'Thị trường bất động sản năm 2019 sẽ từ khó khăn đến… rất khó khăn'

Trong đó, nhiều báo cáo và chuyên gia cho rằng bất động sản năm 2019 thể không tốt bằng 2018 nhưng nhìn chung vẫn ổn định bởi kinh tế tiếp tục tăng trưởng tốt, nhu cầu tiếp tục gia tăng…

Tuy nhiên cũng nhiều ý kiến nhận định thị trường năm 2019 sẽ đối mắt với nhiều khó khăn, trong đó có việc siết tín dụng chảy vào bất động sản, GDP tăng nhưng chủ yếu dựa vào FDI…

Thậm chí theo dự báo của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, bất động sản năm 2019 sẽ từ khó khăn đến rất khó khăn; giao dịch suy giảm mạnh và chỉ những bất động sản có dòng thu ổn định từ nhu cầu ở và kinh doanh mới cầm cự tạm ổn…

Và sự khó khăn này của thị trường một phần sẽ đến từ việc siết tín dụng bất động sản.

- Hiện nay, sự phát triển của thị trường bất động sản có sự hiện diện đa dạng các dòng vốn như ngân hàng; vốn đầu tư, đầu cơ trên thị trường; vốn đầu tư nước ngoài… Theo ông, nguồn vốn nào đóng vai trò quan trọng nhất?

Trong giai đoạn từ 2014 – 2018, thị trường vốn có sự đa dạng hơn, đặc biệt xuất hiện dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Nói đúng hơn, dòng vốn FDI đã xuất hiện từ những năm trước đó nhưng ở dạng “vốn mồi”, chỉ có những có công ty bất động sản nước ngoài tham gia thị trường rồi đưa vào một phần vốn, sau đó vay ngân hàng để làm dự án chứ không phải vốn thật sư.

Còn hiện nay, thị trường có 2 nguồn vốn nước ngoài, thứ nhất của các công ty lớn nước ngoài đưa vào hợp tác với các công ty bất động sản trong nước, hoặc mua lại những dự án với số tiền khá lớn. Thống kê cho thấy, mỗi năm có vài tỷ USD đổ vào bất động sản.

Thứ hai, từ năm 2015 chúng ta dần cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên có thêm nguồn vốn của nhà đầu tư cá nhân. Hai nguồn vốn đó xuất hiện, khác với giai đoạn 2008 – 2010, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn thật sự để kích cầu.

Nguồn vốn thứ 2 là vốn trong dân và vốn của các công ty đầu tư bất động sản dần mạnh lên.

Nếu như trước đây, giai đoạn 2008 – 2010, số công ty bất động sản có nguồn vốn lớn rất ít thì bây giờ chúng ta có những công ty bất động sản có vốn chủ sở hữu lên đến 5.000 – 7.000 tỷ đồng, số lượng các công ty này rất nhiều và vốn cũng tăng theo thời gian. Nguồn vốn của các công ty này cũng giúp cho thị trường có nguồn vốn thật, khác với trước đây đa số các công ty bất động sản chỉ bán hàng trên giấy và vốn xoay vòng.

Vốn thứ 3 là vốn ngân hàng. Từ 2014 – 2018, tín dụng bất động sản liên tục tăng. Đặc biệt các ngân hàng đã lấy nguồn vốn ngắn hạn dưới 1 năm để cho vay trung và dài hạn với một tỷ lệ lên tới 40 - 50%. Những nguồn vốn như vậy giúp thị trường phát triển rất tốt trong giai đoạn 2014 – 2018.

Trong số các nguồn vốn này, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Nếu quan sát, thống kê trong dân thì tỷ lệ vốn nằm trong bất động sản cao hơn vốn nằm trong tiền gửi. Nghĩa là những người khá giả, có xu hướng đầu tư thì họ ít gửi tiền mặt mà chuyển rất lớn vào bất động sản, và trong các bất động sản đó không phải họ mua bằng vốn của họ mà vay từ 30 - 70%, cá biệt trong giai đoạn 2016 – 2017, có dự án ngân hàng cho vay từ 80 – 90%.

Do đó, ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất, rồi mới đến các nguồn vốn khác.

- Đóng vai trò quan trọng như vậy nhưng tỷ lệ tín dụng bất động sản đã tiếp tục được giảm xuống và sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm 2019. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?

