Nghị quyết 68: 'Xé rào' cho tiếp cận đất đai

Tiếp cận đất đai là rào cản lớn nhất của doanh nghiệp

- Từ góc nhìn của một luật sư, ông có thể lí giải vì sao đất đai lại là rào cản lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tiếp cận đất đai đang là một trong những rào cản lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mở rộng sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là với doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những khó khăn mà các doanh nghiệp thường gặp phải khi tiếp cận đất đai đến từ những vấn đề sau:

Thứ nhất, khó khăn đến từ tính minh bạch và tiếp cận thông tin. Nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng họ không thể tiếp cận được thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện. Thậm chí, có những doanh nghiệp sau khi đã nghiên cứu địa điểm đầu tư và lên phương án tài chính thì mới biết khu đất đó đã có quy hoạch khác hoặc thuộc diện chờ thu hồi để thực hiện dự án khác, dẫn đến thiệt hại lớn về thời gian và chi phí cơ hội.

Thứ hai, khó khăn đến từ sự phức tạp và thiếu tính liên thông của thủ tục hành chính. Quy trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai – từ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – vẫn còn phân mảnh và mất nhiều thời gian, đặc biệt ở cấp địa phương. Doanh nghiệp phải làm việc với nhiều cơ quan, nhiều phòng ban mà không có cơ chế một cửa hiệu quả. Đây là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài đánh giá Việt Nam còn nhiều rủi ro về thủ tục đất đai.

Thứ ba, giá đất và chi phí liên quan ngày càng tăng, thiếu dự báo ổn định. Giá đất trong các khu công nghiệp, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm, đã tăng mạnh trong vài năm qua, nhưng chất lượng hạ tầng lại chưa tương xứng. Ngoài tiền thuê đất, doanh nghiệp còn phải gánh thêm nhiều loại chi phí gián tiếp khác như phí hạ tầng, phí dịch vụ, chi phí môi trường, mà không được công khai minh bạch.

Thứ tư, thiếu quỹ đất sạch và hạ tầng sẵn sàng. Nhiều địa phương hiện nay chưa chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi đầu tư. Doanh nghiệp muốn đầu tư thường phải chờ quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, hoặc phải tự thỏa thuận với hàng trăm hộ dân – điều mà doanh nghiệp tư nhân rất khó làm. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ hoặc phải chuyển hướng đầu tư sang địa phương khác.

Tuy nhiên, sự ra đời của Nghị quyết 68 đã có nhiều điểm tiến bộ, cởi trói cho vấn đề tiếp cận đất đai.

- Vậy, cụ thể, Nghị quyết đã có những điểm mới nào tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Nghị quyết số 68/NQ-CP là một văn bản quan trọng thể hiện quyết tâm chính trị rất rõ ràng trong việc thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân, trong đó, nội dung tạo điều kiện tiếp nhận đất đai cho doanh nghiệp được xác định là một trọng tâm, với nhiều điểm mới mang tính cải cách mạnh mẽ.

Thứ nhất, mục tiêu đặt ra rất cụ thể: cắt giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là mục tiêu định lượng rõ ràng, giúp các bộ, ngành và địa phương phải chủ động rà soát, đơn giản hóa quy trình, nhất là các thủ tục như: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế cũng như thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Việc rút ngắn thời gian này sẽ giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư – vốn là thời điểm nhạy cảm liên quan đến vốn, lãi vay và kế hoạch sản xuất.

Thứ hai, chỉ đạo xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai mở, minh bạch, tạo điều kiện tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến. Đây là bước tiến quan trọng để doanh nghiệp tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách minh bạch, chủ động – điều lâu nay vốn được xem là “điểm nghẽn” lớn. Việc số hóa và công khai dữ liệu đất đai theo hướng mở sẽ giúp nhà đầu tư nhanh chóng định vị khu đất phù hợp và lập kế hoạch đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro pháp lý về quy hoạch treo hoặc chồng lấn.

Thứ ba, khuyến khích các địa phương chủ động bố trí quỹ đất sạch cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp. Nghị quyết 68 yêu cầu các địa phương dành quỹ đất để hỗ trợ phát triển không gian sản xuất cho doanh nghiệp tư nhân, nhất là trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất… Điều này giúp khắc phục tình trạng “có nhu cầu nhưng không có đất sạch”, vốn là lý do khiến nhiều dự án đầu tư chậm trễ hoặc phải di dời.

