Tập đoàn VIDEC không 'cắt xén' nhà thu nhập thấp nhằm thu lợi tại dự án The Diamond Park

The Diamond Park không phải nhà thu nhập thấp

Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC, tại Quyết định số 2365/QĐ – UBND ngày 11/07/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, dự án The Diamond Park được phê duyệt là khu nhà ở hỗn hợp với quy mô 14,45ha, trong đó chỉ có 1 phần xây dựng nhà ở xã hội (chiếm 29,08% trên tổng diện tích đất ở), còn lại là nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp. Tuy nhiên, vì vẫn giữ nguyên tên gọi pháp lý là dự án là khu nhà ở cho người thu nhập thấp nên gây hiểu lầm.

Mặt khác, tại thời điểm lập dự án (năm 2008), việc phát triển nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trong đó có loại hình “nhà ở xã hội”.

Trong khi đó, khái niệm “nhà ở cho người thu nhập thấp” chỉ được quy định tại Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (có hiệu lực từ 10/01/2010) – văn bản dưới luật.

Tuy nhiên, văn bản này đã hết hiệu lực và bị thay thế bởi Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Như vậy, tại thời điểm VIDEC lập và được phê duyệt dự án thì pháp luật chưa có quy định về đối tượng “nhà ở cho người thu nhập thấp”, mà chỉ có quy định về “nhà ở thương mại” và “nhà ở xã hội”.

Không "cắt xén" đất khu nhà ở xã hội

Cũng theo quy hoạch ban đầu năm 2008, dự án có quy mô 14,45ha, trong đó diện tích đất ở 50.005,5m2 gồm nhà biệt thự 21.634m2; nhà liền kề 13.824,5m2; nhà ở xã hội là 14.546m2. Như vậy, diện tích xây dựng nhà ở xã hội là 14.546m2/50.005m2 đất xây nhà ở, chiếm 29,08%.

Năm 2015, UBND TP Hà Nội có Văn bản số 7738/UBND-QHKT về việc mở rộng, điều chỉnh ranh giới nghiên cứu dự án để phù hợp với quy hoạch phân khu N3, khớp nối đồng bộ với hạ tầng của khu vực và tránh các khu đất xen kẹt giữa các dự án.

Đến tháng 3/2017, dự án được UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy mô 16,78 ha (tăng hơn 2,33ha). Trong đó, đất ở 67.389 m2 gồm nhà biệt thự 27.686m2; nhà liền kề 22.688m2; nhà nhà ở xã hội là 17.015m2. Theo đó, diện tích xây dựng nhà ở xã hội là 17.015m2/67.389m2 đất xây nhà ở, chiếm 25,25%.

Như vậy, diện tích đất để xây dựng làm quỹ nhà ở xã hội của dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp từ giai đoạn cho phép đầu tư và sau khi điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết đảm bảo quy định tại khoản 1, Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, không có chuyện chủ đầu tư “cắt xén” như một số thông tin sai lệch.

Phía Tập đoàn VIDEC cũng cho hay, thời điểm đó, các dự án xung quanh cũng có giá bán rẻ (khoảng 2-3 triệu/1m2 đất nhà biệt thự và liền kề chưa chưa tính giá xây thô) nên việc định hướng phân khúc khách hàng là người thu nhập thấp là phù hợp với thị trường.

"Tăng tốc" đền bù giải phóng mặt bằng

Theo ông Nguyễn Quốc Dũng, vào tháng 7/2008, dự án thuộc UBND tỉnh Vĩnh Phúc, vì thế, tỉnh đã có quyết định số 2654/QĐ-UBND phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất thực hiện dự án. Cụ thể, diện tích đất thu hồi là 144.490m2; diện tích đất bồi thường, hỗ trợ theo quyết định là 133.347,2m2; tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ được duyệt là 14,2 tỷ đồng.

