Lo ngại khoảng trống pháp lý, đề nghị bổ sung 'cầm cố' bất động sản vào Luật Đất đai

Tại tọa đàm góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hôm 14/10), Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng một số nội dung quy định tại dự thảo luật vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng (bên nhận tài sản bảo đảm).

Cụ thể, Hiệp hội Ngân hàng cho biết biện pháp cầm cố bất động sản đã được quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, hiện nay dự thảo đang không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản, mà chỉ có hình thức thế chấp bất động sản. Vấn đề này khiến các ngân hàng lo ngại về khoảng trống pháp lý nền đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung biện pháp bảo đảm “cầm cố” đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai (sửa đổi).

Vấn đề thứ 2 về chủ thể sử dụng đất, theo Hiệp hội Ngân hàng, dự thảo luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình.

Cơ quan này nhấn mạnh đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Tòa cảnh buổi tọa đàm góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Do đó, Hiệp hội đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét không quy định chủ thể tham gia xác lập thực hiện giao dịch là hộ gia đình sử dụng đất tại luật này mà quy định rõ chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch là các thành viên của hộ gia đình. Trường hợp dự thảo luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là Hộ gia đình thì đề nghị quy định rõ tại luật này căn cứ xác định hoặc cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Vấn đề tiếp theo, theo Hiệp hội là xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu. Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2021/QH15 về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, trong đó quy định một số cơ chế đặc thù để thúc đẩy quá trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Hiện nay, Quốc hội gia hạn thời hạn áp dụng của Nghị quyết 42/2021/QH15 đến tháng 12/2023. Tuy nhiên, một số cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 42 chưa được quy định tại dự thảo luật này.

Do đó, Hiệp hội Ngân hàng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung các quy định tại Điều 9, 10 Nghị quyết 42 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ xấu khi Nghị quyết 42 hết hiệu lực thi hành (trong đó quy định rõ về quyền của bên mua khoản nợ được tiếp tục kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên bán nợ, trong đó có quyền nhận tài sản bảo đảm là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.)

Về chế độ sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shopvilla, condotel….) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel), nội dung này vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại dự thảo luật này.

Hiệp hội cho hay hiện nay việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản du lịch, condotel giữa các các nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau giữa các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.

Cơ quan này cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển.... là vấn đề đặc biệt cấp bách và cần thiết, cần có sự công nhận và quy định rõ ràng đối với loại hình bất động sản này tại Chương VII dự thảo luật sửa đổi để làm cơ sở cho khác (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) tiếp tục triển khai những quy định cụ thể, đặc thù của các ngành luật này liên quan đến loại hình sản phẩm bất động sản mới trên.