Thứ tư, chỉ đạo sửa đổi pháp luật liên quan để tháo gỡ triệt để các bất cập về giao đất, đấu giá đất, định giá đất. Nghị quyết 68 xác định rõ trách nhiệm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp trong việc sửa đổi các quy định liên quan đến xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và quy trình giao đất có thu tiền sử dụng đất, để đảm bảo tính khả thi, tránh vướng mắc và khiếu kiện kéo dài. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang bị “kẹt” vì không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai do khung pháp lý chưa rõ ràng.

Có thể thấy, Nghị quyết 68 không chỉ đưa ra những mục tiêu hành động cụ thể, mà còn chuyển hướng tư duy từ "quản lý đất đai" sang "tạo lập điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững trên nền tảng pháp lý minh bạch, công bằng". Nếu được thực thi nghiêm túc, đây sẽ là một cú hích quan trọng giúp doanh nghiệp – đặc biệt là khu vực tư nhân – giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án, từ đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng và tạo động lực cho nền kinh tế quốc gia.

- Theo ông, chính sách dành tối thiểu 5% diện tích đất khu công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp sáng tạo đi kèm với ưu đãi giảm 30% tiền thuê có đủ sức hấp dẫn?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Chính sách dành tối thiểu 5% quỹ đất trong khu công nghiệp dành cho doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp sáng tạo, kèm theo ưu đãi giảm 30% tiền thuê đất, là một chủ trương tích cực và thể hiện tư duy phát triển bền vững, bao trùm trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, để đánh giá liệu chính sách này có đủ sức hấp dẫn hay không, chúng ta cần có những góc nhìn cả về mặt pháp lý, kinh tế lẫn thực tế triển khai.

Thứ nhất, về mặt chính sách – đây là một bước tiến quan trọng nhằm cụ thể hóa tinh thần hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) theo Luật Hỗ trợ DNNVV năm 2017. Việc dành quỹ đất cố định và ưu đãi tài chính là điều kiện cần để DNNVV tiếp cận hạ tầng khu công nghiệp – lĩnh vực mà lâu nay vốn dĩ dành ưu tiên cho các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính và công nghệ mạnh.

Tuy nhiên, ưu đãi thuê đất thôi là chưa đủ nếu không có các chính sách đồng bộ đi kèm, như: hỗ trợ tiếp cận tín dụng, thủ tục đầu tư nhanh gọn; đơn giản hóa giấy phép xây dựng và môi trường; phát triển các khu công nghiệp quy mô nhỏ, linh hoạt với chi phí vận hành thấp, dịch vụ hậu cần đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp khởi nghiệp công nghệ hoặc sản xuất tinh gọn.

Thứ hai, về mặt thị trường, chính sách này có thể tạo ra một làn sóng mới trong phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp, cụ thể là hình thành các mô hình “khu công nghiệp đổi mới sáng tạo” hoặc “khu công nghiệp chia sẻ”, nơi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ cùng sử dụng hạ tầng chung (nhà xưởng tiền chế, kho bãi, dịch vụ pháp lý, công nghệ thông tin, logistics…); gia tăng nhu cầu đối với các khu công nghiệp tại vùng vệ tinh, nơi chi phí thấp, dễ tiếp cận nhân công, từ đó thúc đẩy sự phát triển lan tỏa từ trung tâm ra vùng nông thôn, miền núi.

Đồng thời, điều này cũng thúc đẩy các nhà phát triển khu công nghiệp thay đổi tư duy đầu tư, không chỉ tập trung vào thuê dài hạn cho doanh nghiệp lớn, mà còn xây dựng hạ tầng “vừa túi tiền”, linh hoạt về quy mô và thời gian thuê. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là khâu thực thi.

Trên thực tế, có những địa phương dù có chủ trương nhưng lại không cụ thể hóa bằng quy hoạch chi tiết, hoặc giao đất chậm, không ưu tiên quỹ đất đẹp cho DNNVV. Ngoài ra, cơ chế giám sát việc dành 5% quỹ đất hiện vẫn chưa rõ ràng. Nếu không có chế tài mạnh và công khai minh bạch, chính sách dễ bị “làm đẹp trên giấy” mà không đến được đúng đối tượng. Tóm lại, đây là một chính sách có tiềm năng cao, nhưng để thực sự tạo ra đột phá, cần ràng buộc trách nhiệm giữa các chủ đầu tư khu công nghiệp trong việc bố trí và công khai quỹ đất dành cho DNNVV, đồng thời hỗ trợ kỹ thuật, tài chính và đào tạo cho doanh nghiệp sử dụng phần đất này hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần có các cơ chế giám sát và áp dụng báo cáo định kỳ nhằm đảm bảo minh bach và đúng mục tiêu hỗ trợ.

