Đơn cử, theo báo cáo tài chính quý IV/2019 của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), doanh nghiệp này tăng 25% doanh thu so với cùng kỳ, lợi nhuận năm 2019 tăng khoảng 3%, đạt 1.216 tỷ đồng. Tiếp tục như từ năm 2016 đến nay, Tập đoàn Đất Xanh có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.
Tồn kho ghi nhận tăng do có các dự án mới như Khu dân cư Long Thành (1.572 tỷ đồng), Opal Skyline (177 tỷ đồng), La Maison (431 tỷ đồng), Gem Riverside (1.559 tỷ đồng)…
Về tổng tài sản, Đất Xanh tăng hơn 44%, lên mức 19.880 tỷ đồng, song khoản mục phải thu ngắn hạn tăng mạnh 62% lên mức 9.023 tỷ đồng, chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (chiếm tỷ trọng 61%, tương ứng số tiền 5.560 tỷ đồng). Đây chính là tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án như Khu đô thị đất Quảng Riverside, Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway... Ngoài ra, khoản phải thu ngắn hạn khách hàng cũng tăng trên 30% lên 1.938 tỷ đồng.
Công ty khác như Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỷ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỷ đồng, tăng 36%.
Đầu tư LDG (HoSE: LDG) hay Khang Điền (HoSE: KDH) đã có 2 năm liên tục âm dòng tiền, trong khi 3 năm liền trước (2015 - 2017) đều dương. Còn 2 doanh nghiệp âm dòng tiền trong năm 2019 mà năm trước dương là TTC Land ( HoSE: SCR ) và Nhà Đà Nẵng, lần lượt âm 491 tỷ đồng và 99 tỷ đồng.
Hầu hết ở các doanh nghiệp này đều tăng khoản phải thu và tồn kho tăng cao.
Như LDG âm dòng tiền kinh doanh 1.496 tỷ đồng năm 2019 bởi tăng các khoản phải thu 1.862 tỷ đồng, gấp 3 lần năm trước. Công ty phát sinh trong năm khoản đặt cọc 370 tỷ đồng chuyển nhượng cổ phần; đặt cọc, kỹ quỹ ký cược dài hạn hơn 1.165 tỷ đồng, gấp 7 lần. Còn Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỷ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỷ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3 - 2 lần.
Trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư, về lâu dài sẽ thành rủi ro cho doanh nghiệp. Một chuyên gia bất động sản lý giải, lĩnh vực bất động sản là ngành đặc thù, khác với những ngành khác như hàng tiêu dùng, nên việc “đọc” những khoản mục trong báo cáo tài chính cần hiểu “chiêu” của doanh nghiệp hơn.
Dù đã bán hết sản phẩm nhưng chưa đến thời hạn giao nhà, doanh nghiệp vẫn bị ghi nhận hàng tồn kho cao và dòng tiền âm.
Ông lý giải, nguyên nhân là theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.
Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu.
Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm. Trong tương lai thì dòng tiền thu về vẫn tốt bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán.
Do vậy, lợi nhuận của khối bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những doanh nghiệp có ít dự án gối đầu. Cũng có quý, doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án tốt, lợi nhuận dự kiến lớn, vì chưa đủ điều kiện hạch toán, trong khi chi phí vẫn phát sinh.
“Trong kinh doanh, dòng vốn dư thì sợ chứ không sợ âm, tăng vốn rồi mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đáng lo”, vị chuyên gia này chia sẻ.
Ngoài ra, một vấn đề đáng chú ý là hoạt động đầu tư của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền để tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Trên thực tế, có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách.
Tags:
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Hà Nội đấu giá khu đất gần 6.500m2 xây nhà thấp tầng, giá khởi điểm hơn 700 tỷ đồng; ROX Living Kiến Tường bàn giao sổ hồng; Nghệ An vượt gần gấp đôi chỉ tiêu nhà ở xã hội năm 2025... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 29/11.
(VNF) - T&T Homes, thương hiệu bất động sản thuộc Tập đoàn T&T Group, chính thức vận hành Sales Gallery đầu tiên tại TP. HCM. Sự kiện không chỉ đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược mở rộng thị trường phía Nam, mà còn thể hiện cam kết mạnh mẽ của T&T Homes nói riêng, T&T Group nói chung trong việc chuẩn hóa quy trình tư vấn, nâng tầm trải nghiệm khách hàng thông qua việc ứng dụng các giải pháp công nghệ và mô phỏng thực tế tiên tiến.
(VNF) - Giá đất tại Mê Linh đang có xu hướng nhích lên, thanh khoản được cải thiện, trong bối cảnh hạ tầng dần hoàn thiện và các “ông lớn” chuẩn bị triển khai dự án. Dù vậy, theo giới chuyên môn, vẫn còn những rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án mà các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
(VNF) - Đà Nẵng thành lập 8 tổ công tác do các Phó Chủ tịch UBND thành phố phụ trách nhằm xử lý vướng mắc của 376 dự án, trong đó có 28 dự án trọng điểm được kỳ vọng tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
