Bất động sản cao tuổi: Mảnh đất vàng chưa khai phá

Dân số già hóa nhanh, nhưng thiếu nhà ở chuyên biệt

Việt Nam đang bước vào thời kỳ già hóa dân số với tốc độ nhanh thuộc nhóm hàng đầu thế giới. Theo Tổng cục Thống kê, từ năm 2011, Việt Nam chính thức bước vào giai đoạn già hóa. Đến năm 2024, cả nước có khoảng 14,2 triệu người từ 60 tuổi trở lên, tăng gần 2,8 triệu người so với năm 2019 và 4,7 triệu người so với năm 2014. Dự báo đến năm 2030, con số này sẽ chạm ngưỡng 18 triệu người - tương đương khoảng 18% dân số.

Trong khi đó, mức sinh lại đang giảm sâu. Năm 2023, tỷ suất sinh là 1,96 con/phụ nữ; đến năm 2024 giảm còn 1,91 - mức thấp nhất được ghi nhận từ trước đến nay. Kinh nghiệm từ các nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, các quốc gia châu Âu cho thấy, khi mức sinh đã xuống thấp thì rất khó có khả năng phục hồi.

Điều này dẫn đến hệ quả kép: lực lượng dân số trẻ ngày càng thu hẹp, trong khi tuổi thọ trung bình vẫn tiếp tục gia tăng nhờ điều kiện sống, y tế và thu nhập được cải thiện. Theo các dự báo, Việt Nam sẽ trở thành quốc gia có dân số già vào năm 2036 và bước vào giai đoạn “siêu già” vào khoảng năm 2049.

Sự thay đổi nhanh chóng trong cơ cấu dân số đang đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với hệ sinh thái an sinh xã hội, đặc biệt là các mô hình nhà ở và dịch vụ chăm sóc sức khỏe dành cho người cao tuổi. Ước tính, trong thập kỷ tới, hàng triệu người già tại Việt Nam sẽ cần đến những không gian sống an toàn, phù hợp và tích hợp tiện ích y tế cơ bản.

Dù tốc độ già hóa dân số của Việt Nam nằm trong nhóm nhanh nhất thế giới, thị trường bất động sản dành cho người cao tuổi vẫn gần như bị bỏ ngỏ. Thực tế hiện nay cho thấy, hệ thống nhà ở chuyên biệt cho người cao tuổi vẫn còn rất manh mún và chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn của xã hội. Cả nước hiện mới có khoảng 400 cơ sở chăm sóc người cao tuổi, trong đó khoảng 50% do Nhà nước hoặc các tổ chức từ thiện vận hành. Đáng chú ý, chỉ 32 trên tổng số 63 tỉnh, thành có loại hình cơ sở này, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Một số mô hình nổi bật hiện nay có thể kể đến như Trung tâm dưỡng lão Diên Hồng (Hà Đông), Golden Sunrise Senior Living (TP. HCM), hay dự án cao cấp Phương Đông Asahi tại Hà Nội - nơi cung cấp hệ sinh thái khép kín với các dịch vụ chăm sóc y tế, phục hồi chức năng, dinh dưỡng và giải trí. Bên cạnh đó, các tổ hợp nhà ở tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe cũng bắt đầu xuất hiện, như trung tâm chăm sóc người cao tuổi theo tiêu chuẩn Nhật Bản tại Vinhomes Ocean Park 2 (Hưng Yên) do Vingroup hợp tác triển khai từ năm 2024, hay tổ hợp Sun Urban City (Hà Nam) của Sun Group tích hợp bệnh viện chuyên khoa lão và khu dưỡng lão hiện đại. Dù vậy, các mô hình này phần lớn vẫn đang ở giai đoạn thử nghiệm, phục vụ nhóm khách hàng trung - cao cấp và chưa thể đáp ứng được nhu cầu phổ quát của đại bộ phận người cao tuổi.