Nếu thực hiện đúng và đồng bộ, chính sách này không chỉ giúp doanh nghiệp nhỏ có cơ hội tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng, mà còn góp phần đa dạng hóa hệ sinh thái khu công nghiệp, tạo ra sức bật mới cho nền kinh tế địa phương và quốc gia.

- Nghị quyết 68 đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai trong năm 2025 để thực hiện giao dịch điện tử. Điều này được kỳ vọng sẽ làm “cách mạng hóa” thị trường bất động sản. Ông đánh giá thế nào về khả năng triển khai thực tế và rủi ro cần lưu ý?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Khi đánh giá khả năng triển khai thực tế, chúng ta có những điểm nổi bật như sau: Đầu tiên, quyết tâm chính trị cao: Việc mục tiêu này được nêu cụ thể trong một Nghị quyết của Bộ Chính trị với thời hạn rõ ràng ("chậm nhất trong năm 2025") cho thấy quyết tâm chính trị ở mức cao nhất. Điều này tạo ra động lực và cơ sở pháp lý mạnh mẽ để các bộ, ngành, địa phương tập trung nguồn lực triển khai.

Tiếp theo, nền tảng chuyển đổi số quốc gia: Mục tiêu này song hành với chủ trương đẩy mạnh chuyển đổi số quốc gia. Sự phát triển của hạ tầng số, các cơ sở dữ liệu quốc gia khác (như dân cư) là tiền đề thuận lợi cho việc kết nối và chia sẻ dữ liệu. Cuối cùng, lợi ích rõ ràng, tạo đồng thuận: Những lợi ích mà hệ thống này mang lại (minh bạch, hiệu quả, thuận tiện) là rất rõ ràng, dễ tạo sự đồng thuận và ủng hộ từ xã hội và cộng đồng doanh nghiệp. Nhưng bên cạnh đó, có những rủi ro và thách thức cần lưu ý có thể xảy ra khi chúng ta triển khai vào thực tiễn.

Thứ nhất, về tiến độ và chất lượng dữ liệu, mặc dù thời hạn là đến hết năm 2025, việc thu thập, làm sạch, chuẩn hóa và đồng bộ hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc là một khối lượng công việc khổng lồ và phức tạp. Chất lượng dữ liệu đầu vào (từ hồ sơ giấy, bản đồ cũ, đo đạc chưa thống nhất) có thể không đảm bảo, ảnh hưởng đến tính chính xác của cơ sở dữ liệu quốc gia.

Do vậy, chúng ta cần có quy trình kiểm tra, giám sát chất lượng dữ liệu chặt chẽ; ưu tiên nguồn lực cho các địa phương còn nhiều khó khăn.

Thứ hai, với hạ tầng công nghệ và an toàn thông tin hiện nay thì việc xây dựng một hệ thống đủ mạnh để lưu trữ, xử lý, vận hành và đảm bảo an toàn, an ninh cho Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và hệ thống giao dịch điện tử là một thách thức lớn. Nguy cơ tấn công mạng, rò rỉ dữ liệu cá nhân, thông tin giao dịch là hiện hữu.

Thứ ba là kết nối và liên thông dữ liệu. Nghị quyết yêu cầu "kết nối với Trung tâm dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan". Việc đảm bảo tính tương thích, đồng bộ và chia sẻ dữ liệu thông suốt giữa các hệ thống khác nhau (dân cư, doanh nghiệp, xây dựng...) đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật chung và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành.

Thứ tư là nguồn nhân lực và năng lực thực thi. Việc thiếu hụt cán bộ có chuyên môn về cả quản lý đất đai và công nghệ thông tin ở các cấp, đặc biệt là cấp cơ sở, có thể cản trở quá trình triển khai và vận hành hệ thống.

Thứ năm là tính đồng bộ của hành lang pháp lý. Để "thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai", cần rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch điện tử, chữ ký số, lưu trữ điện tử, giá trị pháp lý của chứng từ điện tử trong lĩnh vực đất đai.

