Bảng giá đất mới: Áp dụng không đồng bộ, người dân và doanh nghiệp gặp khó

Áp dụng bảng giá đất mới còn nhiều bất cập

Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được các chuyên gia nêu ra tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" vừa tổ chức.

Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Nhưng tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Đơn cử, bảng giá đất mới của TPHCM tăng khoảng 4-38 lần, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây của Hà Nội đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ, bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ. Theo bảng giá đất mới, nhiều tuyến đường tại Đà Nẵng ghi nhận giá đất tăng 45-65%, thậm chí có khu vực giá đất tăng hơn gấp đôi.

Giá đất cao hơn trước nhiều lần và tỷ lệ tính tiền sử dụng đất cao khiến nhiều người dân, doanh nghiệp lo lắng. Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến.

Các chuyên gia cho rằng, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới đang không đồng bộ với các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Hệ quả của việc này là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, làm cho những người dân nghèo không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người thu nhập thấp khó có thể tiếp cận được đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) chia sẻ: Một trong những bất cập của bảng giá đất hiện nay là việc chưa cụ thể hóa, chưa quy định chi tiết giá các loại đất.

Còn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác…

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đồng thời là Chủ tịch GP.Invest, cho hay: Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, nhiều địa phương chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Chủ tịch GP.Invest lấy ví dụ có trường hợp cùng một thửa đất, được giao cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

"Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", ông Hiệp nêu vấn đề.

Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, cho rằng việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam.

"Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, tôi chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam", lãnh đạo Contrexim đưa ý kiến.

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện bảng giá đất

Các chuyên gia nhấn mạnh rằng bảng giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và chi tiết hơn để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế.

Một trong những giải pháp trọng tâm là việc chia lại nhóm đất một cách chi tiết và hợp lý hơn. Các chuyên gia cho rằng việc chia nhóm đất cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí rõ ràng như mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội.

Ví dụ, nhóm đất phi nông nghiệp có thể được phân tách thành đất thương mại, đất dịch vụ, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, và đất dành cho các dự án công ích.

Theo các chuyên gia, cách phân nhóm này sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, tránh tình trạng áp giá chung thiếu công bằng và không phù hợp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tư chính xác hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Ông Cường nhấn mạnh các địa phương cần linh hoạt áp dụng tỷ lệ thuê đất thấp hơn trong các trường hợp cần thiết, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao và các dự án mang ý nghĩa cộng đồng như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí.

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi phương pháp thặng dư hiện hành cũng được đề xuất nhằm bảo đảm tính minh bạch và phù hợp với thực tế.

PGS-TS Trần Kim Chung cho rằng thông tin giá đất cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng và cơ chế giám sát cần được tăng cường để bảo đảm tính chính xác, khách quan. Đồng thời, các địa phương cần xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa về giá đất để cung cấp thông tin chi tiết, minh bạch, giúp giảm thiểu các sai lệch và rủi ro từ lợi ích cá nhân trong định giá đất.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO, đánh giá việc quy định hợp lý về giá đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là đất cho các dự án phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư. Do đó, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20-40% so với giá đất ở, nhằm khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực như du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án thương mại lớn.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc chậm trễ trong quá trình tính toán giá đất không phải vì không thể tính được mà chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Theo ông Dũng, việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể. Cần có cái nhìn thật khách quan và khoa học để đánh giá đúng mức độ tác động này, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.