Bất động sản công nghiệp Việt Nam dưới con mắt của các 'sếp' Savills

Gia tăng nguồn cung tiếp tục trở nên cấp thiết

Tính đến tháng 6/2020, cả nước có 336 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 97.800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu còn lại đang trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc trong giai đoạn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76% trên tổng các khu công nghiệp đang hoạt động trên toàn quốc.

Với nguồn cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung, có thể thấy rõ sự cần thiết của việc tăng số lượng nguồn cung tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm. Tỷ lệ lấp đầy tại các vùng trọng điểm tại phía nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savill Hà Nội, nhận định: “Thị trường đang có hạn chế về nguồn cung bất động sản công nghiệp. Vì vậy các nhà phát triển bất động sản cần nỗ lực phát triển để đáp ứng được nhu cầu thị trường. Đặc biệt cần chú trọng tập trung vào việc phát triển các bất động sản gần sân bay, bến cảng và các tuyến đường chính".

Với số lượng lớn các nhà sản xuất có dự định rời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022, Savills cho rằng các nhà phát triển cần xây dựng nhiều dự án hơn để có thể nắm bắt cơ hội và đáp ứng được các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao.

Một ví dụ điển hình được Savills đưa ra là tỉnh Đồng Nai. Được biết, tỉnh này đang có kế hoạch bổ sung thêm 8 khu công nghiệp mới. Chủ tịch UBND huyện Long Thành, ông Võ Tấn Đức, đã công bố kế hoạch xây dựng 4 khu công nghiệp mới nhằm đáp ứng nguồn cầu đang tăng mạnh.

Theo đó, xã Phước Bình sẽ có thêm 2 khu công nghiệp với quy mô lên tới 900 ha và tổng diện tích khoảng 500ha. Xã Tân Hiệp và Bình An cũng sẽ lần lượt xây dựng thêm một khu công nghiệp tại mỗi xã.

Mặt khác, các nhà phát triển “cho thuê” như Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp BW cũng đang trong quá trình mở rộng trong khoảng thời gian này, tăng nguồn cung ban đầu từ 130 ha trong năm 2018 lên đến gần 500 ha trong năm nay.

Các cơ hội từ Covid-19

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá: “Việt Nam là quốc gia đầu tiên đã loại bỏ hoàn toàn SARS và tiếp tục trở thành một tấm gương sáng giá trong công cuộc chiến đấu và ngăn chặn dịch bệnh Covid-19. Hơn nữa, khi nhiều nhà sản xuất bắt đầu theo đuổi chiến lược 'Trung Quốc +1' nhằm tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm, một nguồn cầu lớn sẽ hướng về các khu công nghiệp tại Việt Nam”.

Theo Savills, sự ứng phó nhanh chóng và hiệu quả của chính phủ Việt Nam khi đối mặt với đại dịch cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, sự ổn định của môi trường kinh doanh, lực lượng lao động, chi tiêu cơ sở hạ tầng, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và hiệp định thương mại tự do (FTA) là những yếu tố vô cùng quan trọng giúp tạo ra các cơ hội sau đại dịch.

Savills nhận định tình hình hiện tại nhiều khả năng sẽ đẩy nhanh làn sóng di dời các nhà sản xuất đa quốc gia khỏi Trung Quốc. Đặc biệt, các thông báo và hoạt động của Apple, Pegatron và Foxconn trong việc di dời một phần hoạt động sản xuất sang Việt Nam có một vị trí rất quan trọng.

Bên cạnh đó, nhóm doanh nghiệp Nhật Bản cũng là yếu tố đáng chú ý. Với gói kích thích kinh tế trị giá 2,2 tỷ USD gần đây của chính phủ Nhật Bản - dùng để tài trợ cho việc chuyển đổi sản xuất từ Trung Quốc, 15 công ty Nhật Bản bao gồm Meiko Electronics, Nikkiso, Fujikin và Yamauchi đã đăng ký chuyển địa điểm sản xuất tới Việt Nam.

