tội đồ.

Doanh nghiệp bất động sản là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Và nền kinh tế nhỏ bé này phải mất tới mấy chục năm để có được vài chục tập đoàn bất động sản quy mô lớn. Dẫu “một con trâu chết, cả làng lột da”, nhưng không nên để họ “gục ngã”, bởi nếu điều đó xảy ra, liệu chúng ta lại phải chờ bao nhiêu năm để lại được thấy những tập đoàn lớn như vậy xuất hiện?

Khủng hoảng là điều tất yếu của kinh tế thị trường. Nhưng không nên xem khủng hoảng là một cơ hội để “thanh lọc” thị trường, bởi chúng ta hoàn toàn có những cách “thanh lọc” không đau đớn, không tạo ra những cú sốc, không gây tổn hại lớn.

Hi vọng trong thời gian tới, thị trường có thể vượt qua khúc quanh sinh tử này để một lần nữa bật lên, trở thành một trong những động lực tích cực cho sự tăng trưởng kinh tế nước nhà.