Kịch bản thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023

Các chuyên gia dự báo phải đến tận quý cuối cùng của năm 2023 thì thị trường mới ấm dần khi những chính sách gỡ vướng cho bất động sản (BĐS), trái phiếu được triển khai thực tế và bắt đầu phát huy hiệu quả.

Nhiều nút thắt đang được tháo gỡ

Nhiều quyết sách của Chính phủ vô cùng quan trọng với thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2023. Trong đó có Nghị định 08 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp (DN), DN BĐS được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để DN đã và đang đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu...

Nghị quyết 33 ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời, tháo gỡ khó khăn cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội (NƠXH).

Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH từ nay đến năm 2030 được phê duyệt và gói tín dụng 100.000 tỉ đồng dành cho các dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân được triển khai.

Ngoài ra, Nghị định 10 hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp sổ cho condotel. Đáng chú ý, Chính phủ và nhiều tỉnh, thành như TP.HCM đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS.

Nút thắt lãi suất là vấn đề được thị trường hết sức quan tâm cũng nhận nhiều thông tin điều chỉnh tích cực như từ tháng 5, lãi suất huy động của các ngân hàng tiếp tục có xu hướng giảm. Nếu giảm được lãi suất huy động sẽ giảm được lãi suất cho vay. Các chuyên gia đánh giá khi lãi suất tiếp tục có lộ trình giảm rõ ràng, dòng tiền trong xã hội được khơi thông, thị trường sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết các nhà môi giới bám trụ lại với nghề cũng đang phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm…

Khoảng 23% DN BĐS chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III-2023, còn khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

Theo ông Đính, dù có nhiều chính sách gỡ khó nhưng dự báo thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn, nếu không tìm được lối thoát rất có thể nhiều DN sẽ phải “ra đi”.

Qua năm 2024 mới “sáng”

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, dự báo từ quý IV/2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét hơn. Đây cũng là thời điểm những chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả.

Theo ông Lực, nửa cuối năm 2023 cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân… chú trọng điều tiết cung - cầu BĐS. Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Để cứu mình, các DN cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu DN đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024. Đa dạng hóa nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. DN cần hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

“Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính như lãi suất, tỷ giá, dòng tiền… Và DN cần tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan” - TS Lực nói.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm BĐS Căn Nhà Mới, cho rằng thị trường sẽ giao dịch tốt lên vào khoảng quý IV/2023 hoặc muộn hơn là quý II/2024. Điều kiện là các chính sách Chính phủ ban hành nhằm hỗ trợ thị trường BĐS thẩm thấu và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường.

Theo đánh giá chung của ông Vũ, thị trường nửa cuối năm 2023 vẫn rất khó khăn, giao dịch ít. Để thị trường phục hồi sôi động trở lại phải đến nửa cuối năm 2024. Nguyên nhân là những chính sách về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS hay các gói tín dụng cho vay NƠXH, nhà ở cho công nhân cũng cần có độ trễ, thời gian triển khai thực hiện trong thực tế.

“Tuy nhiên, thời điểm nửa cuối năm 2023 vẫn là thời điểm cực kỳ tốt cho các nhà đầu tư mua vào. Phân khúc đầu tư nhà phố, căn hộ vẫn chiếm chủ đạo của thị trường. Trong khi đó, đất nền sẽ tiếp tục ảm đạm giao dịch, chỉ những thị trường vùng ven TP.HCM sẽ phục hồi vào năm 2024” - ông Vũ chia sẻ.•