Thấy gì qua dòng tiền âm của các doanh nghiệp bất động sản?

Đơn cử, theo báo cáo tài chính quý IV/2019 của Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), doanh nghiệp này tăng 25% doanh thu so với cùng kỳ, lợi nhuận năm 2019 tăng khoảng 3%, đạt 1.216 tỷ đồng. Tiếp tục như từ năm 2016 đến nay, Tập đoàn Đất Xanh có một năm âm dòng tiền kinh doanh tới 1.796 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở các khoản phải thu tăng 40%, hàng tồn kho tăng 49%, chi phí trả trước gấp 76 lần năm trước.

Tồn kho ghi nhận tăng do có các dự án mới như Khu dân cư Long Thành (1.572 tỷ đồng), Opal Skyline (177 tỷ đồng), La Maison (431 tỷ đồng), Gem Riverside (1.559 tỷ đồng)…

Về tổng tài sản, Đất Xanh tăng hơn 44%, lên mức 19.880 tỷ đồng, song khoản mục phải thu ngắn hạn tăng mạnh 62% lên mức 9.023 tỷ đồng, chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (chiếm tỷ trọng 61%, tương ứng số tiền 5.560 tỷ đồng). Đây chính là tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án như Khu đô thị đất Quảng Riverside, Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway... Ngoài ra, khoản phải thu ngắn hạn khách hàng cũng tăng trên 30% lên 1.938 tỷ đồng.

Công ty khác như Nhà Thủ Đức cũng trong tình cảnh tương tự mà nguyên nhân là tăng các khoản phải thu và tồn kho. Năm 2019, Nhà Thủ Đức tiếp tục âm dòng tiền 314 tỷ đồng khi lợi nhuận đạt 156 tỷ đồng, tăng 36%.

Đầu tư LDG (HoSE: LDG) hay Khang Điền (HoSE: KDH) đã có 2 năm liên tục âm dòng tiền, trong khi 3 năm liền trước (2015 - 2017) đều dương. Còn 2 doanh nghiệp âm dòng tiền trong năm 2019 mà năm trước dương là TTC Land ( HoSE: SCR ) và Nhà Đà Nẵng, lần lượt âm 491 tỷ đồng và 99 tỷ đồng.

Hầu hết ở các doanh nghiệp này đều tăng khoản phải thu và tồn kho tăng cao.

Như LDG âm dòng tiền kinh doanh 1.496 tỷ đồng năm 2019 bởi tăng các khoản phải thu 1.862 tỷ đồng, gấp 3 lần năm trước. Công ty phát sinh trong năm khoản đặt cọc 370 tỷ đồng chuyển nhượng cổ phần; đặt cọc, kỹ quỹ ký cược dài hạn hơn 1.165 tỷ đồng, gấp 7 lần. Còn Khang Điền có khoản phải thu tăng 1.817 tỷ đồng và tồn kho tăng 1.205 tỷ đồng, cao hơn năm trước khoảng 1,3 - 2 lần.

Trong kinh doanh, khi dòng tiền âm, các doanh nghiệp buộc phải huy động từ nhiều nguồn khác để đảm bảo dòng tiền hoạt động, đầu tư, về lâu dài sẽ thành rủi ro cho doanh nghiệp. Một chuyên gia bất động sản lý giải, lĩnh vực bất động sản là ngành đặc thù, khác với những ngành khác như hàng tiêu dùng, nên việc “đọc” những khoản mục trong báo cáo tài chính cần hiểu “chiêu” của doanh nghiệp hơn.

Dù đã bán hết sản phẩm nhưng chưa đến thời hạn giao nhà, doanh nghiệp vẫn bị ghi nhận hàng tồn kho cao và dòng tiền âm.

Ông lý giải, nguyên nhân là theo quy định, ngoài hồ sơ pháp lý thì tòa nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp chỉ cần hoàn thành phần móng là có thể mở bán, đối với nhà ở liền kề, thấp tầng là hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

Sau khi mở bán, doanh nghiệp sẽ thu tiền theo tiến độ thi công, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu, lợi nhuận khi sản phẩm hoàn thiện và bàn giao.

Một dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi giao nhà thường vào khoảng 14-20 tháng. Đối với doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu có báo cáo tài chính trong điểm rơi này thì họ buộc ghi nhận trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu.

Trong khoảng thời gian đó, mặc dù hàng tồn kho cao do chưa đến thời hạn giao nhà thì việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm. Trong tương lai thì dòng tiền thu về vẫn tốt bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán.

Do vậy, lợi nhuận của khối bất động sản thường chênh lệch lớn giữa các năm cũng như các quý trong năm, nhất là với những doanh nghiệp có ít dự án gối đầu. Cũng có quý, doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dù tình hình tiêu thụ sản phẩm tại dự án tốt, lợi nhuận dự kiến lớn, vì chưa đủ điều kiện hạch toán, trong khi chi phí vẫn phát sinh.

“Trong kinh doanh, dòng vốn dư thì sợ chứ không sợ âm, tăng vốn rồi mà không có phương án sử dụng hiệu quả mới đáng lo”, vị chuyên gia này chia sẻ.

Ngoài ra, một vấn đề đáng chú ý là hoạt động đầu tư của doanh nghiệp nếu doanh nghiệp bất động sản sử dụng tiền để tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh chính, đặc biệt là tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Trên thực tế, có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách.