Bất động sản 2017: Sốt đất nền, ‘hiện tượng’ Alibaba, cơ chế đặc thù và dòng vốn FDI

1. Điểm nhấn hạ tầng

Sau một thời gian nghiên cứu, đánh giá, Quốc hội đã thông qua đề xuất xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai). Khi được hoàn thành và đưa vào sử dụng, đây sẽ là một trong những cảng hàng không quốc tế lớn nhất khu vực.

Việc phê duyệt và lập đề án triển khai xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành không chỉ làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của khu vực này mà còn khiến giá bất động sản tăng lên chóng mặt. Hàng loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đổ về đây mua bán đất đã tạo nên một cơn sốt ảo khiến UBND tỉnh Đồng Nai phải tạm ngưng việc phân lô tách thửa để ổn định thị trường.

Tại TP. HCM, tuyến Metro số 1 dù chậm tiến độ nhưng vẫn kích thích làn sóng bất động sản gia tăng cả về số lượng dự án lẫn giá trị dọc tuyến. Chủ trương kéo dài tuyến đường sắt đô thị này đến Bình Dương và Đồng Nai càng tạo đòn bẩy cho thị trường địa ốc vệ tinh phát triển mạnh.

2. Hơn 3 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào bất động sản

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) năm 2017 với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Dự án có vốn đầu tư FDI lớn nhất trong năm 2017 là Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP  HCM với tổng vốn đầu tư đăng ký 885,85 triệu USD do liên doanh từ Hàn Quốc đầu tư.

Trong năm qua, thị trường cũng chứng kiến nhiều thương vụ "thâu tóm" bất động sản lớn của nhà đầu tư nước ngoài như: Capitaland (Singapore) mua lại dự án căn hộ có tổng giá trị đầu tư 177 triệu USD tại quận 4, TP. HCM; Keppel Land (Singapore) thâu tóm 2 lô đất tại khu Nam Sài Gòn và quận 9, dự kiến chi gần 300 triệu USD để phát triển dự án.

3. Sốt đất nền cục bộ

Từ tháng 3/2017, cơn sốt đất nền bắt đầu bùng phát ở khu vực huyện ngoại thành TP. HCM như Bình Chánh, Nhà Bè và tới tháng 5 đã lan ra tới huyện đảo Cần Giờ. Không dừng lại ở đó, cơn sốt đất nền còn "phủ sóng" cả huyện Củ Chi, Hóc Môn do xuất hiện thông tin có khu đô thị lớn với hàng loạt tuyến giao thông được đầu tư tại khu vực này.

Một vài nơi còn có hiện tượng cò đất đầu nậu tung thông tin quy hoạch ảo khiến giá đất tăng vùn vụt. Những dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ cũng chớp cơ hội, đua nhau mọc ra như nấm sau mưa. UBND TP. HCM nhận định đây chỉ là cơn sốt ảo và đưa ra biện pháp mạnh nhằm dập cơn sốt, trong đó có cả yêu cầu xử lý hình sự đối với các đối tượng thổi giá đất. Trước động thái này, cơn sốt đất nền đã nhanh chóng hạ nhiệt.

4. "Siết nợ" hàng loạt dự án bất động sản

Từ tháng 8/2017, Công ty Quản lý Tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) và hàng loạt ngân hàng đã tiến hành thu giữ nhiều tài sản đảm bảo của khách vay, trong đó đa số là bất động sản. Động thái này được xem là mở đầu cho quá trình xử lý "cục máu đông" nợ xấu tồn đọng lâu nay trong hệ thống các tổ chức tín dụng theo tinh thần Nghị quyết 42.

VAMC đã thu giữ dự án cao ốc Sài Gòn M&C trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1, TP. HCM vào cuối tháng 8. Trước khi thu giữ dự án cao ốc này, VAMC đã ký hợp đồng mua nợ với một số ngân hàng đối với khoản nợ của Công ty Sài Gòn One Tower, Công ty Liên Phát, Công ty Minh Quân, Công ty Superdeck M&C với tổng dư nợ (gốc và lãi) trên 7.000 tỷ đồng mà các công ty này đã vay từ nhiều nhà băng để đầu tư vào dự án.

Sau đó, VAMC cũng tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo của Công ty cổ phần Hoàn Cầu Khánh Hòa và Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang tại Sacombank. Ngoài VAMC, nhiều ngân hàng cũng tiến hành thu giữ tài sản đảm bảo xử lý nợ xấu như Maritime Bank, Agribank, Techcombank, Sacombank...

5. Thay đổi lớn về chính sách quản lý đất đai

Sau một thời gian chờ đợi, UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa tại nhiều khu vực của thành phố.

Quyết định này cũng đồng thời cho phép tách thửa đất nông nghiệp. Trong đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Sau khi ban hành, Quyết định 60 được kỳ vọng sẽ khai thông việc phân lô, tách thửa đất vốn bị ách tắc bấy lâu tại TP. HCM

Ngoài Quyết định 60, Nghị định 01 của Bộ Tài nguyên – Môi trường có hiệu lực từ ngày 3/3/2017 đã cho phép những trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy tay trong thời gian từ 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008 được cấp sổ đỏ.

Nghị định này cũng cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ đỏ trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy...

Theo ước tính với quy định mới này, TP. HCM sẽ giải quyết cấp sổ đỏ cho khoảng 70% số lượng chuyển nhượng bằng giấy tay, tức khoảng 26.000 trường hợp.

6. Đề nghị TP. HCM cho xây căn hộ 25m2

Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP HCM nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích tối thiểu 45m2 như Luật Nhà ở năm 2005. Thay vào đó, có thể cho phép xây dựng một tỉ lệ nhất định (20%-25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25m2 - 45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm. Các dự án ngoài khu vực trung tâm có thể áp dụng tỉ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn.

7. Xử phạt dự án bất động sản lên đến 1 tỷ đồng

Ngày 20/5/2017, Phó chủ tịch UBND TP. HCM Lê Văn Khoa đã ký quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần TDS, chủ đầu tư dự án Thảo Điền Sapphire với mức phạt "kỷ lục" 1 tỷ đồng. Đây là mức phạt tiền cao nhất và cũng là mức phạt hành chính cao nhất trong hoạt động xây dựng từ trước đến nay tại TP. HCM.

Dự án Thảo Điền Sapphire bị xử phạt vì vi phạm hàng loạt vi phạm trong giấy phép xây dựng được cấp như tăng diện tích tầng trệt, vi phạm khoảng lùi sông Sài Gòn, rạch Ông Hoá… với tổng diện tích vi phạm gần 1.400m2.

Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư Thảo Điền Sapphire còn bị buộc đình chỉ thi công toàn bộ công trình vi phạm, tháo dỡ phần thi công sai nội dung giấy phép xây dựng.

Trong một số cuộc họp, đại diện UBND TP. HCM cho biết sẽ xử lý nghiêm chủ đầu tư Thảo Điền Sapphire, coi đây là án điểm để răn đe những trường hợp vi phạm khác.

8. "Siết" dự án BT, ngăn chảy máu đất công

Tháng 5/2017, Bộ Tài chính đã công bố danh sách 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn 2014 - 2016.

Trong danh sách này, có nhiều trường hợp được Bộ Tài chính đánh giá là chưa tuân thủ các quy định tại Luật Đất đai và chưa xác định chính xác tiền sử dụng đất. Do vậy, Bộ Tài chính đã kiến nghị có kế hoạch thanh tra đối các dự án này. UBND TP. HCM sau đó ra quyết định tạm dừng các dự án có nguồn gốc đất công.

Tháng 10, UBND thành phố cũng ra quyết định tạm dừng các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng trên địa bàn thành phố đang trong quá trình thương thảo. Nguyên nhân là dự án hạ tầng chậm trễ trong khi doanh nghiệp lấy đất công phát triển dự án bán ồ ạt. Nhiều chủ đầu tư tay không bắt giặc gây lãng phí đất.

Ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoạch Đầu tư TP. HCM, cho biết hiện thành phố đang có 18 dự án BT với vốn đầu tư hơn 59.200 tỷ đồng. Tổng cộng 130 nhà đầu tư chia sẻ mong muốn hợp tác với Nhà nước với số vốn hơn 350.000 tỷ đồng.

9. Vật liệu xây dựng "phi mã"

Trong năm 2017, ngành xây dựng điêu đứng vì giá cát tăng quá cao. Nhiều nhà thầu xây dựng tại TP. HCM lâm vào cảnh thi công cầm chừng vì chí phí bị đội lên. Hiện nay, giá cát tại TP. HCM tăng đột biến từ 50-200% so với thời điểm đầu năm. Giá cát xây dựng đang ở mức trên 600 ngàn đồng/m3.

Điều tra của Bộ Xây dựng cho thấy từ 2016-2020, nhu cầu về cát xấp xỉ 2,3 tỷ m3. Dự báo đến năm 2020, với mức độ sử dụng cát sẽ đạt khoảng 130 triệu m3/năm. Các nhà thầu lo không còn đủ cát để xây dựng.

Các nhà quản lý tại TP. HCM đề xuất dùng tro xỉ nhiệt điện để trộn vào xi măng hoặc cho vào bê tông đầm lăn đã áp dụng trong các công trình thuỷ điện. Thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn và phối hợp với các cơ sở nghiên cứu đề xuất quy chuẩn cát hỗn hợp.

10. "Hiện tượng" Địa ốc Alibaba

Ngày 14/11/2017, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thường trực Thành uỷ, HĐND, UBND TP. HCM cùng các Sở, ngành của thành phố cảnh báo về việc công ty Alibaba tự nhận chủ đầu tư, rao bán đất nền tại dự án Alibaba Tây Bắc Củ Chi.

Ngay sau động thái của HoREA, nhiều Sở, ngành trong và ngoài thành phố cũng đã lên tiếng cảnh báo về hoạt động của công ty này. Đồng thời, kiến nghị có những biện pháp để kiểm tra, xử phạt.

Với những hoạt động mập mờ của mình, Công ty Alibaba đã bị Cục cảnh sát Điều tra tội phạm về kinh tế và tham nhũng (C46) – Bộ Công an làm việc để củng cố hồ sơ xử lý. UBND TP. HCM cũng ban hành chỉ đạo, cấm công ty này tham gia các dự án thuộc Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi.

Tuy nhiên, hiện tại Địa ốc Alibaba vẫn ngang nhiên hoạt động trong sự bất lực của các hệ thống pháp luật và nhà quản lý. Không những vậy, dù chưa niêm yết ra công chúng, doanh nghiệp này còn tổ chức bán chui hàng chục triệu cổ phiếu trong thời gian qua.

Địa ốc Alibaba là minh chứng cho hệ thống quản lý và pháp luật kinh doanh bất động sản còn rất nhiều lỗ hổng, chưa theo kịp thực tế thị trường.