Sau khi huyện Mê Linh sáp nhập về TP Hà Nội, việc áp dụng đơn giá đền bù theo phương án đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt rất khó khăn. Vì vậy, VIDEC – đơn vị tiên phong trên địa bàn Mê Linh, đã chủ động đề xuất UBND TP Hà Nội xin bổ sung cơ chế, chính sách đang áp dụng trên địa TP Hà Nội theo Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009.

Được UBND TP Hà Nội chấp thuận, theo hướng dẫn của Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng (GPMB) thành phố, VIDEC Group liên hệ với UBND huyện Mê Linh thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tổ công tác GPMB để tiến hành thực hiện. Các phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB được thực hiện tuân thủ theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.

Việc áp dụng theo đơn giá của TP Hà Nội cao gấp 10 lần đơn giá cũ được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt, nên bà con nhân dân địa phương có đất bị thu hồi rất đồng thuận.

Từ thời điểm đó đến nay, công tác thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB của dự án đã hoàn thành 98% tổng số hộ theo phương án đã được phê duyệt đồng thời không có kiếu nại, khiếu kiện của các hộ dân và mặt bằng đã được bàn cho chủ đầu tư.

Riêng về phần thuế đất phải nộp, do trong các quyết định phê duyệt quy hoạch cho phép đầu tư của tỉnh Vĩnh Phúc không thể hiện rõ về diện tích xây dựng nhà chung cư cho nhà ở xã hội, nên Chi cục Thuế huyện Mê Linh đã yêu cầu VIDEC Group phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đã được tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt trước đây là 60 tỷ đồng bao gồm cả phần diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội.

“Đến thời điểm thanh tra, VIDEC Group đã nộp 29 tỷ đồng, đơn vị đang hoàn tất thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất nhà ở xã hội. Sau khi hoàn tất thủ tục miễn giảm tiền sử dụng đất nhà ở xã hội được phê duyệt, phần còn thiếu Công ty sẽ tiến hành nộp”, ông Dũng khẳng định.

VIDEC lời lãi thế nào tại dự án The Diamond Park?

Theo tính toán của Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC, với tổng thể diện tích dự án The Diamond Park được phê duyệt có quy mô xấp xỉ 16,8ha, trong đó diện tích đất nhà ở liền kề và biệt thự khoảng 5ha, tính theo đơn giá đền bù của TP. Hà Nội xấp xỉ 1 triệu đồng/m2 thì chi phí GPMB chủ đầu tư phải bỏ ra khoảng 168 tỷ đồng. Về xây dựng hạ tầng, theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng khoảng 6,5 tỷ đồng/ha.

Như vậy, chi phí xây dựng hạ tầng của dự án xấp xỉ khoảng 110 tỷ đồng. Tiền sử dụng đất theo đơn giá được phê duyệt 1.070.000/m2 thì tiền sử dụng đất của dự án xấp xỉ 54 tỷ đồng. Vì thế, tổng chi phí dự án tính sơ bộ ban đầu tạm tính là 332 tỷ đồng.

Dự án bị kéo dài 10 năm (từ 2008 đến 2019) do thay đổi địa giới hành chính. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng 10 năm qua dao động từ 12 – 25%. Bởi vậy, tính cả lãi suất ngân hàng, tổng chi phí dự án The Diamond Park bị tăng lên tối thiểu 200%, xấp xỉ 664 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Dũng chia sẻ: Về doanh thu, nếu bán hết đất liền kề, biệt thự theo đơn giá thị trường hiện tại khoảng 10 triệu đồng/m2, doanh thu chủ đầu tư thu về khoảng 500 tỷ đồng. Tuy nhiên thị trường bất động sản Mê Linh tính thanh khoản đang rất kém.

“Vì vậy, dự án theo tính toán ước tính đang âm hơn 164 tỷ đồng, trong khi chủ đầu tư còn phải đầu tư hạ tầng xã hội, các tiện ích cho dự án chưa kể các chi phí quản lý điều hành và các chi phí khác trong 10 năm qua”, ông Dũng nói.