Hàng trăm lô đất sắp đấu giá: Lại một phen ế ẩm?

Các địa phương liên tục tổ chức đấu giá

Từ cuối tháng 5 đến tháng 7 tới đây, hàng trăm lô đất tại Hà Nội, Ninh Bình, Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Huế, Bình Định... sẽ được đưa ra đấu giá. Cụ thể, tại Bình Định, chi nhánh Công ty Đấu giá hợp danh Toàn Thắng thông báo tổ chức bán đấu giá 153 lô đất khu dân cư Đông Bắc Phước Hòa tại xã Phước Hòa và Phước Thắng vào 4 ngày 16/6, 23/6, 30/6 và 7/7. Tổng diện tích khu đất là 18.068m2, tổng giá khởi điểm 133,759 tỷ đồng.

Tại Nghệ An, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản Nghệ An cũng thông báo đấu giá 32 lô đất của Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Cửa Lò vào ngày 30/5. Theo đó, 14 lô đất nằm ở vùng quy hoạch vị trí 5, khối Hiếu Hạp, phường Nghi Thu, thị xã Cửa Lò. Các lô đất có diện tích hơn 163 - 183m2, giá khởi điểm 13 - 16,5 triệu đồng/m2.

Cũng trong tháng 5, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Ninh Bình sẽ đấu giá tài sản của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Sơn. Cụ thể, quyền sử dụng 155 lô đất ở tại khối 10, thị trấn Bình Minh sẽ được đưa ra đấu giá với mức khởi điểm 7,3 - 12,2 triệu đồng/m2, diện tích 100 - 229,4m2. Còn Công ty Hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh thông báo đấu giá quyền sử dụng 153 lô đất của UBND huyện Yên Khánh có giá khởi điểm là 5 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Phú Thọ, Công ty Đấu giá hợp danh Phú Thọ cũng ra thông báo đấu giá quyền sử dụng đối với 39 ô đất ở tại khu 12 (đồng Gốc Sung), xã Đồng Trung có diện tích 120 – 251,3m2 với giá khởi điểm 5,5 - 8 triệu đồng/m2; Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tư pháp Hưng Yên thông báo đấu giá quyền sử dụng 39 suất đất để xây dựng nhà ở tại các khu dân cư mới xã Bãi Sậy với giá khởi điểm 9,5 triệu đồng/m2.

Cũng tại Hưng Yên, Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam và UBND thị trấn Lương Bằng đang phối hợp tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng 44 thửa đất cho nhân dân làm nhà ở tại huyện Kim Động. Các lô đất có diện tích 80 - 113,5m2, giá khởi điểm đấu giá 18,3 - 22,9 triệu đồng/m2.

Hay Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản - Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng đang tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất 22 lô đất vào mục đích làm nhà ở tại thị trấn Tiên Lãng (khu 4 đầm bà Sâm), huyện Tiên Lãng. Tổng diện tích của 22 lô đất ở tại thị trấn Tiên Lãng (khu 4 đầm bà Sâm) là 2.045,85m2, tổng giá khởi điểm hơn 35,98 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, Công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam đã ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Sơn Tây vào ngày 28/5 tới. Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất ở đối với 68 thửa đất thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất khu Vàn Gợi - Đồng Quân, phường Viên Sơn (đợt 2). Các thửa đất có diện tích 85 - 172m2, giá khởi điểm 28 - 33 triệu đồng/m2.

Hết cảnh hàng nghìn người chờ mua hồ sơ

Đấu giá đất là một trong những hoạt động tạo nguồn thu quan trọng đối với các địa phương đồng thời cung cấp nguồn đất nền sạch cho người có nhu cầu về nhà ở. Vào thời điểm sốt đất 2021 và đầu năm 2022, các phiên đấu giá đất ở các địa phương đều nhận được sự quan tâm từ nhà đầu tư. Các lô đất đấu giá được trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Đơn cử, vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản khi giá trúng đấu giá cao chưa từng có trong lịch sử, đạt 2,4 tỷ đồng/m2, và sau đó viêccj doanh nghiệp bỏ cọc đã kéo theo hàng loạt hệ lụy.

Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản trầm lắng, các phiên đấu giá của các địa phương gần đây không còn sôi động, tấp nập nhà đầu tư tham gia. Giá trúng các lô đất chênh thấp so với giá khởi điểm, thậm chí nhiều lô còn không có người tham gia trả giá.