Không có ngành gì phát triển mãi nếu không dựa trên nhu cầu thật mà chỉ dựa vào nhu cầu đầu cơ. Thị trường bất động sản từ 2014 – 2017 phát triển khá tốt ở những thị trường lớn như Sài Gòn, hay những vùng có khu công nhân tập trung, với dòng sản phẩm căn hộ. Mặc dù tung ra lượng cung rất lớn nhưng vẫn đảm bảo thanh khoản. Số lượng căn hộ giai đoạn này gấp 3 – 4 lần giai đoạn đóng băng 2008 – 2010 nhưng vẫn có nhu cầu, vẫn có người ở.

Những dự án đất nền, vùng ven cũng đã hình thành và bắt đầu có sự phát triển. Tuy nhiên, sau một thời gian dài bị đóng băng bất động sản bước vào thời kỳ tăng giá (2016 – 2018) và bắt đầu xuất hiện đầu cơ, kéo theo giá đất tăng liên tục ở các nơi. Đặc biệt, ở Phú Quốc nhu cầu đầu cơ rất lớn, giá bất động sản tăng một cách chóng mặt trong vòng 1 – 2 năm.

Có những vùng ven giá cũng tăng gấp 2 - 3 lần trong vòng hơn một năm nay. Thế nhưng, nhu cầu thật thì chưa đến. Với cách thức tăng trưởng này, thị trường đến một lúc nào đó cũng phải có điểm dừng. Đó là khi giá tăng đến mức người đầu cơ không thể mua được nữa, vốn ngân hàng cũng trở nên rủi ro vì trước đây, ví dụ một miếng đất định giá 1 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 500 – 600 triệu. Sau 2 – 3 năm miếng đất đó tăng lên 3 tỷ đồng, dù cùng một hạn mức cho vay (70%) nhưng tỷ lệ cho vay giữa 3 tỷ và 1 tỷ hoàn toàn khác nhau.

Giá đất tăng quá cao ngân hàng lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng và bắt đầu giảm cho vay, và chỉ cho vay những nơi họ tin còn nhu cầu. Tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là “liều thuốc độc” cho dòng kinh doanh đầu cơ.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Năm 2019 sẽ chính thức xảy ra. Khi Chính phủ tham gia kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì giới đầu cơ không còn thu lợi, thị trường suy thoái, phải bán ra để trả nợ. Đó là dự đoán tình hình của năm 2019.

- Vậy làm như thế nào để giải quyết được bài toán vừa điều tiết dòng vốn vào bất động sản vừa đảm bảo sự cân đối nguồn vốn thị trường?

Nhà nước có đủ công cụ để giám sát nhưng khi xảy ra chuyện thì thường đổ cho thiếu hàng lang pháp lý. Tuy nhiên, chúng ta có đủ hành lang pháp lý, chẳng qua là sự thiếu trách nhiệm của những người thực thi. Khi đã xảy ra rồi nhiều khi là trách nhiệm tập thể. Khi ban hành chính sách thì gây khó cho doanh nghiệp, luật lệ có không thực thi lại “đẻ” ra luật lệ mới.

Việc một doanh nghiệp phát hành trái phiếu còn mất an toàn hơn một doanh nghiệp đi vay. Bởi khi đi vay ngân hàng, doanh nghiệp đó sẽ phải chứng minh từ sổ sách, năng lực, thế chấp rồi mới cho vay. Khi giải ngân, ngân hàng cũng giải ngân từng bước, không có chuyện vay 500 tỉ thì ngân hàng giải ngân một lúc từng ấy tiền. Vay đầu tư 30 tầng sẽ phải thế chấp cái gì, xây tầng nào ngân hàng giám sát tầng đó, rồi mới chuyển tiền. Thế nhưng, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu thì theo quy định hiện nay coi đó là đầu tư. Ngân hàng có quyền mua trái phiếu đó và mua một lúc nhiều tiền mà không cần giám sát. Trong khi cái đó rủi ro hơn cho vay, nhưng lại là nghiệp vụ đầu tư. Thực tế, nhiều công ty “sân sau” đã phát hành trái phiếu và được các ngân hàng mua lại với khối lượng lớn.

Do đó, tôi cho rằng, để công tác quản lý được hiệu quả thì luật lệ càng đơn giản càng dễ giám sát hơn là một hệ thống quy định phức tạp và khó hiểu để rồi “vẽ” ra nhiều đường lách.

Xem thêm >> VietnamFinance bình chọn 10 sự kiện bất động sản nổi bật trong năm 2018