Thứ sáu là khả năng tiếp cận và thích ứng của người dùng. Dù hệ thống có hiện đại đến đâu, việc người dân và doanh nghiệp, đặc biệt là DNNVV, người dân ở vùng sâu vùng xa, có thể dễ dàng tiếp cận, sử dụng và tin tưởng vào hệ thống giao dịch điện tử là một yếu tố quan trọng.

Cuối cùng là kiểm soát biến động giá đất. Nghị quyết đề cập "Có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất". Cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ quan trọng để cung cấp thông tin minh bạch, nhưng bản thân nó không thể tự động kiểm soát giá. Việc xây dựng và thực thi các chính sách đi kèm (thuế, quy hoạch, tín dụng...) mới quyết định hiệu quả kiểm soát.

Đơn giản hóa quy trình tiếp cận đất đai

- Trước những thay đổi lớn và quan trọng như thế, những văn bản pháp luật nào sẽ cần được sửa đổi?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Văn bản luật đầu tiên cần phải sửa đó chính là Luật Đất đai. Luật Đất đai hiện hành cần được sửa đổi để phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 68, tập trung vào việc đơn giản hóa quy trình tiếp cận đất đai và tăng cường tính minh bạch trong quản lý đất đai. Cụ thể, các quy định về công khai thông tin đất đai cần được bổ sung, đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp như giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra, để hỗ trợ chính sách ưu đãi dành tối thiểu 5% diện tích đất trong khu công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp, cần có điều khoản cụ thể quy định rõ ràng về việc phân bổ này.

Tiếp đó là Luật Đầu tư. Chính sách ưu đãi như giảm 30% tiền thuê đất cho doanh nghiệp nhỏ, vừa và khởi nghiệp trong khu công nghiệp cần được tích hợp vào Luật Đầu tư để đảm bảo tính nhất quán. Các sửa đổi có thể bao gồm bổ sung điều khoản về ưu đãi đầu tư cho doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo khi sử dụng đất trong khu công nghiệp, qua đó hỗ trợ phát triển bất động sản công nghiệp theo hướng bền vững và hiệu quả.

Tiếp nữa là Luật Doanh nghiệp. Nghị quyết 68 hướng tới tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho khu vực kinh tế tư nhân, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Việc sửa đổi Luật Doanh nghiệp có thể tập trung vào việc đồng bộ hóa các quy định liên quan đến quyền tiếp cận đất đai, đồng thời giảm bớt các yêu cầu về giấy tờ đất đai khi đăng ký kinh doanh, từ đó loại bỏ rào cản hành chính không cần thiết. Cuối cùng là các văn bản dưới luật.

Ngoài các luật chính, một số nghị định và thông tư hướng dẫn cũng cần được điều chỉnh hoặc ban hành mới để cụ thể hóa các chính sách của Nghị quyết 68. Chẳng hạn, Nghị định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế nên quy định chi tiết về việc dành 5% diện tích đất và ưu đãi giảm 30% tiền thuê đất. Tương tự, Thông tư về cơ sở dữ liệu đất đai cần hướng dẫn xây dựng và vận hành hệ thống giao dịch điện tử, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong thực tiễn.

- Với những thay đổi như thế, theo ông, khi đi vào thực thi, Nghị quyết sẽ tạo ra tác động như thế nào?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tác động đầu tiên là việc cắt giảm thủ tục hành chính sẽ làm đơn giản hóa quy trình tiếp cận đất đai và tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai. Mục tiêu giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính giúp quá trình xin giấy phép và phê duyệt dự án trở nên nhanh chóng, hiệu quả hơn.

Điều này làm tăng sức hấp dẫn của thị trường đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực đất đai nhanh chóng và dễ dàng hơn. Điều này thúc đẩy hoạt động đầu tư, đặc biệt trong các lĩnh vực bất động sản công nghiệp và thương mại, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế.

Công khai thông tin về giá đất và quy hoạch giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định chính xác, giảm rủi ro và tăng niềm tin vào thị trường, từ đó thu hút thêm vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Cùng với đó, việc dành tối thiểu 5% diện tích đất trong khu công nghiệp với ưu đãi giảm 30% tiền thuê đất khuyến khích sự phát triển của các doanh nghiệp này. Điều này không chỉ thúc đẩy đổi mới sáng tạo mà còn tạo thêm nhiều cơ hội việc làm, làm sôi động thị trường bất động sản.

Cuối cùng, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và triển khai giao dịch điện tử tạo ra một hệ thống quản lý hiện đại, minh bạch và dễ tiếp cận. Điều này thúc đẩy hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai, tăng tính thanh khoản và làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!