Theo Tổ chức xúc tiến thương mại Nhật Bản (Jetro), 6 trong số 15 là các công ty lớn, 9 công ty còn lại là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Các công ty chủ yếu sản xuất thiết bị y tế, và phần còn lại sản xuất chất bán dẫn, linh kiện điện thoại, điều hòa không khí và các mô-đun điện.

Công nghiệp 4.0 và xu hướng sản xuất thông minh

Theo Savills, EVFTA sẽ giúp ngành công nghiệp Việt Nam tiếp tục chuyển đổi từ các ngành có tay nghề thấp và cần nhiều sức lao động sang các ngành có giá trị cao hơn.

Với việc ứng dụng công nghệ sản xuất mới nhất và tăng cường đào tạo lực lượng lao động, chính phủ Việt Nam đang tích cực làm dịu đi các mối lo ngại về thiếu hụt lực lượng lao động và gia tăng chi phí. Chuyển sang một môi trường kinh doanh minh bạch hơn sẽ giúp giảm bớt những lo ngại của nhà đầu tư và cải thiện chất lượng thị trường.

Tuy nhiên, với những thỏa thuận mang tính lịch sử của EVFTA, cách các quốc gia nhìn vào Việt Nam đang thay đổi, dẫn đến nhu cầu cao hơn về tay nghề lao động và giáo dục nghề. Việt Nam rất cần tiếp tục đầu tư vào giáo dục và đảm bảo đào tạo về công nghệ thông tin, toán học và khoa học để phù hợp với các dự án có giá trị cao trong tương lai.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận bất động sản công nghiệp - Savills Việt Nam, khẳng định: “Công nghiệp 4.0 đang thu hút sự chú ý của các quốc gia trên toàn cầu, Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Một chiến lược quốc gia, khung pháp lý phù hợp cho 4.0 và các chính sách có lợi cho cộng đồng doanh nghiệp và công nghiệp là điều cần thiết lúc này”.

“Theo Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), nếu áp dụng các công nghệ cấp trung bình, chiến lược 4.0 dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh khoảng 16% vào năm 2030 trong lĩnh vực sản xuất.

"Nghiên cứu của CIEM cũng cho thấy lĩnh vực sản xuất của nước ta có tiềm năng tăng trưởng thêm 7-14 tỷ USD dựa trên các ứng dụng công nghệ mới. Lenovo và Schneider Electric gần đây đã công bố một quan hệ đối tác chiến lược hợp tác về các giải pháp sản xuất xanh thông minh cho lĩnh vực sản xuất của Trung Quốc. Cả hai công ty hiện đang có sự hiện diện mạnh mẽ tại Việt Nam. Khi nền kinh tế quốc gia và chiến lược cho ngành công nghiệp 4.0 tiếp tục phát triển, hai công ty hàng đầu này sẽ tăng sự hiện diện để đáp ứng nhu cầu công nghệ ngày càng tăng”, ông Campbell cho biết.

Bất động sản công nghiệp đang phát triển tích cực với vốn FDI tăng gấp 10 lần trong thập kỷ qua. Song, Savills khuyến nghị Việt Nam cần chọn lọc các dự án kỹ hơn để nâng cao chuỗi giá trị, nâng cao năng lực cạnh tranh và đảm bảo tăng trưởng bền vững.

Điều này sẽ bao gồm đầu tư liên tục vào cơ sở hạ tầng và liên kết mạng lưới giao thông đa phương; đạt các tiêu chuẩn giáo dục cao hơn và tăng nguồn cung lao động lành nghề thông qua việc lập ra kế hoạch phát triển kỹ năng quốc gia; tập trung thu hút các lĩnh vực ưu tiên trong sản xuất công nghệ cao và thông minh; xem xét và điều chỉnh các chính sách và ưu đãi hiện hành để thu hút đầu tư nước ngoài, thích ứng và khai thác lợi ích của ngành 4.0.