Nhìn lại thị trường bất động sản: 10 luồng vốn đang chảy như thế nào?

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, Viện phó Viện nghiên cứu và quản lí kinh tế trung ương (CIEM), thị trường bất động sản hiện nay có 10 luồng vốn gồm: vốn đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng, vốn từ phát hành trái phiếu, vốn gián tiếp nước ngoài thông qua M&A, kiểu hối, vốn tư nhân đầu tư qua PPP, vốn nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào bất động sản phái sinh, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn đầu tư công và vốn của các nhà đầu tư tiềm năng.

Cụ thể, đối với vốn đầu tư nước ngoài, ông Chung cho biết trong 10 tháng năm 2019, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản đạt 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, đầu tư từ Trung Quốc tăng gần 2 lần, vốn từ Hong Kong tăng 3,94 lần so với cùng kỳ năm trước.

Vốn tín dụng cũng có bước tăng trưởng đáng kể. Tín dụng bất động sản chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 14,58%. Trong đó: tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 32,7% dư nợ bất động sản, tăng 5,5%; tín dụng cho mục đích tự sử dụng chiếm 68,3% dư nợ bất động sản, tăng 19,6%.

Điểm đáng chú ý trong diễn biến của vốn tín dụng là các ngân hàng thương mại vừa tăng lãi suất cho vay mua nhà, vừa rút ngắn thời gian hỗ trợ. Nếu như trước kia, các ngân hàng thường đưa ra những gói lãi suất hỗ trợ 4% - 6%/năm, thậm chí lãi suất 0% kéo dài 2 - 5 năm, thì hiện nay các ngân hàng đã chuyển sang các gói lãi suất mua nhà thấp nhất từ 7% - 7,5%/năm và chỉ hỗ trợ trong 6 - 12 tháng.

Động thái này, theo ông Chung, là hệ quả của việc siết tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn và áp hệ số rủi ro tới 150% đối với khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên của Ngân hàng Nhà nước.

Trong bối cảnh vốn tín dụng khó khăn hơn, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang trở thành một “lối thoát” cho các doanh nghiệp bất động sản và có sự tăng trưởng hết sức mạnh mẽ.

Trong 8 tháng, bất động sản là lĩnh vực có các doanh nghiệp tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp đông đảo nhất với 44/108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán là 47.804 tỷ đồng (huy động được 36.946 tỷ đồng).

Lãi suất trái phiếu bình quân của tất cả các trái phiếu bất động sản phát hành 8 tháng đầu năm 2019 là 10,01%/năm. Khoảng lãi suất từ 10% đến dưới 11%/năm chiếm tỷ trọng lớn nhất (15.277 tỷ đồng – tương đương 41,5%). Tiếp theo là khoảng từ 11% đến dưới 12%/năm (7.874 tỷ đồng, 21,5%). Như vậy, 94,3% trái phiếu bất động sản phát hành có lãi suất dưới 12%/năm.

Chỉ có 8 lô phát hành của 5 doanh nghiệp với tổng giá trị phát hành là 2.079 tỷ đồng trái phiếu có lãi suất từ 12%/năm trở lên (tương đương tỷ trọng 5,7%) trong đó cao nhất là 200 tỷ đồng phát hành ngày 8/4/2019 của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) với mức lãi suất 14,45%/năm.

Đối với nguồn vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (thông qua M&A), thống kê đến thời điểm hiện tại, số thương vụ được ghi nhận là 41 (trong tổng 58 thương vụ). Baker McKenzie dự báo năm 2020 sẽ có khoảng 55 dự án M&A, với tỷ lệ 30:70 ứng với doanh nghiệp trong nước và các thương vụ có vốn nước ngoài.

Đối với dòng kiều hối, ông Chung cho biết Việt Nam đã trở thành một trong 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới. Kiều hối đạt đỉnh vào năm 2018 với 18,9 tỷ USD. Năm nay, lượng kiều hối ước đạt 16,7 tỷ USD.

“Cùng với những triển vọng kinh tế tốt đẹp do các quan hệ kinh tế tốt với Mĩ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc và các thị trường kiều hối truyền thống, luồng kiều hối vẫn đang được kì vọng ổn định và đóng góp một phần tích cực vào phát triển thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2019”, ông Chung nhận xét.

Đối với luồng vốn tư nhân vận hành vào cơ sở hạ tầng theo phương thức PPP, ông Chung cho hay ghi nhận của Chính phủ cho biết đến nay có 336 dự án PPP đã ký kết hợp đồng, huy động hơn 1,6 triệu tỷ đồng vào đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng quốc gia.

Các dự án PPP được triển khai chủ yếu thuộc một số lĩnh vực trọng điểm, như: giao thông vận tải, năng lượng, cung cấp nước sạch, xử lý nước thải, chất thải. Trong đó, lĩnh vực giao thông vận tải có 220 dự án (chiếm 65,47%), 18 dự án thuộc lĩnh vực năng lượng (chiếm 5,35%), 18 dự án thuộc lĩnh vực cấp nước, thoát nước, môi trường (chiếm 5,35%)…

Đối với luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản phái sinh (condotel, officetel…), luồng tiền này phát sinh vào khoảng năm 2013 và bùng lên trong giai đoạn 2015 – 2018. Tuy nhiên, vì không có biến chuyển chính sách đối với các sản phẩm bất động sản phái sinh, vì thế luồng tiền này trở thành luồng tiền đầu tư mạo hiểm.

“Hiện nay, một mặt, luồng tiền không vận hành mạnh vào mảng thị trường này từ khía cạnh cung nhưng luồng tiền lại vận hành tốt vào phân mảng thị trường này từ khía cạnh cầu”, ông Chung đánh giá.

Đối với luồng tiền từ thị trường chứng khoán, trong nửa đầu năm 2019 thị trường chứng khoán không như kì vọng, thị trường bất động sản cũng gần như đi ngang. Vn-Index vẫn chỉ ở mức 850-1000. Vì vậy, luồng tiền từ thị trường chứng khoán tương tác với thị trường bất động sản không như mong muốn.

Đối với dòng vốn đầu tư công, ước tính đến hết tháng 10/2019, còn tới gần 38,2 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư nguồn ngân sách nhà nước theo kế hoạch 2019 đã được Quốc hội giao nhưng vẫn chưa được Thủ tướng thông qua, trong đó có tới gần 33,7 nghìn tỷ là do chưa đủ điều kiện.

Đối với dòng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng, hiện một số địa phương đang được đề nghị nâng cấp đô thị. Giao đất thổ cư tại những địa bàn này trong năm 2018-2019 đã và đang diễn ra mạnh mẽ. Cũng như vậy, một số địa bàn các thành phố thuộc tỉnh mới được nâng cấp, có hạ tầng tốt cũng có biểu hiện tăng cường giao dịch đất đai.

“Về đầu tư tư nhân, đây là những lực hút rất mạnh. Một lượng vốn đã hút về những địa bàn này. Tuy nhiên, nguồn vốn này chủ yếu là vốn của các nhà đầu tư tiềm năng”, ông Chung bình luận.