Một trong những nguyên nhân chính là sự “vô hình” của nhu cầu. Phần lớn người cao tuổi đã có nhà từ sớm, nên không nằm trong nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà theo cách hiểu truyền thống của thị trường.

Ông Lê Anh Quê - Chủ tịch G6 chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính rằng, tỷ lệ người từ 67 tuổi trở lên có nhà ở gần như đạt 100%, do phần lớn đã tích lũy và sở hữu nhà từ sớm. Do đó, họ không nằm trong nhóm “có nhu cầu mua nhà” theo cách hiểu thông thường của thị trường bất động sản. Đây là điểm khiến nhiều chủ đầu tư bỏ qua hoặc đánh giá thấp phân khúc này.

Thêm vào đó, yếu tố văn hóa Á Đông coi trọng việc sống cùng con cháu cũng khiến mô hình nhà ở riêng biệt cho người cao tuổi chưa thực sự phổ biến. Tại nông thôn, người già vẫn chủ yếu sống chung trong gia đình nhiều thế hệ. Ở thành thị, dù xu hướng sống riêng của người già đang dần hình thành, nhưng đa phần vẫn muốn sống gần con cháu, không tách biệt hoàn toàn.

Bên cạnh đó, tư duy phát triển nhà ở cho người cao tuổi tại Việt Nam vẫn còn bó hẹp trong mô hình viện dưỡng lão - vốn bị mặc định là dành cho người yếu, không còn khả năng tự chăm sóc. Trong khi đó, phần lớn người cao tuổi ngày nay vẫn khỏe mạnh, có thu nhập ổn định hoặc được con cái chu cấp, mong muốn sống độc lập, năng động và có không gian riêng.

Cuối cùng, hạ tầng và chính sách quy hoạch chưa theo kịp với xu hướng này. Các sản phẩm bất động sản phù hợp - tích hợp tiện ích chăm sóc sức khỏe, kết nối cộng đồng, đáp ứng tâm lý sống gần con cháu nhưng vẫn riêng tư gần như chưa xuất hiện trên thị trường. Đây là “khoảng trống” rõ rệt giữa một bên là nhu cầu âm thầm nhưng rất lớn, và một bên là thị trường chưa kịp định hình sản phẩm phù hợp.

Thị trường tỷ USD bị bỏ ngỏ giữa lòng đô thị

Không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, nhà ở cho người cao tuổi đang được các nước phát triển định hình như một hệ sinh thái sống tích hợp - nơi người cao tuổi có thể sống độc lập, được chăm sóc y tế khi cần, và duy trì kết nối xã hội.

Tại Mỹ, mô hình Continuing Care Retirement Communities cho phép người cao tuổi chuyển đổi linh hoạt từ căn hộ độc lập sang khu chăm sóc chuyên sâu khi sức khỏe suy giảm. Tại Nhật Bản, các làng thông minh cho người già (Smart Aging Villages) đang phát triển mạnh, kết hợp không gian xanh, dịch vụ y tế và sinh hoạt cộng đồng khép kín.

Ở Việt Nam, mô hình này vẫn còn mới mẻ nhưng tiềm năng được đánh giá rất lớn. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, phân khúc nhà ở cho người cao tuổi sẽ là “làn sóng tiếp theo” của thị trường bất động sản. Không giống viện dưỡng lão - vốn chỉ phù hợp với người già yếu hoặc không có người thân, các mô hình này hướng đến người cao tuổi có điều kiện kinh tế, mong muốn sống độc lập nhưng không tách rời gia đình.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam đang gia tăng nhanh, đặc biệt là nhóm từ 30 - 55 tuổi hiện nay. Trong vòng 10 - 20 năm tới, nhóm này sẽ trở thành nhóm người cao tuổi có tiềm lực tài chính, có nhu cầu lựa chọn nơi ở phù hợp cho tuổi già. Việt Nam cũng có nhiều lợi thế về cảnh quan tự nhiên, khí hậu, chi phí sinh hoạt thấp có thể thu hút cả người nước ngoài nghỉ hưu và kiều bào trở về sinh sống.

