Thị trường bất động sản Việt Nam: Luật mới kiến tạo chu kỳ mới

Mỗi chu kỳ bất động sản lại “phát minh” ra công cụ tài chính mới

Trong 3 thập kỷ qua (bắt đầu từ năm 1993 đến nay), bất động sản Việt Nam đã chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng khác nhau nhưng có một điểm chung là các chu kỳ lặp lại đều đặn sau mỗi 7-8 năm. Lần sốt đất đầu tiên diễn ra vào giai đoạn 1993-1994. Sau đợt sốt đất này, thị trường bất động sản đóng băng lần thứ nhất từ năm 1995-1999. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002. Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu từ năm 2003 và kéo dài đến tận năm 2006.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008 và đóng băng suốt 5 năm 2009-2013. Đây là đợt đóng băng lần thứ ba và lâu nhất trong vòng 3 thập kỷ qua. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014. Sóng tăng sau đó kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ nhiệt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 song hành với đà giảm tốc của thị trường. Sau thời gian bùng nổ vào đầu năm 2022, thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng. Nếu đúng theo chu kỳ như vậy thì thời kỳ đóng băng thị trường có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng thị trường bất động sản ở chu kỳ nào cũng vậy, khi tín dụng gặp khó khăn sẽ cần tìm đến những công cụ tài chính mới. Giai đoạn 2003-2013 chỉ mới manh nha công cụ tài chính bất động sản thông qua mua trả sau (mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai), trong khi giai đoạn 2013-2023 đã tìm ra được công cụ mua chung (timeshare) và trái phiếu bất động sản.

Theo ông Chung, bất động sản hiện nay đang gặp phải nhiều vấn đề, trong đó luồng tiền vận hành vào thị trường đang suy giảm. Mặc dù Nghị quyết 33/2022/NQ-CP và Nghị định 08/2022/NĐ-CP đã có những biện pháp tháo gỡ thông qua việc dãn, hoãn trả trái phiếu của các doanh nghiệp và hình thành gói 12.000 tỷ cho thị trường nhà ở xã hội, nhưng về đại thể vẫn khó về luồng tiền. Đặc biệt là luồng tiền để tiếp tục vận hành đầu tư cho bất động sản đến nay vẫn chưa có nguồn rõ nét.

Hơn nữa, hiện các khó khăn về pháp lý cho triển khai dự án vẫn phải chờ các văn bản mới. Quan trọng nhất vẫn là việc ban hành ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc ba luật này được thông qua và đi vào cuộc sống cũng cần có thời gian. Như vậy, khó khăn về pháp lý chưa thể giải quyết được trong năm 2023. Bên cạnh đó, thị trường đang rơi vào tình trạng giá cao, ít giao dịch nhưng bên bán không giảm giá, bên mua lại chờ đợi giá giảm để bắt đáy. Hai bên nhất quyết không chịu “lùi bước” làm cho thị trường mất thanh khoản và neo ở giá cao.

Kỳ vọng vào một chu kỳ bất động sản mới

Ông Trần Kim Chung nhìn nhận mười năm một lần, thị trường bất động sản tạo chu kỳ trùng với các chu kỳ của sửa đổi Luật Đất đai. Thời điểm 2023, thị trường bất động sản đã nằm đáy. Chính phủ đã có Nghị quyết 33/2023/NQ-CP tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ, tổng thể phải chờ đến tháng 10 khi Quốc hội phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Khi đó, các cơ chế, chính sách, biện pháp mới được khẳng định. “Về cơ bản, thị trường sẽ được tiếp thêm nguồn lực từ việc hoàn thiện bộ ba luật này. Dẫu rằng thị trường cũng vẫn sẽ bị ảnh hưởng nếu có những bất định xảy ra. Nhưng với giả định mọi thứ diễn biến như hiện tại, không có đột biến, một giai đoạn mới, một chu kỳ mới có thể sẽ đến với thị trường bất động sản”, ông Chung bình luận.

