Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc ‘hóng’ cơ chế mới

Nghiên cứu cơ chế đặc thù để "đảo ngọc" phát triển vượt trội

Theo báo cáo của UBND TP. Phú Quốc – tỉnh Kiên Giang, sau 20 năm triển khai Quyết định số 178/2004/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ về "Đề án phát triển tổng thể đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020", đến nay thành phố biển này đã đạt được những thành tựu nhất định về phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể: tốc độ tăng trưởng 19,6%, thu ngân sách tăng 200 lần từ 38,5 tỷ đồng lên 7.800 tỷ đồng (năm 2023), khách du lịch tăng 42 lần (5,5 triệu lượt), thu hút hơn 300 dự án đầu tư với tổng vốn hơn 400.000 tỷ đồng...

Điều này đã tạo điều kiện rất thuận lợi để Phú Quốc đẩy mạnh đầu tư kết cấu hạ tầng, là tiền đề hút vốn đầu tư ngoài ngân sách nhà nước. Bình quân 1 đồng vốn ngân sách bỏ ra đã thu về hơn 11 đồng vốn ngoài ngân sách.

Ông Huỳnh Quang Hưng, Chủ tịch UBND TP. Phú Quốc, cho biết 20 năm trước nơi đây chỉ là một hòn đảo hoang sơ nhưng Quyết định 178 đã làm thay da đổi thịt, phát triển ngoạn mục đảo ngọc Phú Quốc. “Năm 2023, Phú Quốc đã đạt mức thu trên 7.800 tỷ đồng, đóng góp 51,5% ngân sách tỉnh Kiên Giang”, ông Hưng thông tin thêm.

Được biết, năm 2004, Phú Quốc chỉ có 55 cơ sở lưu trú thì đến nay đã có hơn 470 cơ sở lưu trú với hơn 24.880 phòng, trong đó có đến 17 khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao. Nhiều dự án BĐS được đưa vào vận hành mang tầm cỡ quốc tế như quần thể vui chơi giải trí GrandWorld, khu vui chơi giải trí Sun World Hon Thom Nature Park, Vinwonder, khu vườn thú bán hoang dã Safari, JW Marriott Phú Quốc, Emerald Bay, Casino Phú Quốc...

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, Phú Quốc hiện vẫn còn nhiều tiềm năng và lợi thế vượt trội chưa được khai thác hết nên cần có cơ chế đặc thù để tạo đà bứt phá.

TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng Khoa học Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng Phú Quốc cần có cơ chế như đặc khu mới phát triển xứng tầm với tiềm năng hiện có.

"Đặc khu không phải là dành nhiều ưu đãi đặc biệt, mà là cơ chế thông thoáng, tiến tới cấu trúc thể chế hoàn chỉnh. Chúng ta luôn nhìn sang Singapore để so sánh và muốn Phú Quốc phải phát triển như họ. Nhưng ta chỉ là đơn vị hành chính tương đương cấp huyện, còn họ là quốc đảo. Phú Quốc có đủ điều kiện và lợi thế để đi sau về trước, vẫn có thể vượt qua Singapore nhưng cần phải có thể chế vượt trội, phải là đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt…", TS Trần Đình Thiên nói.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Hải Châu, Tổng thư ký Hội Đầu tư và Phát triển du lịch Phú Quốc, chia sẻ để có cơ chế cho Phú Quốc phát triển, Chính phủ cần phân cấp, phân quyền cho Phú Quốc trên cơ sở xây dựng một đề án cơ chế chính sách đặc thù nào đó. Có được cơ chế này thì Phú Quốc mới thoát ra khỏi cái áo khoác mà địa phương đang mặc của một chính quyền đô thị cấp huyện.

Cơ chế mới sẽ là “đòn bẩy” cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng?

Ghi nhận tình hình thực tế thị trường BĐS hiện nay, có không ít nhà đầu tư địa ốc đang đứng trước nguy cơ “chôn vốn” nhiều tỷ đồng vì trót xuống tiền đầu tư, để rồi “vỡ mộng” đối với sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng. Trong số đó, phải kể đến những nhà đầu tư đang “sống dở chết dở” vì lỡ “ôm” các dự án địa ốc tại Phú Quốc.

Theo Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc, địa phương hiện có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch, với tổng diện tích hơn 9.600ha, tổng vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó, có 47 dự án đã được khai thác và đi vào hoạt động, còn 78 dự án đang triển khai xây dựng. Số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư.