Đáng chú ý, các nghiên cứu quốc tế chỉ ra rằng thế hệ sinh từ năm 1981 đến 2000 (thế hệ Millennials) đang bước vào giai đoạn tích lũy tài sản sẽ là nhóm “giàu nhất lịch sử” khi bước sang tuổi già trong hai thập kỷ tới. Khi đó, nhu cầu về nhà ở chất lượng cao cho người cao tuổi được dự báo sẽ bùng nổ mạnh mẽ.

Ông Lê Anh Quê cho rằng, xu hướng phát triển nhà ở dành cho người cao tuổi tại Việt Nam trong tương lai có thể chia thành ba nhóm chính:

Thứ nhất là nhà ở xã hội siêu nhỏ, hướng tới nhóm người cao tuổi có thu nhập thấp, nhu cầu sử dụng không gian hạn chế và cần mức chi phí đầu tư thấp.

Thứ hai là nhà ở nghỉ dưỡng, phục vụ những người có điều kiện kinh tế khá giả, lựa chọn sinh sống hoặc nghỉ ngơi định kỳ tại các khu vực có khí hậu mát mẻ, cảnh quan đẹp như vùng núi, vùng biển.

Thứ ba là trung tâm lưu trú tập trung, dành cho nhóm người cao tuổi lang thang, vô gia cư - những người cần nơi ở an toàn kèm các dịch vụ chăm sóc cơ bản và hỗ trợ y tế.

“Người già hiện nay thì chưa phải vấn đề lớn, nhưng nếu không chuẩn bị chính sách từ bây giờ, 20 năm tới sẽ là bài toán đau đầu. Bởi thế hệ trẻ hôm nay nếu không sở hữu được nhà ở, khi về già sẽ là nhóm dễ tổn thương nhất”, ông Quê cảnh báo.

Theo đó, các chủ đầu tư và chính quyền địa phương cần điều chỉnh quy hoạch và thiết kế dòng sản phẩm bất động sản phù hợp với thực tế dân số già hóa. Đây không chỉ là giải pháp an sinh xã hội, mà còn là chiến lược phát triển đô thị bền vững, đón đầu xu hướng cấu trúc dân số đang thay đổi mạnh mẽ.

Từ góc độ thị trường, bất động sản cho người cao tuổi là một phân khúc đầy tiềm năng, phù hợp với cả nhà đầu tư quy mô lớn lẫn nhỏ lẻ. Các doanh nghiệp lớn có thể phát triển khu phức hợp quy mô lớn, tích hợp dịch vụ chăm sóc sức khỏe, không gian sinh hoạt cộng đồng tại các đại đô thị vùng ven, nơi quỹ đất rộng, chi phí đầu vào hợp lý.

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân có thể triển khai các mô hình cộng đồng dưỡng lão quy mô nhỏ, tại những khu vực như Ba Vì, Sóc Sơn, Tây Hồ Tây mở rộng (Hà Nội) hoặc các vùng núi lân cận, nơi môi trường sống trong lành và dễ kết nối với trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, ông Quê lưu ý, trong ngắn hạn, phần lớn người cao tuổi vẫn có xu hướng gắn bó với ngôi nhà quen thuộc, gần con cháu. Do đó, các mô hình nhà ở dành cho người già cần được thiết kế linh hoạt, vừa tạo điều kiện sống độc lập, an toàn, tiện nghi, vừa duy trì kết nối với gia đình - yếu tố quan trọng trong văn hóa sống của người Việt.

“Quan trọng hơn cả, không nên dừng lại ở việc phát triển các dự án đơn lẻ, mà cần xây dựng một hệ sinh thái sống trọn gói cho người cao tuổi. Chỉ như vậy, chúng ta mới có thể đáp ứng được đầy đủ nhu cầu về vật chất, sức khỏe và tinh thần của nhóm dân số đặc biệt đang ngày một gia tăng này,” ông Quê nhấn mạnh.