Anh Nguyễn Hưng, một nhà đầu tư thường xuyên tham gia các phiên đấu giá đất, cho biết tháng 4 vừa qua, anh có dự phiên đấu giá đất tại thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, Hà Nội. Các lô đất có giá khởi điểm chỉ 16,5 triệu/m2 nằm tại trung tâm mới của thị trấn huyện ngoại thành. Tuy nhiên, số người tham dự chủ yếu là môi giới, các văn phòng bất động sản còn người mua thực để sử dụng đất rất ít.

“Lượng hồ sơ tham gia đấu giá không còn đông, chỉ tương đương 10% - 20% lượng hồ sơ so với 1-2 năm trước. Người tham gia đấu giá cũng dễ dàng thắng với mức giá không chênh lệch nhiều với giá khởi điểm, cá biệt có lô đất giá đấu thắng chỉ 16,6 triệu/m2. Sau phiên đấu giá thành công, các lô đất được rao bán lại cũng chỉ chênh 20-30 triệu đồng”, anh Hưng cho hay.

Nhà đầu tư lướt sóng “né” đấu giá

Mục tiêu của việc đấu giá đất là tạo thêm nguồn cung cho người có nhu cầu nhà ở, song những năm gần đây, đấu giá lại trở thành một thị trường đầu cơ mới. Các lô đất trúng đấu giá liên tục được mua đi bán lại; nếu không bán được, nhà đầu tư lập tức bỏ cọc. Không chỉ vậy, còn có tình trạng bắt tay ngầm “quân xanh, quân đỏ” ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả đấu giá, làm biến động thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng chuyện thổi giá đất thông qua đấu giá nhằm kéo giá trong khu vực không còn mới. Không ít người tham gia đấu giá chủ yếu là đầu cơ, đầu tư kiếm lời, còn nhu cầu thực thì rất ít. “Ở giai đoạn thị trường thanh khoản kém như hiện nay, việc lướt sóng bán chênh khó nên nhà đầu tư cũng không tham gia nhiều nữa. Mức giá trước kia phải gấp 2-3 lần khởi điểm mới trúng thì nay chỉ cần chênh 5% - 10%, ông Điệp nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết trong nhiều phiên đấu giá gần đây ở các địa phương, người tham gia và trúng đấu giá rất ít. Rất hiếm địa phương tổ chức đấu giá thành công, có trường hợp đấu giá gần như không có người nộp hồ sơ, một số địa phương phải điều chỉnh giá để đấu giá lại.

Ông Toản cho hay nguyên nhân lớn nhất khiến các cuộc đấu giá “ế” là giá khởi điểm đang ở mức cao. 2 năm trước, thị trường sốt nên giá đất bị đẩy lên cao, tạo mặt bằng giá mới trong khi hiện nay thị trường đang rất trầm lắng mà giá vẫn giữ ở mức cao. Ngoài ra, hiện tại nhu cầu đầu tư rất thấp cho nên đa phần nhà đầu tư trước đây chuyên đi “ôm”, “lướt sóng” thì nay không còn nhiều mà chủ yếu là những người mua ở thực hoặc người địa phương mua để tích trữ.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), lại cho rằng thị trường bất động sản chung đang chững lại, thanh khoản xuống thấp nên kéo theo các phiên đấu giá đất không còn nhiều người mặn mà. “Giữa bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư đều đang nghe ngóng các tín hiệu mới của thị trường nên chưa xuống tiền. Ngoài ra, dòng vốn của các nhà đầu tư đang bị ảnh hưởng do lãi suất neo cao. Tuy nhiên, tôi nhận thấy đây chỉ là xu hướng ngắn hạn. Về dài hạn, đất nền vẫn là kênh đầu tư đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt”, ông Đính nói.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, cho rằng sai lầm của chúng ta là cứ dồn dập đấu giá đất mà chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, các cuộc đấu giá đất ở nước ta luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Điều này đã tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất cao hơn bình thường. Và khi đầu vào đất đai cao, giá hàng hóa sản xuất cao theo. Trong khi đó, ở các nước xung quanh, chi phí đất đai thấp nên giá hàng hóa thấp. Điều này cho thấy, nếu đấu giá đất cao, năng lực cạnh tranh của nền kinh tế sẽ kém đi

Do đó, GS Võ cho rằng chỉ nên đấu giá những mảnh đất “vàng”, đất “kim cương” có vị trí đắc địa, có một không hai, mà chưa giao, chưa cho thuê, chưa có người sử dụng trong các đô thị, mảnh đất mà đại gia nào cũng “thèm khát” sở hữu, chứ không phải mảnh đất nào cũng đấu, nghĩa là không nên phổ cập đấu giá đất.