Trong số các dự án đã hoàn thiện, có rất nhiều biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, condotel… đã bán cho khách hàng từ mấy năm trước mà đến nay vẫn bỏ trống. Nhà đầu tư mắc kẹt vì muốn hoàn thiện để đưa vào kinh doanh cũng khó, muốn bán lại cũng không có người mua dù giá đã cắt lỗ rất nhiều. Chẳng hạn có những căn biệt thự nghỉ dưỡng tại Gành Dầu từng được giao dịch 19-20 tỷ đồng/căn, nay đang được rao bán chỉ 13-15 tỷ đồng/căn hoặc condotel ghi nhận có nhiều căn cắt lỗ từ 150-300 triệu đồng.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trước đây hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã thúc đẩy quá trình phát triển của BĐS nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Tuy nhiên, vấn đề trở nên nghiêm trọng khi hòn đảo này chiếm tới một nửa nguồn cung nhà phố thương mại trong các dự án bất động sản du lịch ven biển trên cả nước. Thừa nguồn cung chính là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay.

Theo các chuyên gia, để giải phóng hàng tồn kho BĐS tại Phú Quốc, cần phải nghĩ tới việc nhanh chóng thúc đẩy kinh tế và du lịch cho hòn đảo này. Trong đó, sự trở lại của du khách chính là yếu tố tiên quyết để kéo theo tất cả ngành dịch vụ khác phát triển mạnh bao gồm: lưu trú, ẩm thực, dịch vụ du lịch, vận tải, xây dựng...

Tuy nhiên, ông Hà Văn Siêu, Phó cục trưởng Cục Du lịch quốc gia Việt Nam, thừa nhận công tác xây dựng và quản lý điểm đến du lịch tại Phú Quốc hiện nay còn chưa đồng bộ, năng lực quản lý điểm đến bộc lộ nhiều yếu kém, tự phát…

Vì thế, quản lý và phát triển điểm đến nhằm tạo môi trường hoạt động du lịch lành mạnh, xây dựng hình ảnh thương hiệu, nâng cao sức hấp dẫn và năng lực cạnh tranh của các bên là những vấn đề được cần được quan tâm tại Phú Quốc. Trong những năm gần đây, việc chú trọng đẩy mạnh hợp tác công – tư, phát huy và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực, tạo đột phá trong thu hút đầu tư, phát triển du lịch Phú Quốc đã có nỗ lực nhưng chưa đạt hiệu quả mong muốn.

Một trong những nguyên nhân ông Siêu chỉ ra là Phú Quốc chưa có “sự bắt tay hiệu quả” giữa chính quyền tỉnh Kiên Giang, TP. Phú Quốc và các nhà đầu tư trong quản lý điểm đến và truyền thông điểm đến.

“Điểm đến du lịch phải có yếu tố bản địa rõ nét. Điều này cần sự tham gia của chính quyền địa phương. Với Phú Quốc, hầu hết nhà đầu tư là từ nước ngoài và nơi khác đến. Sự tham gia của lãnh đạo địa phương càng phải chủ động, mạnh mẽ hơn. Ở mọi mặt, sức cạnh tranh về giá, kết nối, quảng bá và xúc tiến du lịch đều cần sự bắt tay giữa chính quyền tỉnh Kiên Giang, TP. Phú Quốc và các nhà đầu tư”, ông Hà Văn Siêu nhận định.

Theo một đại diện của Bộ Nội vụ, xây dựng đề án thí điểm chính quyền đô thị đầu tiên tại Phú Quốc là cần thiết. Thực hiện thí điểm sẽ có rất nhiều nội dung cụ thể, nội hàm một cách rất rõ để thực hiện được tất cả những yêu cầu đối với một chính quyền đô thị. Bộ Nội vụ sẽ phối hợp với tỉnh Kiên Giang và các đơn vị liên quan xây dựng một đề án tổng thể về cơ chế, chính sách đặc thù cho Phú Quốc gắn với thí điểm mô hình chính quyền đô thị. Bởi vậy nền kinh tế nói chung và lĩnh vục BĐS ở Phú Quốc nói riêng, muốn phát triển, cần phải thoát ra khỏi cái áo khoác mà địa phương đang mặc của một chính quyền đô thị cấp huyện với năng lực chưa xứng tầm. Phú Quốc thực sự cần nhiều cơ chế mới.