Nhận định thị trường sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn nhưng Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết so với 6 tháng cuối năm 2022 và quý đầu năm 2023 thì quý II đã có thêm nhiều sắc màu tươi sáng hơn. Ngoài ra, tình hình kinh tế vĩ mô thế giới đang có những dấu hiệu ổn định. Lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định từ giữa năm ٢٠٢٣. Nền tảng kinh tế hiện tại trong nước vẫn còn rất tốt, vẫn có làn sóng nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển sang Việt Nam. Những tín hiệu vĩ mô vẫn đang hướng đến sự phục hồi và “đảo chiều” cho thị trường bất động sản.

“Dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn ấp ủ mong muốn sở hữu bất động sản. Với kỳ vọng này, có thể thấy, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024”, ông Quốc Anh nói.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định khả năng hồi phục và thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn, các luật liên quan và cả việc các sản phẩm được tung ra có phù hợp với thị trường… Cuối năm 2023, các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua. Cùng với nỗ lực của nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản 2023, thì cuối năm nay, ngành có thể sẽ có những chuyển biến tích cực.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng khi 3 luật được thông qua sẽ tác động lâu dài đến thị trường bất động sản theo hướng tích cực, đồng thời sẽ bịt được những lỗ hổng trước đây, gia tăng tính minh bạch. Bên cạnh đó, sẽ có những chế tài nghiêm túc, khắt khe để các chủ đầu tư thực hiện dự án phải tuân theo đúng quy định pháp luật và tạo ra một thị trường bất động sản mở hơn chứ không phải theo cơ chế xin - cho.

Cũng theo ông Toản, khi các luật ra đời, mảng bất động sản đầu tư sẽ không còn lợi nhuận vượt trội như trước, giá bình ổn hơn. Trước đây, các chu kỳ bất động sản rất ngắn, cứ vài ba năm lại có một chu kỳ nhưng chu kỳ sắp tới sẽ kéo dài hơn nếu không có những biến động lớn về về kinh tế, chính trị. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc các đối tượng tham gia thị trường, đặc biệt là các đơn vị phát triển dự án. Ngoài ra, ông cũng mong đừng vừa ra đời luật đã lạc hậu mà nên làm luật theo hướng phát triển lâu dài, bền vững, bởi hiện tại luật rất nhiều lỗ hổng và phải dùng rất nhiều thông tư, nghị định để chắp vá.

Khởi động chu kỳ mới: Đầu tư phân khúc nào?

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định đối với nhà đầu tư mua đất nền nhỏ nông nghiệp hay tương tự vùng xa, nếu mua theo “trend” là farmstay sẽ còn chờ dài, muốn bán phải giảm giá 30% nhưng chưa chắc có người mua, tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến năm 2024. Trong khi đó, đất ở nơi có hạ tầng lớn đang xong hoặc sắp xong, có khả năng hình thành khu công nghiệp, khu dân cư thì đến năm 2024 có thể “tan băng”.

“Các vùng địa phương xa thành phố lớn dù có cao tốc đi qua nhưng giá không tăng mà còn giảm vì giá hiện nay là giá đỉnh của năm 2022, cho nên lỡ ‘ôm’ thì chờ dài hạn vì khu vực này khó hình thành dân cư, khu công nghiệp, thương mại đông đúc”, ông Hiển nói và cho rằng khi thị trường khởi sắc trở lại, phân khúc có nhu cầu thật sẽ phục hồi trước, nhất là tại khu vực đông dân cư như trung tâm thành phố. Tiếp đó là những dự án vùng ven thành phố có triển vọng rõ từ quy mô dân cư, hạ tầng hoàn thiện. Cuối cùng mới đến những dự án vùng lân cận được hưởng lợi từ quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá trong 2-3 năm tới, “ăn theo” ảnh hưởng của hệ thống cao tốc.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Hiển đánh giá nền tảng phục hồi của phân khúc này chưa có do những giải đáp về nguồn cầu, khả năng trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chưa rõ ràng. “Dù cho lượng khách du lịch 2 năm tới có đạt mốc 19 triệu khách như năm 2019 thì số lượng condotel xây dựng đã vượt qua nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân. Cung tăng quá nhanh so với cầu, chưa nói đến pháp lý, tương lai của condotel là một dấu hỏi rất lớn”, ông Hiển nhấn mạnh.